A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája I.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.07.25 | Ingatlan

Az elkövetkező hetekben egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót adunk a társasházi tetőterek beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról.

A tetőtér-beépítés reneszánszát éli, melynek építészeti szempontból csak az épület szerkezeti elemei és a tervezők kreativitása szabhat határt. Örömteli lenne, ha a jog világában is ilyen szabadsággal találkoznánk, ha lakhatási kérdések megoldásáról van szó, azonban jogrendszerünk még kissé rugalmatlanabb és nehézkesebb megoldásokat igényel, mely kedvét szegheti a lelkes építkezőknek.

A jelen sorozat célja ezért, hogy az összetett és szerteágazó szabályrengetegben útmutatást adjunk a jogkereső olvasóknak terveik megvalósítása érdekében. Fel kell hívnunk ugyanakkor mindenki figyelmét, hogy a következő fejezetek általános jelleggel mutatják be a jogszabályi előírásokat és lehetőségeket, és mint minden egyéb jogterületen, úgy a társasházi tetőterek beépítése kapcsán is csak abban az esetben lehet konkrét jogvéleményt alkotni és megoldási javaslattal szolgálni, ha valamennyi tény és körülmény ismert az állásfoglalást adó személy előtt.

Úgyszintén nem szabad figyelmen kívül hagynunk, hogy jogrendszerünk folyamatosan változik, illetve a bírósági joggyakorlat is több ízben módosulhat a társadalmi-gazdasági körülmények állandó változása okán, így megállapításaink csak a cikkek elkészítésének és publikálásának időpontjában hatályos jogszabályokra vonatkoztatva érvényesek.

Amennyiben egy konkrét társasházzal kapcsolatban szeretnének pontos és aktuális válaszokat kapni, javasoljuk, hogy forduljanak a megfelelő jogi ismeretekkel rendelkező, a témában és az ingatlanjogban is jártas Ecovis Hungary Legal kollégáihoz.

Mi is az a társasház?

A XX. és XXI. századi magyarországi építkezési hullám eredményeképpen szinte már nincs olyan település kis hazánkban, ahol ne találkoznánk olyan ingatlannal, amelyben több család él „egy fedél” alatt, de mégis egymástól elkülönülten. Ez a fajta kettősség, melyben a közös együttélés és a fizikai elszeparáltság is megtalálható, a gyakorlatban nem másként jelenik meg, mint hogy egy épületen belül találunk több – önálló életvitelre is alkalmas – lakást (vagy egyéb funkciókat kiszolgáló helyiséget), függetlenül attól, hogy azok egymás mellett, felett vagy esetleg átlósan helyezkednek el egy domboldalban.

A fizikai valóságban megjelenő és a mindennapi szóhasználatban is társasháznak nevezett közös épület azonban még nem feltétlenül jelent egyet azzal, hogy az adott ingatlan a jog világában is társasháznak minősül. Önmagában ugyanis attól, hogy egy épületben többen élnek egymástól falakkal is elválasztva és mindenki tulajdonosa a „maga részének”, még nem lesz egy ingatlan társasház, csak legfeljebb közös tulajdon, ahol mindenki úgynevezett tulajdoni hányaddal rendelkezik a nagy egészből és eme tulajdoni hányad mértékének megfelelően gyakorolhatja az alapvető tulajdonosi jogokat. Ha tehát egy „több generációs” családi ház, egy sorház, egy ikerház vagy akár egy hatlakásos, többszintes épület képe tárul a szemünk elé, ne vegyünk rá mérget, hogy társasházzal van dolgunk.

Mitől társasház akkor hivatalosan is egy társasház?

A választ a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) adja meg az alábbiak szerint:

„5:85. § [A társasház]

(1) Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

(2) Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg.

(3) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan.

(4) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

(5) A társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.”

A jogi értelemben vett társasház tehát nem más, mint egy hibrid forma, ahol egyszerre van jelen a teljesen önálló, másoktól független tulajdonlás a „külön tulajdonnak” minősített részek tekintetében, míg az ingatlan többi eleme vonatkozásában a közös tulajdoni szerkezet (és a fentiekben már említett tulajdoni hányadokra épülő rendszer) érvényesül.

Mit jelent mindez magyarra lefordítva?

Azt jelenti, hogy egy társasháznak minősülő ingatlanban főszabály szerint minden tulajdonostársnak van egy lakása, amivel annak bejárati ajtajától kezdve a lakást körül határoló falakig szabadon rendelkezhet, az csakis az övé, míg az épület egyéb – az esetek nagy részében közös használatú területnek vagy az épület fennállását biztosító szerkezeti elemnek tekintendő – részei, illetve maga a telek is, amin az épület áll, az összes, adott pillanatban tulajdonostárs személy közös tulajdonában áll, meghatározott tulajdoni hányadok szerint.

