Az élettársammal „szétmentünk” – kié lesz a lakás?

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter | 2017.09.21 | Ingatlan

Számtalan alkalommal találkozhatunk a házastársak vagyoni helyzetéről, egymás közti vagyoni viszonyairól és vitás helyzeteikről szóló cikkekkel, bejegyzésekkel.

De vajon mi a helyzet az élettársakkal e téren?

Először is, tisztázzunk pár alapfogalmat. Jogi szempontból élettársi kapcsolatról akkor beszélünk, ha a felek között – biológiai nemüktől, szexuális irányultságuktól függetlenül (!) – érzelmi és gazdasági közösség áll fenn. Élettársi viszonyuk mindenféle nyilvántartásba vétel nélkül az együttélés (az együttélés nem azonos az együttlakással) tényével keletkezik. Lehetőség van ugyanakkor az életközösségben élő élettársaknak arra, hogy hivatalos formában is deklarálják a kapcsolatuk fennállását. Erre a legegyszerűbb módszer a közjegyző előtti közös nyilatkozattétel. Az eljáró közjegyző a nyilatkozatot közokiratba foglalja, ami az élettársi kapcsolat fennállásának tényén túl kiterjedhet egyéb fontos részletekre is (például, hogy az mikor keletkezett, mióta áll fenn az érzelmi és gazdasági közösség közöttük, ha közös lakásban, egy háztartásban élnek, akkor hol, milyen címen, kinek a lakásában, milyen jogcímen költöztek össze, ha az összeköltözés előtt már élettársak voltak, akkor ki, milyen címen és milyen jogcímen lakott stb). A közokiratnak egy későbbi, akár az élettársak között vitás helyzetben lehet nagyon fontos szerepe a bizonyítási teher, illetve a bizonyító erő szempontjából. Mert ha valamelyik félnek adott esetben azt kell(ene) bizonyítania, hogy élettársi kapcsolatban élt, a bizonyítási teher megfordul, mert a közokirat tartalma lesz a jogvitában az irányadó és az élettársi kapcsolat tényét vagy kezdetét vitató félnek kell bizonyítania, rajta van a bizonyítási teher. Tehát az okiratban foglaltakat kell valósnak tekinteni mindaddig, amíg ellenkezőjét a másik fél nem bizonyította sikerrel. És ez általában nagyon nehéz, bár nem lehetetlen.

Azzal a jogi kifejezéssel is bizonyára már találkozott minden, a téma iránt érdeklődő, hogy bejegyzett élettársi kapcsolat. Ez nem azonos a fentebb tárgyalt közjegyző előtt tett közös nyilatkozattal (még akkor sem, ha a közjegyző lajstromot vezet az általa kiállított okiratokról). A bejegyzett élettársi kapcsolat, amit a 2009. évi XXIX. törvény szabályoz hazánkban, kizárólag csak két azonos nemű ember között jöhet létre. A jogszabály pontosan meghatározza azokat a különbségeket, korlátozásokat, amelyek a bejegyzett élettársakat a házastársaktól megkülönbözteti. Anélkül, hogy magát a hivatkozott törvényt boncolgatnánk, a cikkünk szűkebb témájánál maradva csupán annyit kell megjegyeznünk, hogy a vagyonközösségi szabályok tekintetében a bejegyzett élettársak a házastársakkal azonos jogosultságokkal rendelkeznek.

Magát a házasságot az új Polgári Törvénykönyvünk (Ptk.) a családjogi fejezetben szabályozza, míg az élettársi viszony rendezése a Ptk. kötelmi jognak dedikált részében lelhető fel. A Ptk. lényegében egy szerződésként tekint az élettársi viszonyban lévő felek közötti vagyonjogi kapocsra, a jogi szakzsargon szerint vagyonjogi kötelem keletkezik közöttük.

A Ptk. szinte sugallja az élettársaknak, hogy az egymás közti vagyoni viszonyokat szerződéssel rendezzék, mivel főszabály szerint – hacsak a közöttük létrejött vagyonjogi szerződés másképp nem rendelkezik – az élettársak az együttélésük alatt önálló vagyonszerzők. Ez azt jelenti, hogy nem kerül automatikusan közös vagyonba a megszerzett lakás vagy ingóság.

Nem volt ez mindig így. A régi Ptk. hatálya alatt a főszabály az volt, hogy minden vagyontárgyon, amit az élettársak az együttélésük alatt szereztek, közös tulajdon keletkezett a közreműködésük arányában. A 180 fokos tartalmi változást az új Ptk. vezette be, főszabályként azt kimondva, hogy az élettársak együttélésük során alapesetben önálló vagyonszerzők, egyikük szerzése sem hat ki a másikéra, de egymás tartozásaiért sem felelősek. A jelenlegi szabályozás szerint tehát – hacsak a felek egy vagyonjogi szerződéssel nem szabályozzák ezt a kérdést másként – az életközösség fennállása alatt mindenki a saját vagyonát gyarapítja. Elvileg az életközösség megszakadásakor az egyik élettárs követelheti a vagyonszaporulat megosztását, ha sikerrel bizonyítja, hogy az együttélés tette lehetővé vagy megkönnyíthette a másik élettárs vagyonszerzését, a vagyonszaporulat keletkezését.

