Késik az okiratbeadás – mit csinál a földhivatal?

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor | 2018.11.08 | Ingatlan

A földhivatali okiratok benyújtására vonatkozóan alapvető követelmény, miszerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítása iránti kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz benyújtani.

Végeredményben ez nem egy teljesíthetetlen követelmény, valamint ez a jogszabályi elvárás találkozik az érdekeinkkel is. Hiszen ki ne szeretné minél hamarabb biztonságban tudni a jogi helyzetét? A földhivatali széljegyzésre, annak jogi mibenlétére és jogszerzőt védő mivoltára vonatkozóan érdemes korábbi cikkeinkben keresni.

Jön a szokásos „de”. Sok olyan szerződés van, amely valamilyen jóváhagyástól függ, vagy egy, a felek által szabályozott körülmény bekövetkezésének függvényében hatályosul; egészen addig egy érvényes, de hatálytalan szerződésről beszélünk. Hatálytalan szerződést pedig nem lehet a földhivatalba beadni.

Kérdés: mi van akkor, ha a szerződés a keltezésétől számított 30 napon túl lép hatályba, amikor is már be kellett volna adni a földhivatalba, ha a jogszabály szigorú szövegét tekintjük?

Az ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) harmadik fél jóváhagyását szabályozza; ilyen esetben a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell benyújtani az iratot. De a jogszabály nem beszél az egyéb típusú hatályosulásokról. Például a felek úgy állapodnak meg, hogy a szerződés akkor lép hatályba, ha egy másik, ugyanazon felek közötti szerződés teljesedésbe megy. Vagy ennél is tipikusabb az elővásárlási jog: akkor lép hatályba egy szerződés, ha az elővásárlásra jogosult lemond ezen jogáról, vagy nem válaszol meghatározott időn belül.

Mi a következménye a késedelmes benyújtásnak? Akkor már nem lehet jogot szerezni? Dehogynem! A késedelmes benyújtásnak nincs semmiféle jogvesztő hatása, pusztán egy következménye: a bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén az adózás rendjéről szóló törvény (Art.) szerinti mulasztási bírságot kell fizetni.

Nem szeretnék részletes jogdogmatikai elemzést levezetni, hogy a fenti esetekben egyáltalán késedelemről beszélhetünk-e. Álláspontom szerint nem, de hogy ezt mire alapozom, az meghaladja a jelen írás kereteit. Éppen ezért feltételezzük egy gondolati „játék” erejéig, hogy a később hatályosuló irat 30 napon túli benyújtása késedelem.

Mit is mond erre az Inytv.? Az Art. szerinti mulasztási bírság fizetendő. És mit mond azt Art.?

„220. § (3) A késedelem esetén nincs helye mulasztási bírság megállapításának, ha az adózó a kötelezettség teljesítése mellett késedelmét annak igazolásával menti ki, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.”

Kétségtelenül, az adott helyzetben általában elvárható magatartás megítélése egyedi jogalkalmazói mérlegelést igényel. Ugyanakkor, őszintén, egy okirat akkor való benyújtása, amikor az hatályosul, álláspontom szerint gyakorlatilag objektíve kimondható módon kimeríti ezt az elvárást. Mikor máskor nyújtsa be a jogszerző az okiratot, ha nem akkor, amikor ahhoz kapcsolódóan már valóban képes a jogszerzésre, és fordítva, előbb pedig nem?

A fentiekre tekintettel álláspontom szerint nem kell félni a „késedelmes” benyújtástól – abban az esetben, ha ezt az adott helyzetben általában elvárható okból tesszük.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.