Nálam maradt a foglaló, kell utána adóznom?

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2022.01.27 | Ingatlan

Abban a ritkább, de nem túl szerencsés esetben, ha az adásvételi szerződés meghiúsul, és a felek egyértelműen foglalót kötöttek ki a szerződésben foglalt kötelezettségeik megerősítésére a felróhatóság függvényében az egyik vagy a másik oldalon, valamelyik félnél az ügylet előtti állapothoz képest ott marad a foglaló összege. Ha az a fél okozta a szerződésszegést, aki kapta a foglalót, akkor annak kétszeres összegét kell visszafizetnie a másik fél részére. Ha a foglalót átadó félnek felróható a szerződés meghiúsulása, akkor a másik fél megtarthatja ezt az összeget.

Utóbbi esetben akár jól is járhat az a fél, aki gazdagodott a foglaló összegével, ha ténylegesen nem következett be kár nála az üggyel összefüggésben. De milyen károk szoktak felmerülni? Dr. Zalavári György ügyvéd tapasztalatai szerint gyakran aki az adott ügyletben eladóként szerepel, számítva az így befolyó vételárra, egyidejűleg egy másik ügyletben is részt szokott venni, ahol ő vásárol, és ő ad foglalót. Ha meghiúsul az értékesítése, akkor előfordulhat, hogy nem tudja teljesíteni fizetési kötelezettségét a másik tranzakcióban, és emiatt kerül ott szerződésszegő pozícióba, ahol akár az általa megszerzett foglaló összegénél magasabb összegű foglalót veszíthet el. Ez biztosan kárként jelentkezik nála.

Az ügylet meghiúsulása kapcsán az annak létrehozatalára irányuló intézkedések, szolgáltatások költségei is felmerülhetnek kárként, hiszen ezeket a szerződésszegést elszenvedő eladó vagy a vevő annak ellenére megfizette, hogy végül nem valósult meg a kiadások célja. Ide sorolhatjuk például az energetikai tanúsítvány kiállítása, a villamossági felülvizsgálat elvégzése vagy az ügyvédi megbízás kapcsán felmerülő díjakat.

Ha az adásvételi szerződés teljesül, akkor a foglalót a vételár részeként kell figyelembe venni, és személyi jövedelemadó tekintetében külön nem kell vizsgálni a hatását, csak a teljes vételár okozta esetleges jövedelemszerzés vezethet adófizetési kötelezettséghez.

Az is előfordulhat, hogy a bekövetkezett kár mértéke magasabb a foglaló összegénél. A foglaló megfizetése a szerződésszegést elszenvedő fél részére okozott következményei alól nem mentesíti a szerződésszegőt. A foglaló összegével csak csökkentette a másik félnek járó kötbér vagy a kártérítés összegét, ha ezek nagyobb összeget jelentenek, akkor a foglalón túlmenően a szerződésszegő félnek még további összegeket is kell fizetnie.

Ha ténylegesen kár következett be a foglalót megszerző fél oldalán, és ez eléri vagy meghaladja a foglaló összegét, akkor a foglaló kapcsán a személyi jövedelemadó vonatkozásában alkalmazható a kártérítés esete, vagyis ez adómentes bevételnek minősíthető.

Abban az esetben, ha a félnél maradt a foglaló összege, de nem következett be semminemű kár, amit kárátalányként a foglaló kompenzálhatna, akkor ennek összege jövedelemként jelentkezik nála, nem esik a személyi jövedelemadó összefüggésében az adómentes körbe. Ebben az esetben a foglaló mint jövedelem kapcsán személyi jövedelemadót és szociális hozzájárulási adót kell fizetnie a jövedelemszerzés negyedévét követő hónap 12. napjáig. Ezt a jövedelmet fel kell tüntetnie az adóévet követő év május 20. napjáig benyújtandó bevallásban is.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.