Menjünk biztosra, figyeljünk a biztosítékokra!

Szerző(k): Dr. Szigeti-Szabó Andrea LL.M. | 2017.10.05 | Ingatlan

Már-már közhely, hogy véget ért a 2008-ban kirobbant pénzügyi válságot követő hét szűk esztendő, és ismét szárnyal az újépítésű lakások piaca. A fejlesztők beruházási kedvét az olcsó hiteleknek köszönhető megnövekedett keresleten túl a jogalkotó is ösztönzi adókedvezménnyel. Mindezek hatására nagyon megszaporodtak az újépítésű projektek.

Félő azonban, hogy a jelen állás szerint csak 2020. január 1. napjáig hatályban lévő, újépítésű lakások értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfa kulcs miatt az ingatlanberuházók „túlvállalják” magukat. Ez, illetve az építési szektorban tapasztalható egyre nagyobb mértéket öltő munkaerőhiány jelentősen növeli az ingatlanátadások csúszásának kockázatát.

Kérdés, hogy mit tehetünk, ha a beruházó nem tudja tartani a szerződésben vállalt határidőket. A kérdésre a válasz természetesen nagyban függ a beruházóval kötött szereződés vagy előszerződés tartalmától legyen ez akár adásvételi, kivitelezési, vagy ezek egyes elemeit ötvöző vegyes szerződés. Nagyon fontos ezért, hogy résen legyünk a szerződéskötés során. Az élénk kereslet miatt viszont sok esetben csak korlátozott mértékben van lehetőségünk a beruházóval kötendő szerződés tartalmának befolyásolására, hiszen, ha nem fogadjuk el a beruházó által kialakított szerződéses konstrukciót, könnyedén találnak a helyünkre mást. Nem szabad azonban bármi áron szereződni, fontos, hogy a kiszemelt projekt kapcsán pontosan meg legyen határozva az ingatlan kivitelezésének ütemezése, rögzítve legyen a műszaki átadás-átvétel vagy a birtokátruházás, illetve a használatbavételi engedély megszerzésének határideje, továbbá hogy e határidők beruházó részéről történő megszegése számon kérhető legyen, végső soron a beruházó késedelme megfelelően szankcionálva legyen.

A késedelem szankcionálása kapcsán elsőként talán a kötbér jut eszünkbe. Nem véletlen, a késedelmi kötbér egy viszonylag egyszerűen érvényesíthető, ún. kárátalány jellegű szerződéses biztosíték. A kötbér összege tehát független a jogosult által elszenvedett tényleges kár mértékétől. Ezért ha jogvitára kerül sor, nem kell bizonyítanunk a kárt, illetve annak mértékélt, ha a beruházó a szerződésszegését nem tudja kimenteni, mindenképpen jogosultak leszünk a szerződésben meghatározott összegű késedelmi kötbérre. Fontos ezért, hogy megfelelő mértékű késedelmi kötbért alkudjunk ki a szerződéskötés során. Néhány beruházó ugyanis a kötbér összegét a szerződés ellenértékének néhány tized százalékában határozza meg és adott esetben bele is kalkulálja a díjába. Ezzel szemben a kötbér összege akkor megfelelő, ha az fedezi a késedelem miatti többletkiadásainkat.

A késedelmi kötbéren túl lényeges kérdés, hogy a szerződés milyen esetben biztosít számunkra elállási lehetőséget. Az elállás lényegében a megkötött szerződéstől való visszalépést jelenti. Ennek akkor lehet elsősorban jelentősége, ha a beruházó késedelme olyan mértékű, hogy a továbbiakban már nem áll érdekünkben a szerződés teljesítése.

Amennyiben a szerződés tartalmaz foglalót, úgy az elállással összefüggésben vizsgálandó a megfizetett foglaló sorsa is. Főszabály szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ez azt jelenti, hogy ha a beruházó hibájából hiúsul meg a szerződés, akkor az általunk megfizetett foglaló kétszeresét köteles nekünk visszafizetni.

Végül a kétszeresen visszafizetett foglalót, illetve a késedelmi kötbért meghaladó igényünket kártérítésként érvényesíthetjük. Ez azonban lényegesen nehezebb feladat, hiszen a szerződésszegés következményeként keletkezett egyéb károkat és az elmaradt vagyoni előnyt csak olyan mértékben kell majd a beruházónak megtéríteni, amilyen mértékben bizonyítani tudjuk, hogy a kár, mint a szerződésszegés lehetséges következménye a szerződés megkötésének időpontjában előre látható volt.

Ezért nagyon fontos, hogy a szerződésünket megfelelő biztosítékokkal lássuk el.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.