Társasházi közgyűlés tulajdonosok általi összehívása

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2024.01.25 | Ingatlan

Köztudomású tény, hogy a társasházakkal kapcsolatos ügyek szereplői között nem ritkaság a konfliktus. Ez némiképp a jogviszonyok természetéből is fakad. Jelen cikkünkben azt az esetet vesszük górcső alá, amikor a közös képviselő és a tulajdonosok között van vitás helyzet, és különösen azt taglaljuk, miképpen lehet a társasház közgyűlését összehívni, akár a közös képviselő leváltása tárgyában akkor, ha a közös képviselő nem hajlandó lemondani.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi törvény) releváns rendelkezése:

„Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.” [35. § (2) bekezdése]

Lássuk tehát a tulajdonosok általi összehívás feltételeit:

1. Legalább a tulajdoni hányadok 10%-ával rendelkező tulajdonostársaknak vagy akár egyetlen ilyen arányú tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársnak kell kezdeményeznie az összehívást. (Kisebb arányú tulajdoni hányad esetén a közös képviselő dönthet az összehívásról, de nem köteles erre.)
2. Írásban kell a közös képviselőnél kezdeményezni a közgyűlés összehívását. Az írásbeliség megítélése (meghatározása) vonatkozásában a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény rendelkezéseit kell figyelembe venni, azaz az sms vagy az e-mail (főszabály szerint) nem minősül írásbelinek. A magunk részéről nem tartjuk jogszerűtlennek, ha a Szervezeti és Működési Szabályzatban a társasház akként rendelkezik, hogy írásbelinek tekinti (fikcióval) az e-mailt is. Ebben az esetben a kezdeményezést lehetőség van e-mailben is megtenni.
3. A kezdeményezésben meg kell jelölni a közgyűlési határozatra tett konkrét javaslatot, azaz nem elég a napirendi ponto(ka)t megadni. A konkrét javaslat lehet akár egy mondat is (pl.: „A közgyűlés döntsön a közös képviselővel kötött megbízási szerződés felmondásáról.”), azaz nem kell több oldalas és részletes indoklást írni.
4. A közös képviselő nem hívja össze a kezdeményezés átvételétől számítottan 30 napon belüli időpontra a közgyűlést. Fontos, hogy 30 napon belül meg kell tartani a közgyűlést, azaz nem 30 napon belül kell intézkedni az összehívás felől. Az összehívásra vonatkozó szabályok, így az ún. 8 napos szabály (az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 8 nappal meg kell küldeni) az ilyen, tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlésre is irányadóak. A bírói gyakorlat vonatkozásában a Társasházi törvény kommentárja a következőket jegyzi meg: „A közgyűlést az ítélkezési gyakorlat szerint nem elegendő összehívni és megtartani, azon a kezdeményezők által javasolt napirendi pontokat meg is kell tárgyalni. Ennek elmulasztása, pontosabban a napirendi pont tárgyalásának mellőzéséről döntő közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmét jelentheti, mely határozat ezen okból érvénytelen.”
5. Ha a közös képviselő a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, akkor a 30. napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság köteles (és jogosult) a közgyűlés összehívására. A számvizsgáló bizottság általi összehívásra ugyanazok a szabályok érvényesek, mint a közös képviselő e tevékenységére.
6. Ha a számvizsgáló bizottság sem hívja össze határidőben a közgyűlést, akkor (tehát a számvizsgáló bizottság kötelezettségének lejártát követően) nyílik meg a lehetősége a kezdeményező tulajdonostársaknak arra, hogy összehívják a társasház közgyűlését. A közgyűlés megtartására (nem összehívására) tehát leghamarabb a közös képviselő általi kézhezvételtől számított 46. napon van lehetőség. A közgyűlés ilyen összehívásakor valamennyi kezdeményező tulajdonostársnak együttesen kell összehívni a közgyűlést (és így aláírni a meghívót) vagy a kezdeményezők által írásban megbízott bármely tulajdonostárs (azaz nem kell okvetlen kezdeményezőnek lennie) jogosult a közgyűlés összehívására (ekkor egyedül ő írja alá a meghívót). Az összehívásra vonatkozó szabályok, így az ún. 8 napos szabály (az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 8 nappal meg kell küldeni) az ilyen, tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlésre is irányadóak.

Korábbi szabályozás alapján az 5. pontban írt lépés nem volt a folyamat része, azonban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról szóló 2009. évi LXXXIX. törvény (a továbbiakban: Módosító törvény) 13. §-a kiegészítette ezekkel a szabályokkal a normát.

A Módosító törvény indokolása szerint: „E kezdeményezés alapján a közgyűlést a közös képviselőnek legkésőbb 15 napon belül össze kell hívnia, ennek elmulasztása esetén a feladatot az ezt követő 8 napon belül a számvizsgáló bizottságnak (vagy értelemszerűen, a törvény 51. § (4) bekezdése szerint a bizottság feladatainak ellátásával felhatalmazott tulajdonostársnak) kell teljesítenie. Ha a 15, majd a 8 napos határidő is mulasztással telik el, akkor az 1/10-ed tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosultak a közgyűlést összehívni, melynek során a meghívóban nekik is, a törvény szerinti kötelező tartalmi részeket meg kell jelölniük.”

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.