A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája VIII.

Szerző: Dr. Kesseő-Balogh Péter, Dr. Kálmán Kinga | 2019.10.17 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 8. részt.
 
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányadó szabályok (folytatása…)

Az előző heti cikkünkben az ingatlannyilvántartási bejegyzésre vonatkozó jogszabályi háttér feltérképezésébe kezdtünk bele, ezen a héten ezt a fejezetet egészítjük ki az alábbi két témakörrel: a változási vázrajzzal és a hatósági bizonyítvánnyal illetve használatbavételi engedéllyel.

  1. A változási vázrajz

Akinek még nem volt korábban dolga ingatlan-nyilvántartási térképpel, annak a változási vázrajz fogalma és szükségessége is újdonságként hathat. Ahhoz, hogy megértsük, miért is van szükség egy új albetét kialakításánál (is) változási vázrajzra, nem egy árt kicsit az alapokat is megvizsgálni.

Az ingatlan-nyilvántartás ugyanis nemcsak tulajdoni lapokból áll, annál jóval összetettebb. Az ingatlan-nyilvántartási adatbázis, mint egész az alábbi részekből tevődik össze [Inytv.[1] 18. § (1) bek.]:

  • olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapok,
  • a tulajdoni lapokról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisa,
  • állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis,
  • okirattár,
  • analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisa.

A fenti felsorolásból a jelen alcímben az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisnak van jelentősége, ami egy olyan számítógépes adatbázis, ami tartalmazza többek között a települések azonosítóit, határvonalait, a földrészletek határvonalait és helyrajzi számait, de a földingatlanok esetében a művelési ág megnevezését és az önálló épületek feltüntetését is, valamint az ingatlanok címkoordinátáit [Fttv.[2] 11. § (1) bek. és 13. § (1a) bek.]) és végül, de nem utolsósorban az egyéb önálló ingatlanok (azaz például a társasházi lakások és külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek) alaprajzait is [Inytv. 18. § (1) bek.].

Az egyéb önálló ingatlanok alaprajzai 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolják az ingatlan – társasháznál a közös, szövetkezeti háznál a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek, továbbá az öröklakások és szövetkezeti lakások – elhatároló vonalait, valamint tartalmazzák a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét. [Inytv. 21. § (4) bek.]

Ezek az alaprajzok tehát lényegében nem mások, mint többek között a tulajdoni lapok, illetve társasházak esetében az alapító okiratok szöveges adatainak grafikus megjelenítései, melyek együttesen alkalmasak arra, hogy egy ingatlan pontosan körülhatárolható legyen.

Az alaprajzok elkészítése azonban nem a földhivatal dolga, hanem azé, aki szeretné az adott ingatlant „felhelyezni” a térképre, éppen ezért, ahogy már korábban utaltunk is rá, egy társasház megalapításakor is szükséges alaprajzot készíteni és azt az alapító okirattal együtt benyújtani a társasház bejegyzése érdekében [Inytv. vhr. 73. § (6) bek.].

Miután pedig az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles adatbázisnak minősül, aminek alapvető lényege, hogy az naprakész és pontos adatokat tartalmazzon, így érthető módon az ingatlanok adataiban bekövetkező változásokat is (legyen az akár az ingatlan területét is vagy csak egyéb adatát érintő változás) megfelelően alá kell támasztani dokumentumokkal, rajzokkal. Ezt a követelményt az alábbi szabályok fogalmazzák meg:

Ingatlan-nyilvántartási törvény:

„28. § (1) Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott végleges hatósági engedély, jóváhagyás, bizonyítvány, illetve megkeresés, az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges.”

Ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendelet:

„65. § (1) Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érintő változás átvezetéséhez a külön jogszabály előírásai szerint készített és a járási hivatal által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges.”

„73. § (6) Társasházban építés (emeletráépítés, hozzáépítés stb.) útján keletkezett új társasházi lakás bejegyzésére irányuló kérelemhez az alapító okirat módosítására vonatkozó okiratot és kiegészítő alaprajzot is csatolni kell. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni akkor is, ha a közös tulajdonban álló épületrészekből keletkezett új társasházi lakás nyilvántartásba vételét kérik.”

