Építkezéssel, lakásvásárlással kapcsolatos illetékkedvezmények I. – A CSOK-ról

Szerző(k): Dr. Fehér Attila LL. M. | 2020.12.17 | Ingatlan

2021. január 1. napjával számos helyen változnak az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény szabályai, cikkünkben az egyik lényeges változással, illetve a lakóingatlanok vásárlásával kapcsolatos illetékszabályokkal foglalkozunk.

Az újdonság: CSOK-al kapcsolatos mentesség

2021. január 1. napjától mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól lakás tulajdonjogának, lakás tulajdoni hányadának az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet1.) 2020. október 1-jén hatályos 1. § a) pontja, vagy a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet2.) 2020. október 1-jén hatályos 1. § (2) bekezdése szerinti családi otthonteremtési kedvezmény) felhasználásával történő megvásárlása.

De mit jelent ez a gyakorlatban?

Az Itv. szabályai szerint lakástulajdon a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel.

Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni.

Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.

A Kormányrendelet1 1. § a) pontja az új lakás építéséhez vagy vásárlásához igénybe vehető vissza nem térítendő állami támogatást (családi otthonteremtési kedvezmény) jelenti, közkeletű nevén: „új építésű CSOK”, míg a Kormányrendelet2 1. § (2) bekezdése a használt lakás vagy egylakásos lakóépület vásárlásárlására igénybe vehető családi otthonteremtési kedvezmény (közkeletű nevén „használt CSOK”).

Az illetékmentesség szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a milyen összegű a támogatás (új építésűnél ugye lehet 600 ezer forint, 2,6 millió forint vagy 10 millió forint), bármilyen összegű támogatást is vesznek igénybe a vásárlók az illetékmentesség meg fogja illetni őket.

Lényeges viszont, hogy amennyiben a vevők a támogatást a megelőlegezett otthonteremtési kedvezmény (fiatal házaspárok gyermekvállalásra vállalnak kötelezettséget) szabályai szerint kapják meg, szintén jogosultak az illetékmentességre, de ha gyermekvállalási kötelezettségvállalást nem teljesítik, meg kell fizetniük az illetéket.

Így, ha a gyermekvállalás az arra vonatkozó határidő lejártáig nem teljesült, vagy a családi otthonteremtési kedvezményt a gyermekvállalás teljesítése nélkül a határidő lejártát megelőzően bármely okból visszafizetik az állami adóhatóság az erről való tudomásszerzést követően a lakás illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló forgalmi értéke és az ekkor hatályos illetékmérték alapulvételével kiszabja a visszterhes vagyonátruházási illetéket.

Ez egy fontos szabály, hiszen sokat lehet az illetékmentességgel spórolni (egy 60 millió forintos lakás esetében 2,4 millió forint lenne az illeték), de ha a vállalások nem teljesülnek, akkor a támogatás visszafizetése mellett az illetéket is meg kell fizetni és mindkét összeg egyszerre terheli a feleket.

A fenti visszafizetési szabály alól egy kivétel van: ha a gyermekvállalás teljesítése a családi otthonteremtési kedvezményben részesülő egészségi állapotára tekintettel hiúsult meg.

Telekvásárlás esetén

De mi a helyzet akkor, ha telket veszünk és építkezünk rá? Erre az esetre is számos családtámogatási kedvezmény van, de más illetékkedvezményt lehet igénybe venni.

Az Itv. nem újkeletű rendelkezése a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése esettén igénybe vehető (feltételes) illetékmentesség.

A vagyonszerző (vevő) az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át, akkor nem kell megfizetnie a 4%-os vagyonszerzési vagy 18%-os ajándékozási illetéket.

Ha a maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának, illetve a használatbavétel tudomásulvételének időpontjában eltérő, a kettő közül a vagyonszerzőre összességében kedvezőbbet kell figyelembe venni (tehát ha a településrendezési terv akként változik idő közben, hogy az a maximális beépíthetőség a duplájára nő és emiatt a hasznos alapterület nem éri el a 10%-ot a NAV szintén köteles törölni az illetéket).

Lényeges, hogy vagyonszerző (vevő) lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál, tehát ha kézhez vette az illetékkiszabásról szóló határozatot, akkor is dönthet úgy, hogy kéri a kedvezményt (erre 15 napja van).

Az illetékmentesség alkalmazása során az állami adóhatóság a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti.

Az állami adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából.

Az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket törli (tehát az nem kell megfizetni), ha

• a határidő elteltét követő 15 napon belüli megkeresésére az illetékes építésügyi hatóság arról tájékoztatja, hogy a határidőn belül – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedélyt adott ki, illetve a használatbavételt tudomásul vette; vagy
• a vagyonszerző a lakóház felépítését az illetékes építésügyi hatóság által határidőn belül kiadott – a vagyonszerző nevére szóló – jogerős vagy végleges használatbavételi engedéllyel, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal igazolja.

Ha a határidő lejártáig az építésügyi hatóság által – a vagyonszerző nevére – kiadott használatbavételi engedély a határidőn belül nem emelkedett jogerőre vagy nem vált véglegessé, az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket akkor törli, ha a használatbavételi engedély a határidő lejártát követően változatlan tartalommal – ide nem értve a kijavítással érintett részeket – jogerőre emelkedik vagy véglegessé válik, és az építésügyi hatóság erről a tényről az állami adóhatóságot külön értesíti.

Az építésügyi hatóság az értesítéssel egyidejűleg közli, hogy a jogerős vagy végleges használatbavételi engedély – a kijavítással érintett részeket figyelmen kívül hagyva – tartalmában megegyezik-e a határidő lejárta előtt kiadott használatbavételi engedéllyel.

Az állami adóhatóság a lakóház felépítésére nyitva álló határidőn belül felépült lakóház tulajdonosa, a lakóházon fennálló vagyoni értékű jog jogosítottja felfüggesztett illetékét abban az esetben is törli, ha a jogerős vagy végleges használatbavételi engedély vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány a tulajdonjogot és – vagyoni értékű jog szerzése esetén – a vagyoni értékű jogot egyidejűleg megszerzők egyike nevére szól (tehát nem szükséges, hogy például mindkét házastárs nevére szóljon a használatbavételi engedély).

Lényeges azonban, hogy ha az építkezéshez valamilyen otthonteremtési kedvezményt kíván egy házaspár igénybe venni, akkor mindenképpen közösen vásárolják az ingatlant közösen.

A családi otthonteremtési támogatások körében előírás, hogy mindkét fél tulajdonos legyen, így, ha csak egyikük nevére kerül a megvásárolt telek és ő kéri a lakóház építésére alkalmas telektulajdon vásárlása esetén igénybe vehető illetékmentességet a későbbi – házastársra történő – átruházással az átruházott tulajdoni hányad vonatkozásában meg kell majd fizetnie az illetéket.

Telekalakítás esetén

Amennyiben a vagyonszerző több telket vásárolt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesíttette, az illetéket az adóhatóság akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

Ellenkező esetben valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket és a késedelmi pótlék összegét is.

Ha a vagyonszerző a megszerzett telket utóbb megosztja, az adóhatóság a felfüggesztett illetékből csak azt az illetéket törli, amely arra a megosztás során létrejött telekre esik, amelyen a lakóház felépült, feltéve, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Az illeték fennmaradó részét késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.