A földforgalmi törvény újabb változásairól (I. rész)

Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Vizsy Gábor | 2024.02.15 | Ingatlan

Az országgyűlés tavaly decemberben fogadta el azt az agrár-törvénycsomagot, amely többek között módosítja a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) és a Fétv.-t. A módosítások egy része 2024. január 1-jén már hatályba lépett, néhány szabály azonban csak április 1-től kezdve lesz irányadó. Cikksorozatunkban ezeket a változásokat vizsgáljuk meg és mutatjuk be a témában érdekeltek számára.

A módosítás keretében pontosításra került a „szomszédos földek” meghatározása. Eddig is szomszédosnak minősültek azokat a földek, amelyek között állt egy önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, vasút, kerékpárút, árok, csatorna. Ezentúl egyértelművé válik, hogy akkor is szomszédosnak tekinthető két földterület, ha közöttük nem egy út, vasút, kerékpárút, árok, csatorna földrészlet van, hanem több, például egy út és egy mellette futó kerékpárút.

A módosítás után egyszerűbbé válik majd a gazdálkodók számára a mezőgazdasági eszközök kihelyezése a megszerzett földre. Főszabály szerint a vevőnek nyilatkoznia kell az adásvételi szerződésben, hogy a megszerzett földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. A Földforgalmi törvény ez alól már korábban is tartalmazott kivételeket, azaz olyan eseteket, amikor lehetséges a termőföld más célú hasznosítása (pl. öntözéshez szükséges létesítmény megvalósítása, mezőgazdasági termeléshez szükséges gazdasági épület létesítése). A kivételek körét bővíti ki a módosítás január 1-től, amely szerint a föld hasznosítható művelési ágának megfelelő műveléshez, mezőgazdasági termeléshez vagy erdőgazdasági tevékenységhez közvetlenül kapcsolódó eszköz telepítése vagy építmény elhelyezése céljára.

Az elővásárlási jogot érintően is tartalmaz újításokat, illetve módosításokat az elfogadott törvény. Az a földműves, aki a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén ökológiai gazdálkodás folytatására hivatkozással él elővásárlási jogával, annak helyben lakónak kell lennie.

Tavaly július 1-jén már hatályba lépett az az új rendelkezés, amely a pályakezdő gazdálkodók földszerzését hivatott elősegíteni az első 10 hektárig, hiszen az előírt feltételek fennállása esetén nem áll fenn elővásárlási jog, azaz a szerződést nem kell kifüggeszteni. Az újabb változás alapján ez a könnyítés kizárólag a szántó, legelő (gyep) illetve rét művelési ágban nyilvántartott ingatlanok adásvétele során áll fenn, azonban szőlő, kert, gyümölcsös művelési ág esetén nem lehet ezzel a lehetőséggel élni, magyarán ezeknél a területeknél 10 hektár alatt is kifüggesztésre kerül sor (akkor is kifüggesztés lesz, ha több alrészlet közül csak egy szerepel ilyen művelési ágban).

További fontos rendelkezése a módosító törvénynek, mely szerint az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. A vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik. A jogalkalmazói gyakorlatból származó visszajelzések alapján gyakori probléma, hogy a szerződő felek az adásvételi szerződésben az esetlegesen jelentkező elővásárló vonatkozásában speciális szerződéses feltételeket állapítanak meg. Az adásvételi szerződés kétoldalú jogügylet, melyben egyik oldalon a tulajdonos mint eladó, a másik oldalon pedig a vevő található, így az adásvételi szerződés csak kettejük viszonylatában állapíthat meg szerződéses rendelkezést vagy kikötést, rajtuk kívül álló harmadik személyre – így az elővásárlásra jogosultra – nem.

Az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződést teljes egészében fogadja el magára nézve kötelezőnek. Sikeres elővásárlási joggyakorlás esetén az elővásárlásra jogosult a vevő pozíciójába lép be, vagyis a szerződésben vevői oldalon alanycsere következik be, ami azt eredményezi, hogy az eredeti adásvételi szerződés innentől már az eladó és az elővásárló között létezik. Az elővásárlásra jogosultat tehát a vevőt megillető jogosultságok egésze illeti meg és a vevőt terhelő kötelezettségek teljessége terheli.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.