Új jogintézmény a Ptk.-ban: az építményi jog

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2023.09.28 | Ingatlan

A Polgári Törvénykönyvnek az építményi jogra vonatkozó rendelkezései 2023-ban léptek hatályba, ezek fontosabb rendelkezéseit elemzi Dr. Zalavári György ügyvéd a jelen cikkben.

Az építményi jogra vonatkozó szerződés alapján a jogosult más tulajdonában lévő ingatlanon vagy annak felszíne alatt létesíthet, építhet vagy építtethet, illetve hasznosíthat épületet. Szóbeli szerződéssel vagy a ráutaló magatartással nem lehet építményi jogot alapítani. A jogosult a más telkén létrehozott épület és alkotórészei birtoklására, használatára és hasznainak szedésére kap jogot.

Az építményi jog ellenértéke (az építménybér) az ingatlan tulajdonosát illeti meg. Ez lehet egyösszegű vagy folyamatosan fizetett vagy akár az építményben folyó tevékenység árbevétele alapján számított díj, amelyet mindenképpen meg kell határozni a feleknek a szerződésben.

Az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya lehet. A jogutódra is vonatkoznak az építményi jogot alapító szerződés rendelkezései. Az építményi jog átruházása vagy megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot nem érinti. Az építményi jogból, illetve az ennek átruházásából vagy megterheléséből származó követelésekre a tulajdonjogból, illetve ennek átruházásából vagy megterheléséből eredő követelésekre irányadó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

Az építményi jog zálogjoggal is megterhelhető zálogszerződés alapján, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be is kell jegyeztetni. Az építményi jogot alapító szerződésben a jog gyakorlására vonatkozóan korlátozások harmadik személyekkel szemben csak akkor hatályosak, ha ezek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésből, illetve az annak alapjául szolgáló okiratból bárki számára megismerhetők. Az építményi jogot csak azok az ingatlant terhelő jogok, kötelezettségek terhelik, amelyek bejegyzése az építményi jog bejegyzését a rangsorban megelőzték. Az ingatlanra alapított későbbi terhek az építményi jogot nem érintik.

Az építményi jog több jogosultat egyidejűleg és együttesen is megillethet. Több jogosult esetén az építményi jog gyakorlása és kötelezettségek teljesítése kapcsán a polgári jognak a közös tulajdonra vonatkozó szabályai alkalmazandóak. A több tulajdonos közös tulajdonában álló ingatlanon építményi jog viszont csak úgy alapítható, ha ez valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát együttesen terheli.

Az építményi jog határozott időre, legfeljebb ötven évre alapítható.

Az építményi jognak a jogosult javára az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges. Építményi jogot az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat. Ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak a földhasználati jog jogosultjának javára és a földhasználati jogának törlésével egyidejűleg lehet alapítani.

A fogyasztó az építményi jog alapításának lehetőségéből a törvény alapján ki van zárva, építményi jogot fogyasztó a tulajdonát képező ingatlanon nem alapíthat és ilyen jogot fogyasztó kizárólag öröklés útján szerezhet. Így a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró, fogyasztónak minősülő természetes személy (magánszemély) nem alapíthat építményi jogot; ez csak vállalkozások, intézmények és egyéb jogi személyek részére lehetséges.

Ha a jogosult az építményi jogot az ingatlan elbirtoklására vonatkozó szabályok szerint számított módon tizenöt éven át nem gyakorolja, ez a jog magától megszűnik. Az építményi jog azonban nem szűnik meg akkor, ha az épület megsemmisül, vagy ha ez az ingatlan tulajdonosához kerül, vagy ha a jog jogosultja az ingatlan tulajdonjogát szerzi meg.

Ha a jogosult írásban lemond az építményi jogról és ezt az ingatlan-nyilvántartásból is törlik, megszűnik ez a jog.

A határozott idő vagy az ötven év elteltével is megszűnik az építményi jog. Az építményi jogot a bíróság perben is megszüntetheti, ha az ingatlan tulajdonosa bizonyítja, hogy az építményi jog jogosultja az őt megillető jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat súlyosan megsértette vagy az őt terhelő kötelezettségeket súlyosan megszegte.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.