A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája VI.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.10.03 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 6. részt.

 

A tulajdonjog-átruházó szerződésekkel kapcsolatos követelmények

A társasházak relatív jogképessége kapcsán már rögzítettük, hogy bár a Tht.[1] biztosítja a közgyűlés, illetve pontosabban a társasházközösség számára, hogy „csak” minősített többséggel rendelkezzen a közös tulajdonba tartozó ingatlanrészek elidegenítéséről, a tulajdonjog alapvető elemének számító rendelkezési jog továbbra sem vonható meg maguktól a tulajdonostársaktól mint önálló entitásoktól.

Egy ilyen ügylet kapcsán ezért a jogviszony egyik – egész pontosan az átruházó – oldalán mindig maguk a tulajdonosok kell, hogy álljanak, nem pedig a társasház mint jogalany, és a tulajdonosoknak maguknak kell az átruházásra irányuló szerződést megkötni az ingatlanrészt megszerezni kívánó másik féllel, legyen az már amúgy is tulajdonostárs vagy egy külső, harmadik személy.

A követelmények egységesek az ellenérték fejében történő átruházás (tipikusan adásvétel) és az ellenérték nélküli (ajándékozási) kontraktusok esetére is, továbbá az itt leírt szabályoktól eltérni nem lehet sem alapító okirat rendelkezése, sem közgyűlési határozat által, ellenben figyelembe kell venni a következő jogszabályi elvárásokat.

Polgári Törvénykönyv:[2]

„5:38. § [Az átruházás]

(2) Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.”

„5:178. § [A bejegyzés]

(5) Ha az ingatlan tulajdonának megszerzéséhez vagy az ingatlant terhelő jog alapításához, átruházásához vagy megterheléséhez ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, a jogváltozás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel, a bejegyzés tartalmának megfelelően jön létre.”

„6:215. § [Adásvételi szerződés]

(2) Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.”

„6:235. § [Ajándékozási szerződés]

(2) Ha az ajándékozási szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni.”

A hivatkozott Ptk.-szakaszok alapján rögtön két alapvető elvárást kell megfogalmazni:

1. a szerződést írásba kell foglalni és
2. a szerződést az ingatlan-nyilvántartási szabályoknak megfelelően, földhivatali benyújtásra alkalmas módon kell elkészíteni, pontosabban elkészíttetni, ugyanis az Inytv.[3] értelmében – 32. § (3) bekezdés – tulajdonjog keletkezésére (vagyis megszerzésére) kizárólag közokirat vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van lehetőség.

Figyelembe véve, hogy az ingatlan-nyilvántartási szabályok – szinte kivétel nélkül – egységes követelményeket támasztanak a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokkal (a mi esetünkben az alapító okirat módosításával és a tulajdonjog-átruházó szerződéssel) szemben, illetve hogy ezen szabályokat már az előző fejezetben is beidéztük a vonatkozó jogszabályokból, ehelyütt először csak utalnánk rá, hogy az Inytv., illetve az Inytv. vhr.[4] mely rendelkezései irányadók. Ezek az alábbiak:

1) Ingatlan-nyilvántartási törvény:

• §: a szerződő felek azonosítására szolgáló adatok,
• §: a felek szándéknyilatkozatának és a bejegyzési engedélynek a szükségessége,
• §: az okiratok tartalmi és alaki részletszabályai,
• §: a meghatalmazás tartalmára és formaiságára vonatkozó elvárások

2) Ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendelet:

• §: az aláírások szabályos elhelyezése.

A listába állított általános jellegű szabályokon túlmenően az Inytv. tartalmaz még egy szabályegyüttest, amit nem lehet figyelmen kívül hagyni, ugyanis kifejezetten a minősített többségű (kétharmados vagy négyötödös) társasházi alapító okirat módosítások eseteire tartalmaz kivételes rendelkezéseket a következők szerint:

Ingatlan-nyilvántartási törvény:

„29/A. § (1) Társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződés alapján a tulajdonjog-változás az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselő tulajdonostársak szerződéses nyilatkozata alapján is bejegyezhető; ebben az esetben a változás átvezetéséhez a többi tulajdonostárs szerződéses nyilatkozata és bejegyzési engedélye nem szükséges.

(2) A tulajdonostársak (1) bekezdés szerinti többségének hiányában az (1) bekezdés rendelkezéseit kell alkalmazni abban az esetben is, ha a szerződéses nyilatkozatot tevő tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselik, feltéve, hogy a társasház alapító okirata a társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan ilyen többséggel való átruházását lehetővé teszi.”

Az Inytv. ezzel a szabállyal – szemben az alapító okirat módosításával kapcsolatban kialakult, de továbbra is kissé bizonytalan bírósági joggyakorlattal – egyértelműen és törvényi szinten is áttöri azon saját elvárását, miszerint az okiratot, azaz az adásvételi vagy ritkább esetben ajándékozási szerződést (és a hozzá tartozó bejegyzési engedélyt, ha az külön okiratba van esetleg foglalva) minden szerződő félnek alá kell írnia és megelégszik azzal, hogy csak négyötödnyi tulajdonostárs helyezi el rajta a keze nyomát.

Fontos azonban kihangsúlyozni, hogy négyötödnyi aláírást vár el az ingatlan-nyilvántartási hatóság az átruházó szerződésre akkor is, ha az alapító okirat módosítására – az alapító okirat megfelelő korábbi felhatalmazása alapján – csak kétharmados többséggel kerül sor, vagyis ilyen esetekben mindenképpen be kell szerezni olyan tulajdonostársak aláírásait is, akik az alapító okirat módosítása és a közös tulajdoni ingatlanrész elhatározásában nem vettek részt.

Szintén említést érdemel, hogy az Inytv. idézett könnyítése csak az aláírások mennyiségére vonatkozik, az okiratok tartalmával kapcsolatos további előírásoknak ilyen esetekben is maradéktalanul meg kell felelni, vagyis szerződő félként minden tulajdonostársat fel kell tüntetni – a törvény által megkövetelt valamennyi adatával együtt –, még akkor is, ha a neve fölé nem kerül aláírás.

Az alapító okirat módosításához hasonlóan egyebekben a tulajdonjog-átruházó szerződést is bele lehet szerkeszteni a közgyűlési határozatba, de nyilván ez esetben is ügyelni kell a részletszabályok betartására a földhivatali elutasítás elkerülése érdekében.

Végül, az átruházó szerződésekre is irányadó, hogy a közös képviselőt meg lehet hatalmazni az okiratok aláírására, de csak ugyanazoknak az előírásoknak a betartásával, melyeket az alapító okirat módosítása kapcsán is említettünk.

Jövő héten folytatjuk…

[1] Tht. – a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[2] 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, rövidítve: Ptk.

[3] Inytv. – az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

[4] Inytv. vhr. – a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény   végrehajtásáról

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.