Még fel sem épült a lakás? Ezekre érdemes figyelni! II.

Szerző(k): Dr. Jean Kornél | 2018.05.03 | Ingatlan

Cikkünk első részében az előszerződés intézményét, és annak legfőbb jellemzőit vettük górcső alá. Tisztáztuk, hogy az előszerződésnek azért van nagy jelentősége a tervezőasztalon lévő vagy épülő lakások vásárlása kapcsán, mert ezekben az esetekben az ingatlan-nyilvántartásban még nem szerepel az a konkrét lakás, amit kinéztünk magunknak, így arra adásvételi szerződést sem tudunk kötni.

Mivel az előszerződés főként jogi jellemzőit előző cikkünkben már kiveséztük, jelen írásunkban néhány szerződéses tartalmi elemre, rendelkezésre szeretnénk felhívni a leendő lakástulajdonosok figyelmét.

Korábbi cikkünkben már tisztáztuk, hogy az előszerződés tárgya „csupán” az ún. végleges adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettségvállalás, és nem pedig a tulajdonjog átruházása. Magyarul az előszerződés aláírásával azt vállalják az aláíró felek, hogy bizonyos időn belül megkötik egymással a végleges szerződést.

Jellemzően a beruházók által elkészített előszerződés-minták bizonyos rendelkezéseket leszámítva tartalmilag szinte pontosan megegyeznek a végleges – tulajdonjog átruházására alkalmas – adásvételi szerződéssel. Ezzel nincs is semmi probléma, hiszen ez az előszerződés lényege: kötelezettséget vállalunk arra, hogy bizonyos időn belül a beruházóval megkötjük a végleges adásvételi szerződést, méghozzá olyan feltételekkel, mely feltételeket már az előszerződésben közösen meghatározunk.

Pontosan emiatt érdemes résen lenni az előszerződés aláírása előtt, és szkeptikusan – akár egy külső jogi képviselő bevonásával – pontról pontra értelmezni azt. Főleg igaz ez azért is, mert akarva akaratlanul is a beruházó inkább az ő érdekeinek megfelelő szerződést fog az orrunk alá dugni.

Ha a terjedelmi korlátok miatt nem is tudunk mindenre kiterjedő útmutatást adni, néhány fontos szerződéses rendelkezésre azonban szeretnénk felhívni a leendő vásárlók figyelmét.

Egy új építésű lakás esetében rendkívül nagy jelentőséggel bírnak a határidők. Ez fokozottan igaz a műszaki átadás-átvétel és a birtokátruházás határidejére. A határidők be nem tartása esetére fontos kikötni biztosítékot, jellemzően kötbért, aminek az összegét köteles kifizetni nekünk a beruházó, ha nem adja át időben a lakást. Ezzel kapcsolatban további kérdésként kell szabályozni azt, hogy a beruházó mikor és milyen feltételek mellett tesz eleget kötbérfizetési kötelezettségének. Ez utóbbi körben a vevői beszámítás lehetőségének kikötése gyakran megfelelő biztosítékot jelenthet, hiszen ekkor az esedékes vételárrészlet összegét egyoldalúan magunk csökkenhetjük a részünkre járó kötbérrel.

Nagyon fontos az is, hogy tisztában legyünk a kinézett lakás műszaki paramétereivel és a minőségi kritériumokkal. Hiszen gyakori eset, hogy a tervekben (műszaki alaprajz) feltüntetett alapterület, a falvastagság, a klímakiállás vagy éppen a kapcsolók elhelyezése eltér a véglegestől, ami elég nagy fejfájást tud okozni a lakás átadásakor. Ennek elkerülése érdekében is fontos, hogy megfelelő biztosítékok kerüljenek a szerződésbe.

Kiemelkedő jelentőséggel bír az új építésű lakások esetében a fizetési ütemezés. Mindenképpen érdemes arra törekedni, hogy a lehető legkisebb összeget fizessük ki az előszerződés aláírásakor. Vagyis az a legideálisabb eset, ha a fennmaradó összeg lehető legnagyobb részét csak a műszaki átadás és a jogerős használatbavételi engedély kiadása után, közvetlenül a beköltözés (birtokátruházás) előtt kell teljesítenünk. További biztonságot jelenthet, ha még a vételár 10%-ának megfelelő foglaló is egy ún. óvadéki számlára kerül, amihez csak akkor jut hozzá a beruházó, ha a projekt sikeres.

További fontos kérdés a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése és az ún. „albetétesítés”. Az építkezés befejezését és az ezt jogilag is kimondó használatbavételi engedély kiadását követően válik az építkezés lakóházzá, ez után kérheti a beruházó a földhivataltól a társasház bejegyzését. Magára a bejegyzésre a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését követően – a lakások számától függően – kb. 3-4 hónap múlva kerül sor. Ekkor a telek korábbi tulajdoni lapja lesz a társasház törzslapja, amelyhez kapcsolódóan a földhivatal megnyitja az önálló albetéteket (vagyis „albetétesít”), így a lakásoknak (a teremgarázsnak, a tárolóknak, az üzlethelyiségeknek) ekkortól külön tulajdoni lapja lesz. Az „albetétesítés” azért is jelentős kérdés, mert sok banknál ez a hitel folyósításának egyik feltétele.

A fentiekben nem kimerítő jelleggel soroltuk fel az adásvételi szerződés esetleges buktatóit, azonban ezeken kívül természetesen vannak az adásvételi szerződésnek olyan pontjai (pl. a jótállás és a szavatosság), melyeket ugyancsak fontos tisztázni az aláírás előtt. Láthatjuk tehát, hogy korántsem  kockázatmentes egy új építésű lakás megvásárlása, ezért feltétlenül javasoljuk, hogy az adásvételi szerződés átvilágításához vegye igénybe szakember segítségét.

Az új építésű lakásokat érintő sorozatunk harmadik és egyben záró részében az új építésű ingatlanokra vonatkozó illetékfizetési szabályokat fogjuk megvizsgálni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.