Kisebbségben maradt a társasházi közgyűlési szavazáson? Irány a bíróság!

Szerző(k): Dr. Szigeti-Szabó Andrea LL.M. | 2017.11.30 | Ingatlan

Biztos ismerik azt az érzést, amikor munkából hazafelé jövet a lift ajtaján meglátják az éves rendes közgyűlésre a közös képviselő által kiragasztott meghívót és fájdalmasan felsóhajtanak, hogy megint az életükből három értékes órát fognak elpazarolni a többi tulajdonostársuk csatározásait hallgatva.

Sokan pont a korábbi negatív tapasztalatok okán távol tartják magukat a társasházi közgyűlésektől, pedig az ezeken való részvétel erősen indokolt, mivel fennáll annak a veszélye, hogy olyan határozatot fogad el a tulajdonostársak többsége, amely az alapító okirattal ellentétes, vagy éppen a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

A jogalkotó természetesen nem hagyott minket jogorvoslat nélkül; a társasházakról szóló törvény alapján a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel kérhetjük a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását, amennyiben úgy ítéljük meg, hogy a tulajdonostársak által meghozott határozat a jogszabály, a társasházi alapító okirat, illetve szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseit sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek sérelmével jár.

A fenti eljárást csak és kizárólag tulajdonostárs indíthatja meg. A keresetindításra megállapított 60 napos határidő – az Alkotmánybíróság határozata nyomán egységessé vált a bírói gyakorlat alapján – eljárásjogi (és nem jogvesztő) határidő, így a kereset elkésett benyújtása az elévülés nyugvásának szabályai szerint kimenthető. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a 61. napon benyújtott keresetünket a bíróság nem fogja hivatalból elutasítani, ha bizonyítjuk, hogy a menthető ok fennállt, és az meggátolt minket az eljárás megindításában.

A joggyakorlat alapján a perindítás késedelmének kimentésére alkalmas, ha bizonyítjuk, hogy a közgyűlés időpontját követően jutottunk hozzá azokhoz az okiratokhoz, amelyekre a keresetünket alapítjuk, és amelyek egyébként a társasház tisztségviselőinek a birtokában volt. Ebben az esetben a 60 napos határidő az iratok átadását követő napon kezdődik.

Viszont ha a közgyűlésen jelen voltunk, a határozathozatalban részt vettünk, az egyszerű megfogalmazású határozatot hallhattuk és megérthettük, azonban a kereset benyújtásához szerettük volna a határozatot írásba foglalva megkapni, de azt csak későn kaptuk kézhez, úgy ezt a joggyakorlat általában nem fogadja el menthető, a késedelmes perindítás kimentésére alapot adó oknak.

A keresetet – ahogy az előbbiekben említettük – egyrészt eljárási szabálysértésre hivatkozással indíthatjuk meg. Ide sorolandó például, ha a határozatot nem a napirendben feltüntetett ügyben hozta a közgyűlés, vagy a meghívót a közös képviselő nem kézbesítette a részünkre. Másrészt hivatkozhatunk kisebbségi érdeksérelemre is, ha például álláspontunk szerint nem volt indokolt a közös költség felemelése, vagy nem szeretnénk hozzájárulásunkat adni a társasház földszintjén megnyíló étterem gépészeti berendezésének a közös udvaron történő elhelyezéséhez.

Az, hogy a fenti indokok alapján támadott közgyűlési határozat valóban érvénytelen-e, arra vonatkozóan nincsenek általános érvényű megállapítások a tényállások és a sérelmek eltérései miatt, így csak az egyes esetek körültekintő vizsgálata alapján lehet állást foglalni arról, hogy az adott közgyűlési határozat valóban érvénytelen-e.  Ez fokozottan igaz kisebbségi érdeksérelem kapcsán megindított eljárásokra; a hivatkozott sérelem tárgyi súlyára, a személyi és anyagi körülményeinkre, valamint a tulajdonostársak helyzetére figyelemmel fog a bíróság mérlegelni és dönteni a keresetünk tárgyában.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.