Feledésbe merülő költségek a haszonélvezeti jog megszüntetésekor

Szerző: Dr. Szabó Andrea | 2017.07.06 | Ingatlan

Személyesen is többször tapasztaltam már azt a szituációt, amikor egy eladásra kínált, de haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdonosa a potenciális vevők erre irányuló aggályait azzal a kijelentéssel igyekezett elhárítani, miszerint ”a haszonélvező lemond erről a jogáról, majd az okiratszerkesztő ügyvéd elintézi azt is”. Gyakran figyelmen kívül marad ugyanakkor, hogy a haszonélvezeti jog ilyen jellegű, jogügylettel történő megszüntetéskor a példámban szereplő eladónak (akit az egyszerűség kedvéért hívjunk tulajdonosnak) illetékkötelezettsége keletkezik, ezért érdemesnek tartom a jelentősebb szabályok rövid áttekintését.

Amennyiben a haszonélvezeti jog megszüntetésére ellenérték fejében kerül sor, a tulajdonosnak visszterhes vagyonátruházási illetéket, ha pedig ellenérték nélkül, ingyenesen történik, akkor ajándékozási illetéket kell fizetnie. Ez a kötelezettség különösen utóbbi esetben vész a feledés homályába, pedig ha átgondoljuk, hogy a haszonélvezeti jog megszűnése jelentősen megnöveli az adott ingatlan forgalmi értékét, akkor láthatjuk miért kelti fel az ügylet az adóhatóság figyelmét.

Számlázási Kézikönyv 2017
Szerző: Dr. Horváth István, Dr. Szladovnyik Krisztina
Ár: 11.900 Ft helyett 8.900 Ft

Bármelyik verzióra essen a választás, az illetékszámítás alapját a haszonélvezeti jog forgalmi értéke adja meg, amit a tulajdonosnak kell bejelentenie az adóhatóság felé. A forgalmi érték meghatározásához egy összetett számítási módszert tesz kötelezővé a törvény. Ennek a képletnek a központi eleme a haszonélvezeti joggal érintett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, amit a tulajdonos határozhat meg. Legyünk figyelemmel arra, hogy nem érdemes irreálisan alacsony összeget választani, hiszen ha az adóhatóság megítélése szerint a bejelentett érték nem felel meg a valóságnak, akkor azt saját maga állapítja meg.

A későbbi problémák megelőzése érdekében tehát mind a visszterhes, mind az ingyenes jogügylet esetén javaslom a szerződésben a megszüntetni kívánt haszonélvezeti jog forgalmi értékének rögzítését, ami kiegészíthető az Itv. szerinti számítás levezetésével is.

A haszonélvezeti jog forgalmi értékének ilyen jellegű szabályozása kihatással bír a visszterhes ügylet során meghatározható ellenérték – vagyis a lemondás „vételárának” – összegére is. A forgalmi értékhez képest nyilvánvalóan elenyésző összegű vételár ugyanis megalapozhatja a feltűnő értékaránytalanság fennállását, melyre figyelemmel a sérelmet szenvedett fél – esetünkben a haszonélvező – megtámadhatja a szerződést és akár érvénytelenítheti az egész jogügyletet is.

Érdekes helyzetet okozhat, ha az ügyleti felek kifejezetten azzal a szándékkal határoznak meg jelképes összegű ellenértéket, hogy a tulajdonost alacsonyabb összegű illetékfizetési kötelezettség terhelje. Alapesetben ugyanis az ajándékozási illeték mértéke 18%, míg a visszterhes vagyonszerzési illetéké ”csupán” 4%.

Ebből az következhetne, hogy a dörzsölt tulajdonos inkább kifizet egy alacsonyabb összegű vételárat az ingyenesen lemondani szándékozó haszonélvezőnek, hiszen az alacsonyabb illetékkulcs miatt így összességében kevesebb kiadással kellene számolnia. Ezt a fajta trükközést azonban ugyancsak korlátok közé szorítják a kötelmi jogi érvénytelenségi szabályok, hiszen mind a jogszabály megkerülésével kötött, mind a színlelt szerződés semmis.

Ossza meg ismerőseivel:

Dr. Szabó Andrea

Dr. Szabó Andrea
Ecovis Hungary Legal
Ügyvéd | Partner | Felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó
Balogh, B. Szabó, Jean, Zalavári és Társai Ügyvédi Iroda
andrea.szabo@ecovis.hu
A szerző szakmai profilja