Általános szerződési feltételek földek haszonbérlete során?

Szerző(k): Dr. Demény Zoltán Dr. Jean Kornél | 2022.07.28 | Ingatlan

A Kúria-döntés alapjául szolgáló tényállás szerint a perbeli föld a Magyar Állam tulajdonában állt. Az alperes mint haszonbérlő 2014. február 6-án mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést kötött a perbeli földre 2016. november 2-től 2036. november 1-ig. A haszonbérleti szerződés szerint a haszonbérlő a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 95. § (1) bekezdése alapján a földhasználatot a használat megkezdésétől számított 30 napon belül köteles a földhivatalnál – a földhasználati nyilvántartásba vétel céljából – bejelenteni. A haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérbeadó azonnali hatállyal felmondhatja a haszonbérleti szerződést, ha a haszonbérlő elmulasztja a 4.11. pontban és a Fétv. 95. § (1) bekezdésében foglalt bejelentési kötelezettségének teljesítését (a továbbiakban: felmondási ok).

A felperes adásvétellel megszerezte a perbeli földet, tulajdonjogát 2017. február 9-én bejegyezték. A felperes tudott a haszonbérletről, de a perbeli földet ő szerette volna használni, az alperes ugyanakkor a haszonbérleti szerződést nem akarta megszüntetni. A felperes észlelte, hogy az alperes nem jelentette be a földhasználatot, ezért a felmondási ok alapján 2017. április 5-én azonnali hatályú felmondást közölt az alperessel, mert a haszonbérleti szerződés 4.11. pontjában foglalt bejelentési kötelezettségének határidőben nem tett eleget. Az alperes a felmondást nem fogadta el.

A felperes a felmondás érvényességének és a haszonbérleti szerződés megszűnésének a megállapítását, valamint az alperes birtokba adásra kötelezését kérte. Az alperes kérte a kereset elutasítását. Indokolása szerint a felmondási ok általános szerződési feltételnek minősül, amely nem vált a haszonbérleti szerződés részévé, mert azt nem ismerhette meg, és arra nem hívták fel külön a figyelmét. Ha a felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált, úgy a Fétv. 58. §-ába ütközik.

Az ügy kétszer is eljutott a Kúriáig. Első alkalommal a Kúria hatályon kívül helyezte a másodfokú bíróság döntését, és új eljárásra utasította azzal az indokkal, hogy a felmondási ok nem ütközik jogszabályba. A szerződési szabadság körébe tartozik, hogy a felek a jogszabályban meghatározottakon túl más esetekre is kikötnek-e felmondási jogot, és a másodfokú bíróság eltérő jogi álláspontja miatt nem vizsgálta, hogy a felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált-e.

Második alkalommal a Kúria helybenhagyta a másodfokú bíróság döntését, amely arra a következtetésre jutott, hogy a felmondási ok eltér a szokásos szerződéskötési gyakorlattól. A felmondási ok nem vált a haszonbérleti szerződés részévé, így az alapján a felperes érvényesen nem gyakorolhatta felmondási jogát. A haszonbérleti jogviszonyt a felmondás nem szüntette meg, ezért az alperes nem kötelezhető birtokba bocsátásra.

A Kúria indoklásában az alábbiakat emelte ki.

Az általános szerződési feltételre vonatkozó külön, figyelemfelhívó tájékoztatás szükségességét a szerződés megkötésekor a felek jogviszonyára irányadó jogszabályi rendelkezésekből kiindulva kell megítélni. A régi Ptk. 205/B. § (2) bekezdés alkalmazása szempontjából pedig annak van jelentősége, hogy a haszonbérleti szerződések azonnali hatályú felmondása vonatkozásában mi volt a szerződéses gyakorlat, valamint e szerződésekre nézve a jogszabályok miként rendelkeztek.

A haszonbérleti szerződésekre általában irányadó diszpozitív jogszabályi rendelkezések alapján [régi Ptk. 457. § (2) bekezdés] kialakult joggyakorlat szerint azonnali hatályú felmondásra súlyos szerződésszegés esetén van lehetőség, ami leggyakrabban a főszolgáltatás nemteljesítése vagy valamely fél számára különösen sérelmes helyzet előidézése miatt következik be. A szerződésszegés súlyosságát ilyenkor az alapozza meg, hogy a szerződésszegő magatartás a haszonbérbeadó kifejezett felszólítása ellenére tovább folyik. Emellett a jogi szabályozáson alapuló joggyakorlat a felszólításnak garanciális jelentőséget is tulajdonít, mert abból kitűnik, hogy a szerződésszegés megszüntetése érdekében a haszonbérbeadó milyen magatartás tanúsítását várja el a haszonbérlőtől, arra milyen határidőt biztosít, és milyen jogkövetkezménnyel jár, ha a haszonbérlő a felszólításnak nem tesz eleget.

