Műemléket adna el? Akkor erre érdemes odafigyelni!

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2017.11.24 | Ingatlan

Szakmai praxisunk gyakorlása során gyakran előfordul velünk, hogy az ügyfelek olyan adásvétel lebonyolításához kérik a segítségünket, amelynek tárgya egy műemléknek minősülő ingatlan. De hogyan is kell eljárni, milyen fontos szabályoknak kell megfelelni egy műemléki ingatlan adásvétele esetében?

Az egyszerűség kedvéért tisztázzuk, hogy mit is nevezünk műemléknek. A műemlék egy olyan nyilvántartott műemléki érték, amelyet jogszabállyal védetté nyilvánítottak. Ebbe a körbe tartoznak továbbá a korábban műemlék jellegűnek vagy városképi jelentőségűnek nevezett ingatlanok is. Azt, hogy melyik ingatlan minősül műemléknek, miniszteri rendeletben állapítják meg. A kulturális örökség védeleméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (a továbbiakban: „Kötv.”) rendelkezik a műemlékké nyilvánításra vonatkozó eljárásról. A műemlékké nyilvánításról a tulajdonos és a települési – a fővárosban a fővárosi kerületi – polgármester véleményét ki kell kérni. A védelem alá vonni tervezett műemléki jelentőségű területen, műemléki környezetben és történeti táj területén álló ingatlanok, valamint nyilvántartott műemléki érték ingatlanának tulajdonosait és a jogszabályban meghatározott egyéb érintett személyeket és szervezeteket jogszabályban meghatározott módon értesíteni kell a műemlékké nyilvánítás előkészítésének megkezdéséről.

Elsődlegesen érdemes megjegyezni, hogy a műemléki védettség tényét elsősorban az ingatlan tulajdoni lapján tüntetik fel. Azonban, ha ezt a tulajdoni lap nem tartalmazza, az ingatlan még lehet műemlék, hiszen a földhivatali bejegyzés elmaradása a védettség fennállásának tényét nem érinti. Másodlagosan a műemléket, valamint indokolt esetben annak fontosabb megközelítési pontjain a védett területet a hatóság a jellemző adatokat ismertető “Műemlék” feliratú táblával jelöli meg. Amennyiben az előbbi feltételek közül egyik sem teljesül, úgy az Országos Építésügyi Nyilvántartás internetes honlapján tudjuk ellenőrizni az ingatlant, illetve esetlegesen fennálló műemléki védettségét. A lekérdezéshez mindösszesen a település nevére és az ingatlan helyrajzi számára lesz szükségünk.

Amennyiben megbizonyosodtunk arról, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan ténylegesen is műemléknek minősül, úgy abban az esetben értesíteni kell az adásvétel szándékáról az elővásárlásra jogosulta(ka)t. A hatályos jogszabály rendelkezései szerint országos, egyedileg (nem területi vagy más műemlék környezeteként) védett műemlék ellenérték mellett történő adásvétele esetében, a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg, amelyet szintén be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.

Ha a műemléknek minősülő ingatlanra több elővásárlási jogosultság áll fenn, úgy első helyen a Magyar Államot, második helyen az ingatlant kezelő (vagy ingyenesen használó) önkormányzatot, harmadik helyen pedig az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot illeti meg az elővásárlási jog. Az államnak elővásárlási jogosultsága van – a temetők és temetkezési emlékhelyek, valamint műemléki jelentőségű területek és a műemléki környezetek kivételével – a 1998. január 1. – je előtt hatályos jogszabályok alapján a műemlék, a műemlék jellegű, városképi jelentőségű kategóriában védett ingatlanok tekintetében. Az 1998. január 1. után műemlékké nyilvánított ingatlanok, illetve védetté nyilvánított régészeti lelőhelyek esetében akkor van elővásárlási joga a Magyar Államnak, ha ezt a védetté nyilvánító, illetőleg a védettséget módosító rendelet kimondja.

Amennyiben az ingatlan tulajdonosa a műemléki ingatlanát el kívánja adni, a fenti esetekben a tulajdonostársaktól (azaz a tulajdoni lapon szereplő többi személytől) – illetőleg műemléki ingatlannál a Magyar Államtól – be kell szereznie az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat.

Ingatlanok esetében a Magyar Állam elővásárlási jogát a Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központ gyakorolta, azonban 2016. december 31. napján jogutódlással megszűnt és a feladatait a Miniszterelnökség látja el jogutódként. A 496/2016. (XII. 28.) Korm. Rendelet szerint a Magyar Állam elővásárlási jogát – ingatlanok esetében – a kulturális örökség védelméért felelős miniszter gyakorolja.

Fontos megjegyezni, hogy ha a tulajdonos (eladó) az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köti meg az adásvételi szerződést, úgy az ebből származó jogvita végső soron polgári peres eljárást idézhet elő. A gyakorlat alapján kijelenthető, hogy ezek a jogviták hosszú és olykor költséges eljárást eredményeznek. Ennek elkerülése, illetve megelőzése végett érdemes az Ecovis Hungary Legal szakértőihez fordulni!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.