A lakásbérleti jogviszonyoké a jövő?

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2020.02.06 | Ingatlan

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) kezdeményezésére 2019-ben megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) 2020. januárjában tette közzé a lakás- és kereskedelmi ingatlanpiaccal kapcsolatos előrejelzéseit, javaslatait. Az általuk kidolgozott tanulmány négy fontos célt jelöl ki a fejlődés irányának. Az első az új építésű lakások számának növelése, a második a mindenki számára elérhető lakhatás biztosítása a vállalkozói bérlakás szektor kialakításával, a harmadik a kereskedelmi ingatlanpiac adminisztratív feladatainak csökkentése, valamint az építőipar és a hazai építőipari alapanyaggyártás hatékonyabb ösztönzése. Blogcikkünkben a lakásokhoz kapcsolódó bérleti jogviszonyok újraszabályozásával kapcsolatos gondolatokkal foglalkozunk.

A LITT is leszögezte, hogy a magyar lakások piaci ára az elmúlt években jelenősen megemelkedett, köszönhetően részben annak, hogy ezen ingatlanokat nem lakhatás, hanem befektetői céllal vásárolták a magyar és külföldi vásárlók. Ezzel szemben az új lakások száma nem emelkedett megfelelő mértékben. A lakóingatlanok árának emelkedése magával hozta a bérleti díjak emelkedését is, és ez jelentősen megnehezítette számos, saját ingatlannal nem rendelkező magánszemély számára a lakhatásának biztosítását. Ezért a LITT nagyon fontos célnak tartja a hazai bérlakások számának megnövelése mellett a lakásbérleti jogviszonyok rendezését, ösztönzését is.

Elképzelhető ez a hosszú távú lakásbérbeadás esetén kedvezményes általános forgalmi adó kulcs biztosításával, amely a vállalkozói lakásbérbeadást erősítheti. Az adókedvezmény lehetőségét is kiemelték, amely a bizonyos jövedelem alatti bérlőket vagy a bérbeadást támogató munkaadókat illethetné meg. A bérleti jogviszonyok érzékeny pontja az óvadékok átadásának rendszere, amelyet egy „Jó bérlői lista” felállításával, illetve állami garanciavállalási rendszer kialakításával lehetne biztosítani.

Álláspontunk szerint a lakásbérbeadások biztonságát nem csupán a pénzügyi vetület újraszabályozásával, a kedvezmények kialakításával lehet megerősíteni, hanem gondolni kell az ingatlanok elfogadható, emberi lakhatásra minden tekintetben alkalmas műszaki állapotok előírására és ezek ellenőrzésére is. A külföldi példák számos helyen azt mutatják, hogy az állami szabályozás, ellenőrzés sokkal magasabb szinten van jelen a lakásbérbeadás piacán, kikényszerítve ezzel a lakást bérbeadók megfelelő eljárását a bérlőkkel szemben a szerződéskötés, továbbá az ingatlanok technológiai megfelelőségének ellenőrzése során.

Hasznos lenne és a bérlők számára nagyobb biztonságot nyújtana, ha a bérleti jogviszony megkezdése előtt – az energetikai bizonyítvány ellenőrzéséhez hasonlóan – az ingatlanok műszaki megfelelőségéről, az abban található közművek, rendszerek megbízható és biztonságos működéséről szóló, független személytől származó igazolást vehetnének kézhez.

Érdemes lenne a bérleti jogviszonyok jogi szabályozását is újra elemezni és a jelenlegi gyakorlatban a jogvitákból felismerhető tipikus problémákra vonatkozó rendelkezéseket a felek számára elfogadható módon átalakítani.

Amennyiben a lakásbérbeadás szabályozására jogi, műszaki és pénzügyi oldalról egyaránt új koncepció alakul ki, az a mainál magasabb fokú biztonsággal nyújthat megoldást a társadalom jelentős rétegének lakhatására.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.