A bánatpénznek is lehet örülni!

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor | 2018.03.22 | Ingatlan

Számos oka lehet annak, hogy egy adásvételi szerződésben foglalt kötelezettségét a vevő nem tudja teljesíteni… Ezek közül pedig több olyan van, amiről félig-meddig nem is tehet. A korábbi bejegyzésekben szó volt már a negatív hitelbírálatról, de ugyanilyen eset lehet például, amikor a vevő megelőző adásvételi ügylete megbukik, s emiatt nem tudja kifizetni a vételárat határidőben.

Ezekben az esetekben méltányolható a vevő nem teljesítése, hiszen legjobb és megalapozott szándéka ellenére esik például fizetési késedelembe, vagy kerül olyan helyzetbe, hogy nem tud teljesíteni. Ugyanakkor az eladó részéről is érthető, ha egy ilyen esetre valamiféle anyagi ellentételezést kíván érvényesíteni.

Ennek egyik eszköze lehet a foglaló következményének alkalmazása, de a piaci gyakorlatban szokásos 10% nem egy esetben (főleg nagyobb értékű ingatlanoknál) elég jelentős érvágást jelent a vevőnek, aki úgy érezheti, hogy súlyos milliókkal sújtják egy kvázi önhibáján kívüli helyzet miatt.

A jó hír az, hogy van kompromisszumos megoldás, csak viszonylag szűk körben használatos: úgy hívják, hogy bánatpénz.

Tisztázzuk a fontos kiindulási alapot: csak úgy meggondolni magunkat egy szerződéses jogviszonyban nem lehet! Amennyiben egy szerződésben nincsen ún. elállási jog kikötve valamelyik fél javára (bármely okból), úgy a szerződésnek kötőereje van, az abban foglaltakat teljesíteni kell.

Ha viszont ez a jog, mint lehetőség adott valamely esetre (pl. fizetési lehetetlenülés, negatív hitelbírálat), akkor a Polgári Törvénykönyv vonatkozó előírása szerint az elállási jog gyakorlásához bánatpénzt lehet kötni. Aki az elállási jogát gyakorolja, bánatpénzt fizet a másik félnek.

Miért jó ez? Ha például a vevő valamely okból nem tudja teljesíteni fizetési kötelezettségét, s erre az esetre elállási jog illeti meg, amellyel él is, a felek szabadon meghatározhatják azt, hogy a foglaló jogkövetkezményeit nem alkalmazzák ugyan, de a vevő (jellemzően alacsonyabb összegű) bánatpénzt köteles fizetni az eladónak.

Konkrét példával élve: 30 milliós ingatlant vesz a vevő, 3 millió forintos foglaló mértékkel. Rendelkezésére áll 5 millió forint, a hiányzó 25 millió forintot pedig bankhitelből fizetné, de ha nem kapja meg a kölcsönt, nincs más forrása, nem tud teljesíteni. Kikötik tehát a felek a szerződésben, hogy amennyiben a vevő nem kap hitelt a banktól, úgy jogosult a szerződéstől elállni. Ebben az esetben a foglaló következményét ugyan nem alkalmazzák felek, azaz nem minősítik vevői hibának ezt az esetet, de az elállási jog gyakorlásáért az eladót 1 millió forint bánatpénz illeti meg.

A vevőnek így kevesebbet kell fizetnie, mintha a foglaló összegét bukná, ugyanakkor az eladót is kártalanítja azért, hogy tovább kell folytatnia a vevőkeresést.

Természetesen ezen jogkövetkezmények alkalmazása megállapodás kérdése. Mindig lesz olyan eladó, aki erre az esetre a teljes foglalót megtartaná, s mindig lesz olyan vevő is, aki önhibán kívüli esetkörnek minősítene egy meghiúsulást, így nem fizetne semmit. A feleken múlik, hogy milyen megoldást alkalmaznak, a fenti esetkör viszont egy elfogadható kompromisszumot jelent.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.