Még fel sem épült a lakás? Ezekre érdemes figyelni!

Szerző(k): Dr. Jean Kornél | 2018.03.22 | Ingatlan

Napjainkban dinamikusan emelkedik az új építésű lakások száma, és nem csak Budapesten, hanem a kisebb városokban is egyre inkább növekszik az építési kedv. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2017 első három negyedévében 7981 új lakás épült, 52%-kal több, mint egy évvel korábban.

Ezt a növekvő tendenciát befolyásolja a kedvezményes lakásépítési áfakulcs (5%), a rendkívül kedvező lakáshitelek és az állam lakáshoz jutást elősegítő kedvezményei is. Emellett nem elhanyagolható körülmény, hogy az új építésű lakások után fizetendő vagyonszerzési illeték is jóval kedvezőbb, mint a használt lakások esetében.

De mire kell odafigyelnünk, ha olyan lakást szeretnénk megvásárolni, amely jelenleg még csak a tervezőasztalon van, és egy kapavágás sem történt a beruházó által megvásárolt telken?

A kérdésre több bejegyzésben fogjuk megadni a választ. Most az újépítésű lakások adásvételével kapcsolatos specialitásra, az előszerződés intézményére szeretnénk felhívni a figyelmet.

A tervezőasztalon lévő vagy épülő lakások vásárlása esetében az ingatlan-nyilvántartásban még nem szerepel az a konkrét lakás, amit kinéztünk magunknak, így arra adásvételi szerződést sem tudunk kötni. Ennek a problémának az áthidalására alkalmas egy előszerződés megkötése. Fontos már itt hangsúlyozni, hogy amennyiben viszont a hőn áhított ingatlan már szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, akkor célszerűbb, ha előszerződés helyett a felek megállapodását tartalmazó végleges szerződés megkötésére kerül sor a rendelkezésre álló más jogi eszköz (függőben tartás, tulajdonjog-fenntartással történő eladás) igénybevételével.

De mit is takar az előszerződés intézménye? Az előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit. Vagyis az előszerződés közvetlen tárgya „csupán” a végleges adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettség, és nem pedig a tulajdonjog átruházása.

Nagyon fontosnak tartjuk felhívni a figyelmet arra, hogy az adásvételi előszerződés – tekintettel arra, hogy nem a tulajdonjog átruházása a közvetlen tárgya – nem alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, vagyis ekkor még korántsem biztos a tulajdonszerzésünk. Elrettentő példaként hozható fel az az eset, amikor az eladó egyidejűleg több személlyel is előszerződést köt ugyanarra az ingatlanra, még rosszabb esetben pedig ezek közül a személyek közül az egyik „vevőjelölt” kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, s ezáltal nem mi leszünk a kiválasztott lakás tulajdonosai.

Habár néhány kivételtől eltekintve lehetőségünk van arra, hogy bírósági úton követeljük az előszerződésben foglalt feltételek alapján a végleges szerződés létrehozását, senki sem arról álmodik, hogy hosszadalmas pereskedés után jusson hozzá ahhoz a lakáshoz, amire érvényes adásvételi előszerződést kötött, és kifizette már jellemzően a vételár 10%-ának megfelelő foglalót.

Az előbbi esetnél maradva, a szerződés létrehozása mellett követelhetjük a kifizetett foglaló kétszeresének visszafizetését, illetve a kártérítést. Megjegyezzük, hogy nagyobb értékű foglaló kikötése esetén érdemes a foglaló kétszeresének visszafizetésére vonatkozó további biztosítékok szerződésbe foglalása.

A fentieket figyelembe véve, az előszerződés aláírása előtt vevőként feltétlenül vegyünk igénybe jogi szakértői segítséget, és igenis legyünk szkeptikusak a saját érdekeink védelme érdekében az eladó által orrunk alá dugott szerződéssel szemben!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.