Nem vettem fel hitelt, a bank mégis elveheti az újonnan megvásárolt lakásomat?

Szerző(k): Dr. Molnár Gergő Zsolt | 2018.02.02 | Ingatlan

Az ingatlan megvásárlásának számos buktatója van, de van egy olyan, ami akár az adásvételt követő több év elteltével is megkeserítheti a figyelmetlen vevő életét – ez a helyzet ugyanis, ha az eladó, a megegyezés ellenére nem tehermentesíti a zálogjoggal terhelt ingatlant.

Adásvételi szerződés megkötése esetén mindig előzetesen ellenőrizni kell a tulajdoni lapot, és amennyiben zálogjog szerepel az ingatlanon, azt a tulajdonjog átszállása előtt onnan töröltetni kell. Ez még az eladó felelőssége, ezt a kötelezettségét ki kell kötni a szerződésben, és ennek végrehajtását is ellenőrizni kell. Előfordulhat azonban, hogy az eladó – esetleg az okiratszerkesztő ügyvéd tudatos, vagy nem tudatos asszisztálása mellett – erről „elfeledkezik”. A földhivatal tulajdonjog változására irányuló kérelem esetén, ha a szerződés megfelel az alaki követelményeknek – amennyiben a zálogjog mellett nem volt kikötve elidegenítési és terhelési tilalom – a tulajdonosváltozást bejegyzi, és nem vizsgálja, hogy a fennmaradó zálogjog milyen hatással lesz az új vevőre.

Előfordulhat tehát, hogy a fennmaradt zálogjogról csak évekkel később, például a bank végrehajtási jogának bejegyzésével egyidejűleg értesülünk. A bejegyzett zálogjog alapján a bank bármilyen fennakadás nélkül pert, majd végrehajtást indíthat velünk szemben, és kérheti az ingatlan árverésen történő értékesítését, majd a vételár részére történő megküldését.

Tekintettel arra, hogy az ingatlant terhelő zálogjogot minden esetben az ingatlan tulajdoni lapján fel kell tüntetni ilyen esetben a jóhiszemű, de figyelmetlen új tulajdonos nem hivatkozhat arra, hogy ennek fennállásáról nem tudott, vagy az eladóban bízva nem ellenőrizte ennek törlését. Bár a mindennapokban nem gyakran ellenőrizzük ok nélkül az ingatlanunk tulajdoni lapját, a hatályos törvények szerint senki nem hivatkozhat arra, hogy a tulajdoni lap tartalmáról, az oda bejegyzett tényekről, jogokról nem tudott.

A gyakorlatban persze elképzelhető, hogy a zálogjogosulttal megállapodást lehet kötni, és jellemzően egy kisebb-nagyobb megváltási összeg megfizetése esetén a zálogjog törlésre kerülhet, de még ebben az esetben is jelentős összegű kárunk keletkezhet. Ezt a kárt, illetve az árverés miatt keletkezett kárunkat ugyan peres eljárás során megpróbálhatjuk érvényesíteni az eladóval szemben, az azonban időigényes, jelentős költségekkel járhat, és bizonytalan, hogy a bíróság által megítélt összeget egyáltalán ki fogja-e fizetni az eladó – hiszen már a zálogjog érvényesítésére is azért került sor, mert fizetési kötelezettségének nem tett eleget.

A megoldás ebben az esetben az előrelátásban, és a megfelelően elkészített adásvételi szerződésben rejlik – minden esetben győződjünk meg arról, hogy a tulajdonjogunk beszerzésével egyidejűleg tehermentes tulajdont szerzünk –, a földhivatal pedig a bejegyzéssel egyidejűleg határozatot küld az eljáró ügyvéd részére, amelyet mindig kérjünk el ellenőrzésre.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.