Társasházi Monopoly III. – A nyilvántartás visszavág, avagy a padlásterek ingatlan-nyilvántartási bejegyzése

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter | 2018.07.12 | Ingatlan

Ahogyan a korábbi bejegyzésemben ígértem, közelebbről megvizsgáljuk az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokat az előző két bejegyzésben megkezdett ösvény mentén haladva.

Kezdjük az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), illetve az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Inytv. vhr.) társasházakra, ezen belül is a társasház nyilvántartására és a külön albetétek feltüntetésére vonatkozó rendelkezéseivel.

Az Inytv. szerint önálló ingatlanként tartható nyilván: a társasházban levő öröklakás, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonban maradó részekből az öröklakás-tulajdonost megillető közös tulajdoni hányaddal együtt.

Az Inytv. további rendelkezése: öröklakásként kell nyilvántartani a lakás helyiségeit és a lakáshoz tartozó helyiségeket függetlenül attól, hogy azok egymással műszakilag összefüggenek-e. Az öröklakás tulajdonosának egyéb helyiségét (pl. pincerekesz, mosókonyha, garázs) az alapító okirat rendelkezésétől függően kell/lehet a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani.

A társasház központi regiszteri nyilvántartása (tehát így láthatja mindenki a nyilvános ingatlan-nyilvántartásban) két részre osztható. Az első rész a tulajdoni törzslap.  Itt kerül feltüntetésre – nem a teljesség igényével – például maga a társasháztulajdon ténye, a társasház közösség neve, a közös telek címe és mérete és nem utolsó sorban utalni van utalás arra is, hogy hány albetétből áll a társasház, azaz hány társasházi különlap létezik.

A másik rész a társasházi külön lapok nyilvántartása. A társasházi külön lapokon a lakás és a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó adatok albetétenként elkülönülő nyilvántartási kötelezettségét írja elő a jogszabály.

Az Inytv.  vhr. előírja, hogy társasház alapítása vagy módosítása esetén ehhez elengedhetetlenül szükséges az építésügyi hatóság részéről kiadandó hatósági bizonyítványnak, használatbavételi vagy fennmaradási engedélynek, illetve a használatbavétel tudomásulvételéről szóló végzésnek a rendeltetésmód megjelölése mellett tartalmaznia kell a tulajdonostársak külön tulajdonában lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség alaprajz szerinti alapterületét is.

Emlékezünk ugye, hogy mit mondott az OTÉK a helyiség fogalmánál? „Rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével”.

Nyilvánvaló feloldhatatlan logikai ellentmondás van az OTÉK és az Inytv. között.

Az OTÉK nem definiálja a padlásteret – csupán a tetőtér fogalmából következtet arra, hogy a beépített tetőtér előtti állapot a padlástér – és nem is tekinti önálló helyiségnek, ugyanakkor az Inytv. szerint a padlástér az alapító okirat rendelkezéseitől függően önálló ingatlanként nyilvántartható. Ha viszont önálló ingatlanként nyilvántartható a padlástér, akkor lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségnek kell(ene) lennie. De az OTÉK szerint nem az. Az építésügyi hatóság pedig az OTÉK-ot alkalmazva köteles eljárni.

Így ha módosítani szeretnénk a társasházat és társasházi különlapon szeretnénk feltüntetni az ingatlan-nyilvántartásban (ezáltal pedig a társasház alapító okiratában is) az újonnan tulajdonunkba került, még külön helyrajzi számmal nem rendelkező helyiséget, mindenképpen szükségünk lesz egy hatósági bizonyítványra. A padlástérre pedig a szükséges hatósági bizonyítványt jogszerűen nem adhatja a hatóság, mert az nem minősül helyiségnek, így sajnos ki kell ábrándítanunk minden kedves padlástér megvételében gondolkozó potenciális vevőt, hogy a beépítetlen, poros csupasz padlástér önmagában, beépítés nélkül soha nem lesz önálló albetétként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető albetét, így azon érvényesen tulajdon jogot sem lehet szerezni (fontos tudni, hogy a magyar jogban az ingatlanok tekintetében kizárólag akkor szerzi meg egy vevő a tulajdonjogot, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték).

A fentiektől eltérően egy mosókonyha, egy udvari garázs tekintetében már más a helyzet. Az alapító okirat módosításához szükséges hatósági bizonyítványt az építésügyi hatóságtól tudjuk megigényelni, akik helyszíni szemle alapján döntik el, hogy megfelel-e az új szerzeményünk, a megvásárolt adott társasházi közös tér/helyiség az OTÉK adott előírásainak (konkrétan az OTÉK szerinti lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség fogalomnak), hogy ezáltal arra a későbbiekben az ingatlanügyi hatóság a társasházi alapító okiratot módosítását bejegyezve, társasházi külön lapot nyisson.

Ugye ismerős? Itt érkeztünk vissza a második bejegyzésemben fejtegetett helyiség vagy nem helyiség problematikájához, ami a padlásterek önálló megvásárolhatósága szempontjából valóban shakespeare-i kérdés.

Na de akkor mi a megoldás, mit vonhatunk le a cikksorozatból tanulságként? Hogyan fogjunk bele egy társasházi padlástér megvásárlásába és annak beépítésébe? A jó válasz, hogy csakis egyszerre, mert a megvásárlás (helyesen a beépítési jog megszerzése) a konkrét beépítés nélkül a jelenlegi jogszabályi környezetben nem értelmezhető.

Sajnos dogmatikailag nem tudunk helyes megoldást javasolni (hacsak azt nem, hogy ha biztosra akarunk menni a hatósági szemlénél, akkor előzetesen gipszkartonnal ki kell alakítani a beépítetlen tetőteret) abban az esetben, ha az első ütemben csak a padlásteret venné meg a társasháztól a vevő és szeretné azt önálló tulajdoni lapon látni és csak a későbbiekben kezdené meg az építkezést.

Ennek természetesen nem mond ellent, hogy jelenleg is számos padlástér van „egyéb helyiségként” az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.  Sokkal inkább azt támasztja alá, hogy ha egy társadalmilag fontos jogterület működési szabályait nem fésüli össze a jogalkotó, ha nincs jogharmonizáció, akkor előtérbe kerülhet a helyi jogalkalmazó szervek elérő jogértelmezéséből fakadó sokszor egymásnak tökéletesen ellentmondó joggyakorlata, gyakorlatilag a jogértelmezésen keresztül megvalósuló, egy jogállamban egyáltalán nem kívánatos jogalkalmazói jogalkotás.

A magyar ember találékonyság határtalan, természetesen a múltban és a jövőben is voltak és lesznek padlástéri beruházások, amelyeknek a végeredménye egy tiszta, tehermentes, külön albetéten nyilvántartott tulajdoni lap, illetve egy saját lakás. Maga a folyamat viszont aprólékos kidolgozást igényel, minden buktatóra fel kell készülni, ezért anélkül, hogy társasházi ügyekben jártas ügyvédet választana, ne induljon el egyedül ezen a göröngyös úton se a beruházó vevő, se az eladó társasház.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.