Ezzel összhangban a Fétv. 58. § (1) bekezdése a haszonbérlő – figyelmeztetést, illetve felszólítást követően is fennálló – súlyos szerződésszegése esetén teszi lehetővé az azonnali hatályú felmondást: ha a haszonbérlő a földet rongálja, veszélyezteti, nem műveli meg, eltérően hasznosítja, a haszonbért vagy a közterheket nem fizeti meg.

Az alperes mint haszonbérlő bejelentési kötelezettsége a föld hasznosítási, művelési kötelezettségéhez kötődik, jelentősége pedig a földhasználati nyilvántartás valóságnak megfelelősége miatt van. A földhasználati nyilvántartás a föld használatával kapcsolatban bejegyzett adatokra vonatkozó közhiteles hatósági nyilvántartás [Fétv. 93. §]. A földhasználó a használatot annak megkezdésétől számított 30 napon belül köteles bejelenteni [Fétv. 95. § (1) bekezdés]. Ennek elmulasztása esetén az ingatlanügyi hatóság írásban felszólítja a földhasználót bejelentési kötelezettsége teljesítésére, majd ennek hiányában – akár több alkalommal – földhasználati bírsággal sújtja [Fétv. 95. § (8) és (10) bekezdés]. E szabályozásból következően a haszonbérleti szerződés 4.11. pontjában előírt földhasználati bejelentési kötelezettség ténylegesen nem a haszonbérleti szerződésen, hanem a Fétv. rendelkezésén alapul, amelynek törvényi szankciója – írásbeli felszólítást követően – bírság kiszabása. Ezzel szemben a haszonbérleti szerződés 5.2. f) pontja a legsúlyosabb szerződéses szankció – az azonnali hatályú felmondás – lehetőségét kapcsolja a bejelentési kötelezettség elmulasztásához, és ehhez írásbeli felszólítási kötelezettséget sem ír elő.

A másodfokú bíróság a szokásos szerződési gyakorlat körében helyesen a magánszemély gazdálkodók szerződéseit vette figyelembe, mert az államra mint speciális jogalanyra vonatkozó sajátos szabályok és az ezek alapján kialakult gyakorlat nem tekinthető általánosan irányadó gyakorlatnak. A másodfokú bíróság a rendelkezésre álló adatokból ezért helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a felmondási okot szabályozó általános szerződési feltétel eltért a szokásos szerződési gyakorlattól azzal, hogy a Fétv.-ben előírt bejelentési kötelezettség elmulasztásához a törvényben szabályozottól eltérő, a szerződéses jogviszonyokban alkalmazható legsúlyosabb szankciót kapcsolta, előzetes írásbeli felszólítás nélkül.

A régi Ptk. 205/B. § (2) bekezdése alapján ez az általános szerződési feltétel csak akkor válhatott a haszonbérleti szerződés részévé, ha azt a másik fél külön, figyelemfelhívó tájékoztatást követően kifejezetten elfogadta. Az alperes vitatta, hogy kapott volna ilyen figyelemfelhívó tájékoztatást, és azt a haszonbérbeadó részéről eljárt személy tanúvallomása sem támasztotta alá. A tanú vallomása szerint a szerződéskötéskor – az akkor hatályos jogszabályok alapján – a haszonbérlőket arról tájékoztatták, hogy a bejelentéshez küldenek majd nekik a haszonbérbeadó által aláírt földhasználati bejelentőt; utóbb azonban a szabályozás megváltozott, a bejelentőt a haszonbérbeadónak már nem kellett aláírnia, ezért ténylegesen ilyet nem küldtek a haszonbérlőknek. A tanú nyilatkozata szerint azt elmondták, hogy be kell jelentkezni a földhasználati nyilvántartásba, de nem tartotta valószínűnek, hogy a mulasztás jogkövetkezményéről tájékoztatást adtak volna. A másodfokú bíróság így helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a felmondási okot szabályozó általános szerződési feltétel nem vált a szerződés részévé, így arra hivatkozva a felperes nem mondhatta fel a haszonbérleti szerződést.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.