Belóg a képbe a szomszéd háza. Járhat nekem kártérítés?

Szerző(k): Dr. Molnár Gergő Zsolt | 2017.12.14 | Ingatlan

A panoráma, kilátás, fontos szempont egy ingatlan megvásárlása vagy egy építkezés esetén, amelyben jó esetben évekig, évtizedekig is gyönyörködhetünk. Mi a helyzet azonban akkor, ha a szomszédos telekre épített társasház, netán üzletközpont felépítésével a panoráma élvezhetetlenné válik?

A Polgári Törvénykönyv 5:23. § alapján a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná. Ez, az együttélést keretek közé záró szabály alkalmazandó jelen esetben is, vagyis a kilátás elvonásával járó építkezés esetében is azt kell komplexen vizsgálni, hogy a zavarás szükségtelen-e, illetve össze kell vetni a szomszédok érdekeit, és meg kell vizsgálni azt, hogy az építkezés során úgy jártak-e el, ahogy az adott helyzetben elvárható volt.

Ebben az esetben nincs annak jelentősége, hogy az építkezés a hatályos építésügyi szabályoknak megfelelően történt-e, és a hatóság a szükséges engedélyeket megadta-e, hanem azt kell vizsgálni, hogy az építkezés során a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül az építkező úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel nem, vagy csak kisebb mértékben okoz kárt, és hogy a zavarás a kialakult, a meglévő szomszédos lakóépülethez igazodó építési módtól eltérő műszaki-építési megoldás megvalósítását jelent. Bizonyos mértékű, józan emberi előrelátás mellett a nyugodt magánéletbe behatoló zavarást a szomszéd részéről mindenkinek el kell viselnie, a tűrési küszöb azonban esetenként eltérő lehet a zavarás jellegétől, és a lakókörnyezet sajátosságaitól függően.

Abban az esetben, ha egy lakóházas övezetben – az építési jogszabályok figyelembe vétele mellett – egy többlakásos társasházat épít a szomszéd, az megvalósíthat zavarást többek között a nagyobb zajhatás, benapozás megszűnése, korlátozása, intimitásvesztés, a kerthasználat hátrányai, a fényviszonyok, árnyékolás zavaró hatásai, a két épület közelsége, a kirívó tömegű oda nem illő építmény léte stb. miatt – szól a Legfelsőbb Bíróság egy vonatkozó döntése.

Döntött a Legfelsőbb Bíróság abban is, hogy amennyiben a nyaralóhoz tartozó balatoni kilátás megszűnik egy uszoda építése miatt, meg kell vizsgálni, hogy ilyen létesítmény máshol nem lett volna elhelyezhető, más beépítés esetén mennyiben csökkent volna elkerülhetetlenül a kilátás, figyelembe kell venni a meglévő és a már kivágott fák által okozott kilátáselvonást is annak érdekében, hogy a zavarás tényét megállapíthassa a bíróság, és ekként kártérítés fizetésére kötelezze az építkezőt. Ez tehát minden esetben összetett, minden körülményre kiterjedő vizsgálatot igényel.

Abban az esetben tehát, ha szükségtelen a zavarás, a szomszéd köteles lehet megtéríteni az ennek folytán az ingatlanban bekövetkezett értékcsökkenést, amelynek mértékét általában ingatlanforgalmi szakértő állapítja meg, amely a vizsgálata során valamennyi befolyásoló tényezőt figyelembe vesz.

Fontos megjegyezni, hogy mindez azonban csak „tapasz” a sérelemre, ugyanis a zavaró épület lebontását szomszédjogi alapon követelni nem lehet. Érdemes ezért már az építkezés megkezdése során tájékozódni a felépítendő épületről, felvenni a kapcsolatot az építtetővel annak érdekében, hogy mindenki számára megfelelő megoldás szülessen. Amennyiben azonban erre nincs lehetőség, a zavarásért kártérítéssel lehet elégtételt venni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.