Szótöbbséggel hozott határozat megtámadása közös tulajdon esetén a Ptk. szabályai alapján

Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Garadnai Tibor | 2024.03.21 | Minden egyéb, ami érdekelheti

Azzal a kiindulóponttal, hogy a tulajdonostársak mindegyike az egész dolog felett gyakorol tulajdonjogot, az lenne összhangban, hogy a tulajdonostársak minden kérdésben egyhangú határozattal döntenek, a törvényi szabályozás (Ptk.) az egyhangúságot csak meghatározott esetekben követeli meg. E szerint a tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog.

A tulajdonostársak egyhangú határozata csak a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, és az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz szükséges.

Az egyhangúság általános előírása ugyanis olyan mértékben akadályozhatná a rendes gazdálkodást és a dolog fenntartását, továbbá olyan helyzetekben is a tulajdonközösség megosztására vezetne, amikor az a hatékony és észszerű gazdálkodás szempontjaival ellentétes lenne.

Ilyen értelemben a közös tulajdon birtoklásával, használatával, hasznosításával kapcsolatos egyes döntések könnyen járhatnak legitimációs deficittel, hiszen a kisebbségben maradt tulajdonostársaknak olyan döntés következményeit is viselniük kell, amellyel ők nem értenek egyet, miközben tulajdonosi minőségükből és a tulajdonosi pozíció által biztosított szabadságból és védelemből más következne.

Ezt a legitimációs hiányt próbálta orvosolni a törvény azzal, hogy a kisebbségben maradt tagok számára biztosítja a tulajdonostársak többsége által hozott határozat bíróság előtti megtámadásának jogát és lehetőségét. Ezért amennyiben a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szótöbbséges határozatot kívánnak meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja.

A többségi határozat bíróság előtti megtámadásának lehetőségéből az következik, hogy a tulajdoni hányad szerinti kisebbség csak akkor köteles magát a többségi döntésnek alávetni, ha ez a rendes és észszerű használat vagy kezelés körét, illetőleg általában az okszerű gazdálkodás követelményeit nem haladja meg, illetve nem sérti és nem csorbítja a kisebbség jogait sem.

A keresetindítás ugyanakkor a döntés végrehajtását nem gátolja.

Abban az esetben, ha a bíróság előtti megtámadásnak önmagában halasztó hatálya lenne a döntés végrehajtására, könnyen vezetne arra az eredményre, hogy a kisebbségben maradt tulajdonostársak az egyébként szükséges javítási és karbantartási munkák elvégzését vagy más döntések végrehajtását is késleltetni tudnák, indokolatlan kárt okozva ezzel.

Nem lenne helyes ugyanakkor feltétel nélkül biztosítani a határozat végrehajtását sem, mert az a kisebbség számára lehetne sérelmes, mivel visszafordíthatatlan helyzeteket előidézve tenné végrehajthatatlanná a sikeres megtámadás nyomán született döntést.

Ebből a megfontolásból fakad az a megoldás, hogy a tulajdonostársak döntésének végrehajtására a határozat bíróság előtti megtámadásának halasztó hatálya nincs, de a bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztheti.

A felfüggesztésről hozott döntés során a bíróságnak az eset összes körülményeit vizsgálnia kell, és mérlegelnie kell a felek, az esetleges más érintettek érdekeit is.

A határozat felfüggesztése indokolt lehet például olyan esetben, amikor a kisebbség keresete előreláthatólag alapos lesz, és az eredeti állapot helyreállítására a döntés végrehajtása esetén a sikeres megtámadás ellenére várhatóan nem lesz már lehetőség.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.