60 éves az elővásárlási jogom! Ünnepelhetek?

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter | 2017.11.03 | Ingatlan

Sok, még a múlt század derekán épített társasház rendelkezik az alapítással egyidős alapító okirattal, amely azóta egyszer sem került módosításra. Mai szemmel nézve talán még mulatságos is olvasgatni a kissé régiesnek tetsző nyelvezettel bíró dokumentumokat, viszont amikor egy ilyen régi okiratban a társasházi lakások eladása esetére a többi lakástulajdonos javára kikötött elővásárlási joggal találkozunk, sok kérdés merülhet fel annak, mint szerződéssel alapított elővásárlási jognak az alkalmazhatóságával kapcsolatban. A legfontosabb ezen kérdések közül, hogy az akkori vagy az újabb jogszabály szerint kell értelmeznünk és alkalmaznunk az elővásárlási jogot?

Ahhoz, hogy érthető legyen a jogi dilemma lényege, tudni kell, hogy az 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) és a 2013. évi V. törvény (új Ptk.) eltérően szabályozza az alapító okiratban szabályozott, azaz a szerződéssel alapított elővásárlási jogot.

A régi Ptk. szabályozása közel sem volt teljes körűnek mondható, számos, gyakorlatban előforduló esetre nem adott választ. A jogszabály mindössze azt rögzítette, hogy ha a szerződéssel alapított elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamilyen jogot szerez. Kifejezett szabályozás hiányában a joggyakorlat alakította ki többek között azt az elvet, hogy több, azonos rangsorban lévő elővásárlásra jogosult érvényes vételi ajánlat-tételének esetén végső soron az eladó választhat közülük. Ezt fogalmazza meg többek között a 2/2009. (VI.24.) számú PK vélemény is, amely a régi Ptk. 335. § (1) bekezdéséből vezeti le a fenti elvet: ha egy szolgáltatásra többen jogosultak, de a kötelezettet egyszeri szolgáltatás terheli, a kötelezettség minden jogosulttal szemben megszűnik, amennyiben bármelyik jogosult kielégítést kap.

Az új Ptk. ezen a téren lényeges újítást hozott. A jelenleg is hatályos szabályozás szerint, ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat értesíteni, akik az előzőleg megküldött elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. Amennyiben nem teszik, az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre és közös tulajdon keletkezik, egymás közötti érdekeltségük arányában, amennyiben pedig az egymás közötti érdekeltségük nem állapítható meg, egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot az adásvétel tárgyán. Ez a szabályozás kevésbé szubjektív, nem az eladó éppen aktuális hangulatára van bízva annak eldöntése, hogy melyik elővásárlásra jogosultat jelöli ki végső „befutónak”. Természetesen a korábbi szabályozás „visszaélésekre” is nagyobb lehetőségeket adott, az új törvénykönyv már kevésbé ad táptalajt a titkos, egymás háta mögötti mesterkedéseknek. Persze az új szabályozás sem biztos, hogy tökéletes, ahogyan egyik jogszabály sem feltétlenül az (legfeljebb törekszik rá), hiszen ki akarna közös tulajdonba kerülni egy vadidegennel? Márpedig a jelenleg hatályos szabályozás a végsőkig kitartó elővásárlásra jogosultak között a megvásárolt dolog tekintetében közös tulajdont hoz létre, ami a józan logika szerint is inkább kerülendő és csak szükségszerű tulajdonlási forma, mint javallott. Lásd: „közös lónak túrós a háta” népi bölcsességet.

Most, hogy tisztáztuk a leglényegesebb szerződéssel alapított elővásárlásra vonatkozó szabályozási különbséget a régi és új Ptk. között, nézzük az alkalmazhatóság kérdését! Mikor melyik törvényt kell egyáltalán alkalmaznunk például egy 1959-ben kelt társasházi alapító okiratban szereplő elővásárlási jog esetében?

Ha az alapító okirat az új Ptk. hatályba lépését, azaz 2014. március 15. napját megelőzően keletkezett, akkor a régi Ptk. szabályait kell alkalmazni, feltéve, hogy nem készült alapító okirat módosítás az új Ptk. hatályba lépését követően vagy ha készült is, de az nem tartalmaz olyan kikötést, amellyel a szerződő felek alávetették volna magukat a Ptk. később hatályba lépő új rendelkezéseinek. Hogy miért?

A miértre az új Ptk. hatályba léptető rendelkezései (Ptké.) adnak választ, amely szerint a (új) Ptk. hatályba lépésekor fennálló kötelmekkel (társasház alapító tagok belső jogviszonyában kikötött elővásárlási jog) kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését követően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra (feltéve, hogy a Ptké. eltérően nem rendelkezik) a Ptk. hatályba lépése előtt hatályos jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni.

Az elővásárlásra vonatkozóan a Ptké. nem tartalmaz ilyen kivételt, tehát egyértelmű, hogy a régi Ptk. az irányadó esetünkben.

Egészen furcsa dolog belegondolni, de előfordulhat, hogy egy 1959-ban megírt alapító okirat rendelkezései még egészen sokáig kötelezően használandók lesznek egy 2017-ben megkötött adásvételi szerződésre is kiható hatállyal, mindaddig persze, amíg a tulajdonosok nem érzik szükségét a változtatásnak, alkalmazkodásnak a mai modernebb életkörülményekhez és jogrendhez és nem módosítják az alapító okiratuk ezen rendelkezéseit.

A magam részéről én arra sarkallok mindenkit – akit érinthetnek a fenti sorok –, hogy legalább nézze meg közelebbről a saját társasházának alapító okiratát, hiszen egyrészt csak a javát szolgálhatja mindenkinek, ha pontosan ismeri annak tartalmát, másrészt pedig lehetséges, hogy a jelenlegi tulajdonosok már egészen máshogy látják a társasházi együttélésből fakadó alap kérdéseket, mint az egykori alapítók és ezért időszerűnek találnák  a régi alapító okiratuk „leporolását” egy módosítás keretén belül.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.