Bár drágább, de mégis egyszerűbb közokirattal harcba indulni az adós ellen…

Szerző: Dr. Molnár Gergő Zsolt | 2017.04.25 | Követeléskezelés

Különösen igaz ez az ingatlanra bejegyzett zálogjoggal biztosított követelésekre. Habár a közhiteles nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjognak az a szerepe, hogy biztosítékul szolgáljon arra az esete, ha az adós nem fizetné meg a tartozását, mégis az érvényesíthetőség során nem mindegy, hogy milyen formában készült az a bizonyos zálogszerződés.

Az már közismert tény, hogy ha a hitelező közjegyzővel közokiratba foglaltatja a hitelszerződést és a biztosítékául szolgáló jelzálogszerződést, akkor a követelését közvetlenül is kielégítheti az ingatlanból végrehajtás útján. A hitelező ebben az esetben elkerülheti a hosszadalmas, költséges és akár bizonytalan kimenetelű bírósági eljárást. A nem fizető adós ingatlanának árverése pedig hónapokon belül meg is kezdődhet. Számos esetben azonban a felek nem foglalják a szerződéseiket közokiratba, csupán egy jelzálogjogot szeretnének bejegyeztetni a kölcsön visszafizetésének biztosítékául. Bár közokirat nélkül is bejegyzi a földhivatal a jelzálogjogot, azonban amikor az adós nem fizet és a követelést érvényesíteni akarja a hitelező, akkor komoly akadályokba ütközhet.

Egy négy éven át húzódó, a közelmúltban befejeződött „követelés ingatlanból történő kielégítése” iránti per rávilágít arra, hogy az ingatlanát biztosítékul adó adós hosszú évekig akadályozni tudja a hitelező követelésének kielégítését úgy, hogy közben zavartalanul használja a biztosítékul adott ingatlant.

Ha tehát a jelzálogjog közokiratba foglalása elmarad és az adós önként nem fizet, hosszadalmas és költséges eljárás elébe néz a hitelező, ugyanis a követelés érvényesítése érdekében bíróság előtt kell peres eljárást indítani a követelés ingatlanból történő kielégítése iránt. Amennyiben az eljárás során a bíróság helyt a keresetnek, úgy elsődlegesen azt állapítja meg, hogy a hitelező az ingatlanból kielégítést kereshet. Ez a gyakorlatban tehát azt jelenti, hogy a hitelező végrehajtási eljárást indíthat az érintett ingatlanra. A bíróság az ítéletben meghatározza azt a legmagasabb összeget is, melyet az ingatlanvégrehajtás során a hitelező érvényesíthet. Ez az ítélet fogja képezni a későbbi végrehajtási eljárás alapját. A per során mind a jogalap, mind az összegszerűség körében bizonyítási nehézségek adódhatnak, ami miatt az eljárás elhúzódhat. Ha tehát a felek nem foglalták közokiratba a jelzálogjogot alapító szerződést, akkor a követelés jogosultja csak peres eljárással tudja elérni, hogy végrehajtást indíthasson a kötelezett ingatlanára.

Összességében tehát az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog komoly biztosítéka lehet egy követelésnek, azonban sok múlik azon, hogy milyen formában is jön létre a szerződés.

Ossza meg ismerőseivel:

Dr. Molnár Gergő Zsolt

Dr. Molnár Gergő Zsolt
Ecovis Hungary Legal
Ügyvéd | Partner
Balogh, B. Szabó, Jean, Zalavári és Társai Ügyvédi Iroda
gergo.molnar@ecovis.hu
A szerző szakmai profilja