Ingatlan-adásvétel GY.I.K. I.

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor , Dr. Török Ingrid | 2019.08.08 | Ingatlan

Az ingatlanjog területéről már számos cikkel találkozhattak blogunkon. A jelen cikk inkább gyakorlati szemmel világít rá az ingatlan-adásvételek kérdéseire – csipetnyi joggal megfűszerezve.

1. Mik a vételár meghatározásakor figyelembe veendő szempontok?

Elsősorban és értelemszerűen a felek kereskedelmi megállapodása az éppen aktuális ingatlanpiaci helyzet és egyéb tényezők figyelembe vételével, ez evidens. Figyelembe kell azonban venni, hogy az adóhatóságnak megvan arra a jogköre, hogy az ingatlan forgalmi értékét ettől eltérően határozza meg. Éppen ezért, amennyiben pl. indokolt egy ingatlan vételáraként egy, a szokásosnál látszólag alacsonyabb ár megjelölése, úgy érdemes a szerződésben pár bekezdést szentelni annak, hogy mindez miért van így. Leromlott állapot, jogi helyzet, bármi indokolhatja ezt, de fontos lehet ennek deklarálása.

2. Ingatlan adásvételénél hogyan kell adózni illetve illetéket fizetni?

Vevő: a vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetni, melynek mértéke főszabály szerint megegyezik a vételár 4%-ával. A vevő tehát adót nem fizet.

Eladó: az eladónak is keletkezik fizetési kötelezettsége, neki személyi jövedelemadót kell fizetnie, mely főszabály szerint az eladási ár és az ingatlan szerzéskori vételára különbözetének 15%-a.

Fontos, hogy minden esetben tájékoztatni kell az eljáró jogi képviselőt arról, ha bármely illeték- vagy adókedvezmény illet meg bennünket, hogy megfelelő tájékoztatással tudjon szolgálni. Közismert kedvezmények, példálózó felsorolással:

• ún. „cserepótló vétel”: ha három éven belül korábban eladtunk egy ingatlant, vagy egy éven belül el fogunk adni, akkor annak eladási ára a vételárba beszámítható illetékkiszabásnál;
• ingatlan értékesítése öt éven túl szja-mentes, öt év alatt is évente csökken az adóalap;
• egyenes ági rokonok egymás közötti ügylete illetékmentes.

3. Mi az a foglaló, kötelező-e?

A foglaló mind a vevőt, mind az eladót védő biztosíték. Abban az esetben, ha az ügylet a vevő érdekkörében bekövetkezett okból meghiúsul, akkor a vevő elveszíti a foglalót, amennyiben az eladó oldalán bekövetkezett esemény miatt hiúsul meg az adásvétel, akkor az eladó kétszeresen köteles visszafizetni a foglaló összegét.

A foglaló összegét általában a vételár 10%-ában szokták meghatározni, de nincs kőbe vésve a mértéke, eladó és vevő közös megállapodása alapján születik döntés az összegről.

Foglalót kikötni nem kötelező, de meglátásunk szerint érdemes, mert az az intézmény elősegíti a tranzakció sikerességét.

Itt szeretnénk rögtön eloszlatni egy tévhitet, amiről korábban már szintén írtunk. Egy adásvételi szerződés „meghiúsulása” avagy „meghiúsítása” nem olyan egyszerű, mint azt gondolnánk. Mint ilyen, a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazása a gyakorlatban viszonylag szűk körben szokott bekövetkezni, illetve ahhoz, hogy ez megtörténjen, általában többlet szerződéses követelmények megfogalmazása szükséges (elállási jog stb.).

4. Mi történik, ha az ingatlan vételárát nem tudom kifizetni egyben azonnal, hanem csak késleltetve, részletekben?

Ebben az esetben az adásvételi szerződésben le kell fektetnünk, hogy milyen fizetési ütemezés szerint kerül megfizetésre a teljes vételár. Addig is az adásvételi szerződés beadásra kerül a földhivatalba, azonban a bejegyzési kérelmet kérjük függőben tartani és a vevői tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt csak abban az esetben adjuk be a földhivatalba, ha a teljes vételár megfizetésre került. A bejegyzési engedélyről eljáró ügyvéd gondoskodik, aki a vételár teljes megfizetéséig a bejegyzési engedélyt magánál tartja letétben.

5. Mi biztosítja azt, hogy az ingatlanból az eladó ki fog költözni, illetve a vevő a vételárat megfizeti?

Két dolog, amit javasolni is szoktunk. Egyrészt szankcionálni lehet a teljesítési késedelmet kötbér előírásával, ami azt jelenti, hogy a késedelembe eső fél köteles meghatározott pénzösszeget fizetni a másik félnek, jellemzően napi összegben. Ami ennél talán „ütősebb”, hogy mindkét fél tudja a másik felet „fogni” azzal, ha olyan szolgáltatást kell meghatározott időben teljesíteniük, amelyre mindkét félnek elsődleges szüksége van. Például az utolsó vételárrész fizetése birtokba adáskor, akár ügyvédi letétből. Hiszen egyből mindkét fél érdeke, hogy mind a birtokba adás, mind a fizetés zökkenőmentesen megtörténjen.

6. Mi az a B400?

A B400 adatlap arra szolgál, hogy a NAV-ot tájékoztassuk az ingatlan-adásvételről, és ez alapján ki tudja szabni az illetéket, illetve a személyi jövedelemadót. Cserepótló vételnél csatolandó a korábbi ingatlan-értékesítés adásvételi szerződése is, másolatban.

Ha ingatlan-adásvételben érdekelt, keresse az ECOVIS Hungary Legal csapatát, készséggel állunk rendelkezésére!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.