Az ingatlantulajdonos jókarbantartási kötelezettsége, az ingatlanok szervizkönyve

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2021.04.08 | Ingatlan

Aki rendelkezik ingatlannal, az tapasztalatból tudja, hogy egy ilyen értékes vagyontárgy számos és folyamatos kötelezettséget jelent a tulajdonos számára. Ide sorolhatjuk példaként azt, hogy az ingatlan megszerzése után vagyonszerzési illetéket, majd évente helyi adóként megjelenő építményadót kell fizetni, a közműszolgáltatások egy ritkán használt ingatlan esetében is havonta jelentkező kiadást jelentenek, a társasházi ingatlanok esetében pedig a közös költség, a felújítási alapba fizetendő összeg is teljesítendő.

De nem csupán ezek a feladatok állnak az ingatlantulajdonos előtt. Olyan kötelezettségek is vannak, amelyekről ritkán hallani. Korábbi blogcikkünk már tárgyalta az ingatlanokra vonatkozó rendszeres, kötelező villamossági biztonsági felülvizsgálat témáját, amelyről szintén kevesen tudnak. Ebben a cikkünkben egy másik fontos, kevésbé ismert előírást elemez szerzőnk, Dr. Zalavári György ügyvéd.

Mai témánk az ingatlantulajdonos jókarbantartási kötelezettsége, amelynek szabályait az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: a Rendelet) tartalmazza.

A Rendelet a jókarbantartó tevékenységet úgy határozza meg, hogy az a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munka. Vagyis röviden minden olyan építési feladat, ami ahhoz szükséges, hogy az ingatlan használatra alkalmas és biztonságos maradjon.

Ehhez a tulajdonosnak folyamatosan el kell végeznie az ingatlan jó műszaki állapotához szükséges munkálatokat és biztosítania kell annak rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát.

Ebbe beletartozik az is, hogy az ingatlan elemeit, rendszereit a tulajdonos köteles a megfelelő szakértőkkel felülvizsgáltatni, figyelembe véve a tűzbiztonság, a higiénia, az egészség- és környezetvédelem, a használati biztonság, a zaj és rezgés elleni védelem, az energiatakarékosság és a hővédelem, valamint az életvédelem és a katasztrófavédelem szempontjait.

Egyes épülettípusok esetén a jókarbantartási kötelezettség teljesítését az épület létrehozását követően, az építési napló lezárásának, illetve legkésőbb a használatbavételi engedély megszerzésének vagy a használatbavétel tudomásulvételének a napjától folyamatosan egy szervizkönyvben kell dokumentálni. Az építmény szervizkönyvének vezetése kötelező azokra az építményekre vonatkozóan, amelyek egyidejűleg 300 főnél nagyobb befogadóképességűnek minősülnek (tömegtartózkodásra szolgáló építmények), a veszélyes anyagokkal foglalkozó létesítményekre, a honvédelmi és katonai célú építményekre, valamint az I. bírságkategóriába sorolt műemlék építményekre. Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, akkor a szervizkönyv tartalmáért a tulajdonostársak egyetemlegesen felelnek.

Ha nem esik a felsorolás alá az ingatlan, akkor a szervizkönyv vezetése nem kötelező, csak egy hasznos lehetőség a tulajdonos számára.

Külön, további speciális feladatokat ró a Rendelet a műemlékek tulajdonosaira is annak érdekében, hogy az ingatlan műemléki jellege fennmaradjon.

Mit történik, ha a tulajdonos nem tesz eleget jókarbantartási kötelezettségének?

A Rendelet szerint ezen feladat teljesítését az építésfelügyeleti hatóság ellenőrzi és elrendelheti a felújítást, a jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését, az építmény felülvizsgálatát, de elrendelheti bizonyos építési munkák elvégzését, akár az építmény átalakítását, felújítását, helyreállítását vagy lebontását is, ha annak állapota az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyezteti. A hatóság ezen kötelezéseket az ingatlan tulajdonosával szemben fogalmazza meg és szükség esetén szankciók útján érvényesíti.

Az ingatlan értékesítése esetén – ugyanúgy, mint a gépkocsiknál – a szervizkönyvet, mint az építmény tartozékát, az eladónak át kell adnia az új tulajdonosnak.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.