A dolog pikantériája ráadásul, ahogy az a Ptk. korábban hivatkozott szakaszaiból is látható, hogy a fizikailag elkülöníthető és külön tulajdonnak minősülő lakás a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányaddal együttesen minősül csak önálló egységnek, egymás nélkül nem „életképesek”, így aki társasházi lakást vásárol vagy örököl, az garantáltan részesévé válik a társasházközösségnek is.

Mielőtt azonban belemerülnénk a közös tulajdon és a külön tulajdon elválasztásának kérdésébe, tegyünk tisztába pár alapvető dolgot a társasházak mivoltával kapcsolatban!

Először is vizsgálandó, hogy egyáltalán milyen építmények alkalmasak arra, hogy társasházzá avanzsáljanak. Mivel az ingatlanok jogi státuszával kapcsolatosan az ingatlan-nyilvántartás szabályait szinte sosem lehet figyelmen kívül hagyni, nem meglepő módon a társasházak meghatározása során is szerepet kap ez a jogterület, méghozzá azáltal, hogy meghatározza, mi tekinthető „épületnek”, ezáltal pedig olyan ingatlanfajtának, ami átalakítható társasházzá.

A vonatkozó szabályok alapján – Inytv.[1] vhr.[2] 51. § (4) bekezdés – állandó jellegű épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van. Lécekből álló fabodegákból vagy konténerekből felhúzott szerkezetek tehát akkor sem nyerhetnek társasházi (illetve egyáltalán ingatlan) minősítést, ha azok amúgy alkalmasak életvitelszerű ott tartózkodásra.

Úgyszintén építészeti kérdés, de ugyanakkor a Ptk. és a Tht.[3] alapján jogi feltétel is, hogy a társasháznak minősítendő felépítményben legalább két műszakilag megosztott és külön tulajdonként bejegyezhető önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség legyen megtalálható.

A műszaki megosztottság ehelyütt azt jelenti, hogy épületszerkezetileg kell elkülönülnie az egységeknek (lakásoknak) egymástól, míg az önállósághoz pedig hozzátartozik, hogy azok a többi lakástól függetlenül is teljes értékűen be tudják tölteni funkciójukat és megfeleljenek a vonatkozó építéshatósági szabályokban (pl. OTÉK[4]) meghatározott feltételeknek is. Ezen gondolatmenet okán nem kezelhetők a teremgarázsokban lévő beállók sem önálló ingatlanként, hiszen a felfestés nem szerkezeti elválasztás, csupán jelölés.

Nem szabad figyelmen kívül hagyni továbbá, hogy társasházi minőséget nem csak a kizárólag lakásokat magukba foglaló épületek nyerhetnek, hanem a vegyes rendeltetésű (pl. a földszinten üzlethelyiségeket, az emeleteken lakásokat magába foglaló) vagy az akár tisztán irodaházként működő házak is.

Bármilyen összetételű helyiségcsoporttal is van dolgunk, közös szabály, hogy társasházat kizárólag valamennyi tulajdonos egybehangzó akaratával, alapító okirat létrehozásával és elfogadásával lehet alapítani, akár már meglévő, akár felépítendő épültre. Továbbá szintén feltétel, hogy az ingatlanra a társasházi minőséget az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék és az egyes önálló ingatlanokat a továbbiakban külön tulajdonként kezeljék. A társasházi alapító okirattal és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel kapcsolatban számos feltételnek kell megfelelni, ezeket a későbbi fejezetekben fogjuk kifejteni.

És a lakásszövetkezetek?

Végül, említést kell tennünk arról, hogy számos esetben társasháznak vélt ingatlanokról kiderül, hogy azok valójában szövetkezeti házak, melyek felépítésüket tekintve nem különböznek a hivatalosan is társasház ingatlanoktól, azonban jogi szempontból van egy lényeges különbség a két típus között.

A lakásszövetkezeti törvény[5] ugyanis az alábbiakat tartalmazza:

„2. § (1) A lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. A lakásszövetkezet jogi személy.

„10. § A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.”

„11. § Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A lakásszövetkezet célját nem szolgáló építmény – különösen a gépkocsitároló – a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat.”

A fenti szabályokból tehát látható, hogy a társasházakhoz hasonlóan az önálló lakások itt is elkülönült tulajdonban állhatnak, azonban lakásszövetkezet esetén nem tartozik a lakáshoz a közös tulajdonú részekből egy meghatározott eszmei hányad, hanem ezek a területek és épületelemek a lakásszövetkezet mint önálló jogi entitás (kvázi cég) tulajdonába tartoznak, vagyis szövetkezeti lakásnál nem merül fel a kétdimenziós tulajdonjog kérdésköre.

Jövő héten folytatjuk…

[1] 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

[2] 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

[3] 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[4] 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről

[5] 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.