Az élettársi közösség megszakadásakor az addig közösen lakott lakás további használata a legégetőbb kérdés. Ha már kihűlt az ágy, szűkös lesz a lakás, a napi súrlódások megmérgezik a létet és még nehezebbé teszik az egyébként sem könnyű elválást. Pedig a lakáshasználat kérdését előbb-utóbb rendezni kell, ez pedig vagyonjogi szerződés és megegyezés hiányában, a bírói út igénybevételével általában nehézkes, hosszadalmas és költséges folyamat. Persze, az életközösség kezdetén senki nem arra gondol elsősorban, hogy valamikor az esetleg véget érhet, de tényleg nem árt körültekintőnek lenni, ezért javasolja minden szakember élettársaknak, házastársaknak egyaránt, hogy nem ördögtől való dolog vagyonjogi szerződést kötni a szerelem lángolásától függetlenül!

Nos, a fenti kis kitérő után nézzük, kié is lesz a lakás, ha az élettársak végleg szakítanak, másként igaz csúnya, de annál szélesebb körben használt kifejezéssel élve: „szétmennek”.

Mondhatnánk a fentiek után cinikusan, hogy akinek „jó szerződése van”, de azért természetesen árnyaltabb a kép.

Ha az élettársak közös jogcím (együtt vásárolták vagy együtt bérelték) alapján használják a közösen lakott lakást, vita és erre irányuló kereseti kérelem alapján a bíróság dönt a lakás további használatáról az ide vonatkozó rendelkezések alapján. Amennyiben az egyikük kizárólagos jogcíme (az egyik fél odaköltözött a másik fél korábban örökölt lakásába) alapján használták, a másiknak kell elhagynia a közös otthont. Az élettárs a kapcsolat megszűnésekor nem részesül tehát hasonló védelemben, mint egy házastárs a közösen használt lakás tekintetében, ha az élettársnak nincs saját jogcíme, akkor bizony költöznie kell (ez alól a főszabály alól a közös gyermek védelme érdekében létezik egy kivétel, később még érintjük).

A bíróság a lakáshasználat rendezése érdekében több törvényes megoldási lehetőség közül választhat: (a) megoszthatja a lakáshasználatot az élettársak között, (b) feljogosíthatja az egyik élettársat a lakás kizárólagos használatára, ezzel együtt a másik élettárs használati jogát megszüntetheti és (c) a lakást elhagyó élettárs javára pénzbeli kompenzációt írhat elő.

Mit jelent az, hogy a bíróság „megoszthatja” a lakáshasználatot? A mindennapok valóságának nyelvére lefordítva körülbelül azt, hogy ha a lakás alapterülete és beosztása lehetővé teszi, a bíróság a két acsarkodó embert fizikailag elkülöníti minimum két önállóan megközelíthető és ezért kizárólagos használatba kerülő szobába, akik aztán a ketrecharcot este és reggel a közös használatban maradó konyhában, fürdőszobában és előszobában tudják folytatni végkimerülésig, amíg valamelyik fél meg nem unja vagy bele nem fásulnak.

Azoknak, akik a közös lakásban nem bírnak saját jogcímmel (szimplán a másik fél lakásába „beköltözök”) létezik szakítás esetére egy mentőöv. Amennyiben az életközösség legalább egy évig fennállt az élettársak között (milyen jól tud jönni ilyenkor egy közokirat, amellyel a fél minden kétséget kizáróan bizonyítani tudja az élettársi viszony kezdetét!), és az élettársak kapcsolatából származó kiskorú gyermek lakáshasználati jogának biztosítása érdekében ez indokolt, a bíróság feljogosíthatja a volt élettársat a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakás további használatára, elméletileg még az sem kizárt, hogy a másik felet kötelezi a lakás elhagyására. Ha tehát az élettárs se tulajdonjoggal, se haszonélvezettel nem rendelkezik, de közös gyermeket nevel a volt élettárssal annak lakásában és legalább egy évig fennállt közöttük az élettársi közösség, jogosult maradhat a közös lakás közös vagy akár kizárólagos használatára. Ez a mentőöv az azonos neműek élettársi kapcsolatában a jelenleg hatályos jogszabályok között nem értelmezhető.

A legfontosabb tanulság, hogy az élettársak az együttélés kezdetekor szerződésben rendelkezzenek a vagyonukról, beleértve a közösen lakott lakást is. Ezzel megelőzhetik a későbbi, esetenként igen hosszadalmas bírósági procedúrát és egyszerűbbé tehetik a szakítást és az újrakezdést.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.