A foglaló szabályainak értelmezése a Kúria egy friss döntése alapján

Szerző(k): Dr. Fehér Attila LL. M. | 2024.11.14 | Ingatlan

A foglaló az ingatlan adásvételi szerződések döntő többségében előfordul, azonban annak részletes szabályaival a szerződő felek általában nincsenek tisztában. Ebben a cikkben egy kúriai döntésen keresztül foglaljuk össze, mire kell odafigyelni a szerződéskötéskor, ha foglaló kerül átadásra.

A Ptk. rendelkezései viszonylag egyszerűek és tömörek a foglaló vonatkozásában:

„A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken. A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.”

A fent idézett jogszabályi rendelkezésekből is levonható az a következtetés, hogy a foglaló szempontjából a lényeges kérdés a felelősség (ki felelős a szerződés meghiúsulásáért?).

A Kúria Pfv.III.21.266/2023/7. számú eseti döntésében az alábbiak szerint elemezte a felelősség kérdését:

A foglaló a teljesítés meghiúsulásának a szankciója. Jogkövetkezményeinek alkalmazásához nem a felek magatartásának felróhatóságát, hanem a szerződés meghiúsulásáért való felelősségüket kell vizsgálni.

A Kúria álláspontja szerint a teljesítés alapvetően két okból hiúsulhat meg: egyrészt szerződésszegés, másrészt a kötelem teljesítés nélküli megszűnésének egyéb esetei miatt.

Abban az esetben, ha a teljesítés meghiúsulása szerződésszegésre vezethető vissza, a felelősség kérdését elsősorban az határozza meg, hogy melyik fél szegte meg a szerződéses kötelezettségét.

A fél a foglaló jogkövetkezményei alól a szerződésszegéssel okozott kár megtérítése alóli kimentés szabályai szerint mentesülhet. A kontraktuális kárfelelősség kimentési szabályának megfelelően nem a felróhatóságot kell vizsgálni: a fél magatartását az objektivizált háromelemű kimentési rendben kell minősíteni.

A teljesítés meghiúsulását előidéző egyéb ok lehet a szerződés jogügyleti – a felek közös megállapodásán alapuló, illetőleg az egyik szerződő fél egyoldalú jognyilatkozatából (elállás, felmondás) eredő – felbontása vagy megszüntetése. E körben azt kell vizsgálni, mi volt a megszüntetés kiváltó oka: arra valamelyik fél szerződésszegése miatt szankciós jelleggel jogszerűen került-e sor; avagy kizárólag valamelyik fél szerződésszegésnek nem minősülő magatartása, illetve kizárólag az ő érdekkörében felmerült olyan körülmény miatt, amelynek elkerülése vagy elhárítása tőle elvárható volt. Ez utóbbi esetben a felelősség a teljesítés meghiúsulásáért ezt a felet terheli.

A fentiek alapján nagyon fontos tehát, hogy – a későbbi viták elkerülése érdekében – a foglaló kikötése esetén az adásvételi szerződésben előre és pontosan meghatározzák a felek, hogy mit nem tekintenek olyan események, ami a Ptk. általános felelősségi szabályával ellentételesen foglalóval érintett eseménynek tekinthető.

Ha például nem egyértelmű és nem biztos, hogy a vevő a szerződés teljesítéséhez igénybe venni kívánt hitelt meg fogja kapni, fontos, hogy ezt a szerződő felek előre tisztázzák és a szerződésben szabályozzák: ha azért hiúsul meg az ügylet, mert a vevő nem kap hitelt, úgy a foglaló szabályait nem lehet alkalmazni.

Jobban kibontva a fenti kérdést, olyan esemény is előfordulhat, hogy az ingatlan – eladó által akár nem is ismert hibája miatt – a bank elutasítja a hitelkérelmet (ilyen eset akár úgy is előfordulhat, hogy az ingatlan telekhatára rosszul volt kimérve). Ebben az esetben szintén nem lenne méltányos, ha az eladónak kétszeresen kéne visszafizetnie a foglaló összegét, azonban szerződéses megállapodás, pontos rendelkezés hiányában egy ilyen eset is vitához vezethet a szerződő felek között.

A fentiekre tekintettel – bár egyszerűnek tűnnek a foglaló szabályai – fontos, hogy a szerződés teljesítésének esetleges buktatóit átgondolva, jól körülírt szabályok kerüljenek a szerződésbe.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.