Nem akar kiköltözni a bérlő a lakásából? Előzze meg a problémát!

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. , Dr. Pál Gergely | 2018.11.22 | Ingatlan

A hazai piacon egyre több magánszemély vagy cég vásárol olyan lakást, üzlethelyiséget vagy egyéb kereskedelmi célú ingatlant, amelyet nem saját használatra, hanem – hosszútávú befektetés céljából – hasznosítás végett szerez meg. Ügyfeleink körében is jól látszik, hogy egyre többen szereznek meg olyan ingatlanokat, amelyeket bérbe kívánnak adni.

A bérlemény bérbeadása során ügyfeleink gyakran fordulnak hozzánk segítségért a bérleti szerződés elkészítése és megszövegezése, illetve a bérleti jogviszony létrehozása érdekében. A bérleti jogviszony kezdetét egy írásba foglalt bérleti szerződés elkészítése, megtárgyalása és megkötése jelenti. Fontos, hogy a szerződő felek a bérleti szerződésben a közöttük létrejövő bérleti jogviszony tekintetében mindenre kiterjedően megállapodjanak, és rögzítsék is írásban azokat a rendelkezéseket, amelyek a későbbi jogviszonyuk alapját fogják képezni.

Napjainkban azonban gyakran felmerül az a probléma, hogy a bérlő a bérleti jogviszony megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni a bérleményből. Ez egy olyan probléma, amelyet a bérbeadó – preventív eszközök hiányában – csak peres eljárásban tud orvosolni.

Ügyfeleinknek ezért javasolni szoktuk, hogy a bérleti jogviszony létrejötte és a birtokátruházást megelőzően a bérleti szerződést foglaltassák közjegyzői okiratba, amellyel a peres eljárás megelőzhető, kiküszöbölhető. A közjegyzői eljárásnak kétféle módja létezik. Az egyik, hogy magát a bérleti szerződést foglaltatják közjegyzői okiratba, a másik pedig az, hogy a már megkötött bérleti szerződés bizonyos rendelkezései tekintetében készítenek közjegyzői okiratot a felek.

Az utóbbi megoldás esetén a bérlő egy ún. kiköltözési vagy kiürítési nyilatkozatot tesz a közjegyző előtt. A kiköltözési nyilatkozat egy olyan egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat, amelyben a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy a bérleményt elhagyja és kiköltözik, a bérlemény birtokát pedig a bérbeadónak visszaszolgáltatja.

A nyilatkozat jelentősége többek között az, hogy közokirati formában kerül elkészítésre, amely közvetlenül végrehajtható. Ez azt jelenti, hogy a benne foglalt kötelezettségek nem teljesítése esetén a feleknek nem kell bírósághoz fordulni, hanem a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közokiratot. Ezt követően pedig a végrehajtó közvetlenül és peres eljárás nélkül, hatósági közreműködéssel kényszeríti ki a bérlő kiköltözését a bérleményből.

A kiköltözési nyilatkozathoz szükséges dokumentumok:

• a nyilatkozó személyi igazolványa/vezetői engedélye/útlevele és lakcímkártyája, adókártyája,
• cégek esetén cégjegyzékszám vagy adószám (a cégkivonat lekérdezéséhez),
• az aláírt, eredeti magánokirat bemutatása, amely jogügylet alapján a nyilatkozó a kiköltözési nyilatkozatot teszi (pl.: bérleti szerződés, adásvételi szerződés stb.).

A kiköltözési nyilatkozat elkészítéséhez bármely közjegyzőhöz fordulhatunk segítségért. A közjegyzői díj kapcsán pedig megjegyeznénk, hogy a közjegyző esetében nincsen szabad díjmegállapodás, a közjegyző jogszabály által meghatározott összegért köteles tevékenységét végezni. Minderről a 2018. október 1-jei hatállyal hatályba lépett közjegyzői díjszabásról szóló rendelet – 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet – szól.

Amennyiben a bérbeadó célja nemcsak a bérlő, azaz a kötelezett kiköltöztetése az ingatlanból, hanem az esetleges hátralékos bérleti díj és egyéb költségek behajtása is, úgy javasoljuk az egész bérleti szerződést teljes terjedelmében közjegyzői okiratba foglaltatni, vagy erre vonatkozóan is egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot készíttetni.

Végezetül felhívjuk a figyelmet arra a gyakran felmerülő félreértésre, hogy energetikai tanúsítványt már nem csak az ingatlanok adásvétele, hanem az iroda- és lakásbérleti szerződések megkötése során is át kell adni a bérlőnek, és ennek a nyilvántartási számát a bérleti szerződésnek is tartalmaznia kell.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.