A minimál ár csapdája az ingatlanközvetítői szerződésekben

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2023.11.09 | Ingatlan

Az ingatlanközvetítői szerződésekre a Polgári Törvénykönyv által szabályozott közvetítői szerződés rendelkezései az irányadóak. A jogszabály szerint a közvetítői szerződés alapján a közvetítő megbízója és harmadik személy között szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására a megbízó díj fizetésére köteles.

Dr. Zalavári György ügyvéd rámutat arra, hogy a törvény előírásai szerint a közvetítői díj a közvetített szerződés megkötésének időpontjában válik esedékessé, vagyis az ingatlanközvetítő akkor jogosult a megbízási díjára, ha az ingatlanra vonatkozó adásvételi vagy bérleti szerződés aláírást nyer.

A fenti szabályozásra tekintettel rögzíthető, hogy az ingatlanközvetítői szerződés alapvetően sikerdíjas szerződés, ahol az ingatlanközvetítőnek el kell érnie egy szerződés létrejöttét ahhoz, hogy a jutalékára jogosulttá váljon.

Nehezíti a helyzetüket az ingatlantulajdonosok azon joga, hogy az ingatlanokat saját maguk is értékesíthetik, s ezen esetben az ingatlanközvetítő elesik a jutalékától, annak ellenére, hogy esetlegesen már jelentősebb összeget költött annak hirdetésére és számos munkaórát töltött az ingatlan felmérésével, bemutatásával.

Egy ingatlanközvetítő vállalkozás számára ez sokszor nehezen fenntartható üzleti modell, mivel a működéséhez folyamatosan finanszíroznia kell a tevékenységével kapcsolatos költségeket, az irodája bérleti díját, a kommunikációs, az adminisztrációs költségeket, a béreket, a könyvelés díját, az ingatlanok hirdetésének díjait és az egyéb kiadásokat. Amennyiben az állandó költségek mellett a sikerdíjak egy adott időszakban nem válnak esedékessé, az ingatlanközvetítő cég finanszírozása meglehetősen megnehezül.

Erre a gazdasági problémára figyelemmel igyekeztek az ingatlanközvetítő vállalkozások olyan szerződéses konstrukciókat kialakítani, amelyek segítségével megnövelik, bebiztosítják a sikerdíj elérésének feltételeit és a folyamatosabb bevételek áramlását minél több megbízásuk során.

Mivel az ingatlanok értékesítésének talán egyik legmeghatározóbb eleme az, hogy a tulajdonos által az eladás során elvárt vételár a piacon a potenciális vevők számára kívánatos legyen, az egyik leggyakoribb ingatlanközvetítői technika az, hogy igyekeznek meggyőzni a tulajdonosokat az érdeklődés alacsonyabb szintje esetén a piacon található hasonló ingatlanok árához képest egy kedvezőbb vételárszint elfogadásáról, az irányár időről időre alacsonyabb szinten történő meghatározásáról. A fokozatosan csökkentett, a többi hirdetéshez képest esetlegesen alacsonyabb áron hirdetett ingatlannál nagyobb az értékesítés valószínűsége.

Ez az értékesítési technika azonban bizonyos tekintetben az ingatlan tulajdonosát mint az ingatlanközvetítő megbízóját ellenérdekeltté teszi, és számos megbízás kapcsán feszültséget okozhat, ha a tulajdonos bármely ok miatt nem hajlandó a piaci viszonyokhoz igazítani, csökkenteni az elvárt vételárat. Erre a problémára válaszul született meg az ingatlanközvetítői szerződésekben a minimál ár klauzula. Ehhez számos esetben az ingatlanközvetítők azt a feltételt is kikötik, hogy ha ezt a legalacsonyabb eladási árat elérő vételi ajánlat érkezik, és azt az ingatlantulajdonos nem fogadja el, akkor az ingatlanközvetítő már jogosulttá válik a jutalékára, attól függetlenül, hogy ténylegesen az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés nem jön létre. Ez esetben az ingatlanközvetítő a szerződése teljesítéseként egy olyan feltételt állapít meg, amely a megbízójának eredeti elképzelésétől teljesen eltér, mert annak ellenére kell jutalékot fizetnie, hogy ténylegesen nem is értékesítette az ingatlant.

Ez a szerződéses kikötés a magyar joggyakorlatban jelentős számú peres eljárás megindulásához vezet, gyakran főként abból fakadóan, hogy a szerződés megkötésekor ezt a kondíciót nem tárgyalják ki a felek, számos ingatlanközvetítő igyekszik az erre vonatkozó tájékoztatást igen rövidre fogni, és a megbízók sokszor nincsenek tisztában a tényleges és lehetséges következményekkel.

A fentiekre tekintettel Dr. Zalavári György ügyvéd az általa vitt perek alapján azt javasolja, hogy érdemes az ingatlanközvetítői szerződést aláírás előtt ebben a tekintetben is alaposan tanulmányozni, akár a minimál ár kikötésének törlését kezdeményezni az esetleges későbbi meglepetések, jogviták elkerülése érdekében.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.