A szemfüles olvasónak feltűnhetett, hogy a jogszabályok egyes helyeken változási vázrajzot, míg más helyeken alaprajzot említenek, és alappal merülhet fel a kérdés, hogy mégis mi a kettő között a különbség.

A válasz röviden és tömören: a változási vázrajz a rovar, az alaprajz a bogár.

Viszont, hogy egy kissé szakszerűbben is megmagyarázzuk, a változási vázrajzot a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet (1. § 17. pont) akként definiálja, hogy a változási vázrajz az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmának, továbbá a jogok és tények változását eredményező digitális és papíralapú földmérési munkarész.

A földmérés, mint tevékenység és önálló szakma meghatározására is van teljesen önálló jogszabály, de szempontunkból inkább annak van jelentősége, hogy a változási vázrajzoknak több fajtája különböztethető meg [8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 4. §]), így például:

  • a közigazgatási egységek határvonalainak változásával összefüggő vázrajzok vonatkoznak a településhatárok, megyehatárok vagy a fővárosban a kerülethatárok módosulásaira;
  • a földrészlethatár változásával összefüggő vázrajzok típusai a telekalakításokhoz, területszámítási hibák kijavításához vagy kisajátításokhoz szükséges rajzok; míg
  • a földrészleten belüli adatok változásával összefüggő változási vázrajznak tekintendők az épületfeltüntetésekhez, a művelési ág megváltoztatásához szükséges rajzok, valamint az egyéb önálló ingatlanok, azaz a társasházi albetétek esetén az Inytv.-ben előírt (fentebb definiált) alaprajzok is.

A képlet tehát most már egyszerű: ha a korábban társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlanrészből kívánunk egy új önálló albetétet kialakítani, akkor az egyrészt egy új, egyéb önálló ingatlan létrejöttét eredményezi, másrészt a társasházi közös tulajdonba tartozó területeket csökkenti, azaz változási vázrajzot kell készíteni minden módosulás vonatkozásában. Ha a meglévő társasházi alapító okirat és a korábbi alaprajzok lehetővé teszik, hogy az új albetét kialakítása csak az adott szintet érintse a külön és a közös tulajdonba tartozó helyiségek számozását és elnevezését illetően, akkor elegendő csak ezen szintről készíteni változási vázrajzot, ugyanis alapvetően is szintenkénti alaprajz-készítési kötelezettséget ír elő a jogszabály. Viszont, ha több szinten elhelyezkedő ingatlanrészeket kell újra sorszámozni, akkor minden érintett szintről kell új vázrajzot is csináltatni.

Változási vázrajz készítésére kizárólag szakképesített, hivatásos földmérők jogosultak. A rajzok elkészítéséhez helyszíni felmérések elvégzése szükséges és a rajzokat mind papír alapon, mind digitálisan szükséges benyújtani a földhivatalhoz záradékoltatás, azaz jóváhagyás végett. A záradék igazolja, hogy a benyújtott változási vázrajz és dokumentáció megfelelt a jogszabályi előírásoknak, és azt, hogy a változási állomány beilleszthető az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisba [8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 47. § (2) bek.], vagyis hogy frissíthető a vázrajzok alapján a térképi állomány.

Lényeges korlátozás, hogy a záradék a keltezésétől számítottan csak egy évig hatályos [8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 50. § (1) bek.], vagyis ha ezen egy éves időszakon belül nem kerül elfogadásra és a földhivatalhoz benyújtásra az alapító okirat módosítása – az egyéb szükséges iratokkal együtt – akkor a záradék hatályát veszti és a változási vázrajz nem lesz felhasználható.

Szintén említést érdemel, hogy bár a záradékolást is a földhivatal végzi, illetve az alapító okirat módosítását is ide kell benyújtani, utóbbi kérelemhez kötelező mellékelni a már záradékkal ellátott vázrajzo(ka)t is kellő példányszámban, nem lehet hivatkozni arra, hogy a záradékolás okán ezen iratok már a földhivatal birtokában vannak.

  1. A hatósági bizonyítvány vagy használatbavételi engedély

Ingatlan-nyilvántartási törvény:

„28. § (1) Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott végleges hatósági engedély, jóváhagyás, bizonyítvány, illetve megkeresés, az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges.”

Ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendelet:

„65. § (3f) Társasház alapítása vagy módosítása esetén, a hatósági bizonyítványnak, a használatbavételi engedélynek, fennmaradási engedélynek vagy a használatbavétel tudomásulvételéről szóló végzésnek a rendeltetésmód megjelölése mellett tartalmaznia kell a tulajdonostársak külön tulajdonában lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség alaprajz szerinti alapterületét is.”

A társasházi alapító okirat módosítások földhivatali elfogadásához és az új albetétek megnyitásához a záradékolt változási vázrajzon kívül még egy olyan dokumentum szükséges, melynek kiállítása a meglévő és/vagy jövőbeni tulajdonosok hatáskörén kívül áll.

Ez a dokumentum pedig nem más, mint az építésügyi hatóság által kiállított alábbi (jogerős) dokumentumok valamelyike:

  • használatbavételi engedély,
  • használatbavétel tudomásulvételéről szóló végzés,
  • építésügyi hatósági bizonyítvány,
  • fennmaradási engedély.

Az, hogy a fenti okiratok közül melyiknek a beszerzése lesz szükséges, attól függ, hogy az új albetétként nyilvántartásba venni kívánt ingatlanrész építési hatóságilag minek tekintendő: a) már meglévő vagy újonnan kialakított ingatlannak, b) engedélyköteles vagy engedély nélkül végezhető tevékenység eredményének, c) jogszerű vagy jogellenes építés következtében létrejött építménynek, d) használatbavételi engedélyt is igénylő ingatlannak vagy sem.

Miután a társasházi törvény a kétharmados vagy négyötödös többséggel történő elidegenítés lehetőségét olyan ingatlanok vonatkozásában engedélyezi, melyek építési hatóságilag is megállják a helyüket önálló ingatlanként, így az esetek többségében hatósági bizonyítvány, esetleg a használatbavételi engedély benyújtása válik szükségessé.

A jelen alcímben most csak a hatósági bizonyítvány igénylésének szabályait [312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet XIII. fejezet] mutatjuk be röviden, tekintettel arra, hogy a használatbavételi engedély beszerzése önmagában is kötelező, ha az építkezés mivolta azt igényli, míg hatósági bizonyítványt tipikusan az alapító okirat módosítása miatt kérvényeznek az érintettek.

Miként azt már rögzítettük, a szükséges hatósági bizonyítvány kiállítása az építésügyi hatóság (települési jegyző) hatáskörébe tartozik, az eljárás pedig közigazgatási hatósági eljárásnak minősül. Az eljárást kifejezetten abból a célból kell megindítani, hogy a hatósági bizonyítványt az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban történő átvezetés végett állítsák ki és ezen okból kifolyólag a kérelemhez mellékelni kell az előző alcímben részletesen is körülírt, záradékolt változási vázrajzot is. A hatósági bizonyítvány kiállítása előtt az eljáró hatóság képviselői az esetek többségében helyszíni szemlét tartanak az ingatlanban, de ez nem feltétlenül kötelező.

Egyebekben a hatósági bizonyítvány kiállítása iránti eljárásban a hatóság azt vizsgálja, hogy

  1. tíz éven belül befejezett vagy használatba vett ingatlan jogszerű-e és megfelel-e az OTÉK, valamint a helyi építési szabályzat előírásainak;
  2. tíz évnél régebben befejezett vagy használatba vett ingatlan megfelel-e az OTÉK, valamint a helyi építési szabályzat előírásainak.

Amennyiben a vizsgálat eredményeként az ingatlan nem teljesíti az „elvárásokat”, azaz például nem tekinthető önálló ingatlannak vagy nem nyerhet olyan rendeltetést, melyet a változási vázrajz megjelöl, a hatóság a bizonyítvány kiadását megtagadja.

Jövő héten folytatjuk…

[1] Inytv. – az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

[2] Fttv. – a 2012. évi XLVI. törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről

Ossza meg ismerőseivel:

Dr. Kesseő-Balogh Péter

Dr. Kesseő-Balogh Péter
Ecovis Hungary Legal
Ügyvéd | Mediátor | Alapító equity partner
Balogh, Bihary, B. Szabó, Jean, Zalavári és Társai Ügyvédi Iroda
peter.balogh@ecovis.hu
A szerző szakmai profilja