A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája II.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.08.08 | Ingatlan

A múlt héten egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 2. részt.

A közös tulajdon és a külön tulajdon megkülönböztetése

Ahogy arra már több ízben is utaltunk, a társasházakban egyszerre van jelen a külön és a közös tulajdonlás formája, és ahhoz, hogy egy épületen társasházat lehessen alapítani, a Tht.[1] értelmében legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget kell elkülöníteni, illetve emellett szükséges az is, hogy a közös tulajdonnak is legyenek meghatározható tárgyai.

Joggal merülhet fel a kérdés, hogy mi minősül külön tulajdonnak és mi marad a közös tulajdonban, milyen szempontok mentén kell egy-egy helyiséget, elemet az egyik vagy a másik csoportba sorolni.

A külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljáró szolgáló helyiségek meghatározása alapvetően a társasházat alapító tulajdonosok jogosultsága, ugyanis az ő kezükben van a döntés, hogy mely helyiségeket kívánják önálló, külön tulajdonba utalni és melyeket megtartani a társasházközösség számára. Ez a jogosultság ugyanakkor kötelezettségként is kezelendő, hiszen a vonatkozó bírósági gyakorlat szerint, amit a társasházi alapító okirat nem nevesít külön tulajdonként, az főszabály szerint a közös tulajdon tárgyát fogja képezni, leszámítva, ha nyilvánvaló, hogy a nem nevesített elem vagy helyiség valamely külön tulajdonhoz tartozik.

Az alapítók rendelkezési joga persze nem korlátlan, ugyanis a korábban is hivatkozott műszaki megosztottság és önállóság kritériumának megfelelve, valamint a vonatkozó ingatlan-nyilvántartási szabályokat is figyelembe véve kell a külön tulajdoni egységeket listába állítani.

A külön tulajdonba tartozó helyiségek meghatározása során elsődlegesen az Inytv.[2] alábbi szabályaiból kell kiindulni:

„12. § A földrészleten kívül önálló ingatlanként kell nyilvántartani:

…

b) a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (a továbbiakban: öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt,”

…

„13. § (2) Örök-, illetőleg szövetkezeti lakásként kell nyilvántartani a lakás helyiségeit és a lakáshoz tartozó helyiségeket függetlenül attól, hogy azok egymással műszakilag összefüggenek-e. Az örök- vagy a szövetkezeti lakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér) az alapító okirat, illetve a lakásszövetkezeti alapszabály rendelkezésétől függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani.”

Jól látható tehát, hogy valóban széles mozgástere van az alapítóknak a külön tulajdon meghatározásakor, hiszen lényegében csak a lakásokra és a nem lakás célú helyiségekre (iroda, rendelő, üzlethelyiség stb.), illetve a hozzájuk tartozó alkotórészi elemekre (erkély, terasz, feljáró) írja elő a szabályozás alapvetésként, hogy azokat önállóan és egyben kell vagy lehet kezelni. Tárolóhelyiségek vagy például az alapkérdésünkhöz tartozó tetőterek esetében viszont az alapító okiratban lehet dönteni arról, hogy azok önálló ingatlanok és önállóan forgalomképesek legyenek-e vagy együtt járjanak-e egyik-másik lakással.

Megjegyzendő, hogy a fenti szabályozás arra is lehetőséget teremt, hogy az olyan helyiségeket, melyeket főszabály szerint lehetne önállóan, külön tulajdonként nyilvántartani, az alapító okirat mégis meghagyja a közös tulajdon keretein belül, általában abból a célból, hogy az a társasház-közösség működését megkönnyebbítse. Ilyen utóbbi ingatlanok szoktak lenni a közös képviselő számára fenntartott, irodának is alkalmas helyiség vagy a takarító és karbantartó eszközök elhelyezésére szolgáló tárolók.

Fontos rögzíteni ugyanakkor, hogy a társasházi törvény még egy korlátot felállít a külön tulajdon vonatkozásában, ugyanis kimondja – 1. § (2) bekezdés –, hogy az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek, épületberendezések és vagyontárgyak akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha azok a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül vannak.  A valóságban ez tehát azt jelenti, hogy a fő szerkezeti tartófalak, a tetőhéjalások vagy akár a teljes ház közműellátását biztosító csövek és vezetékek akkor sem tekinthetők a lakás vagy egyéb helyiség részeinek, ha azok külön tulajdonként kerültek bejegyzésre.

A külön tulajdoni minőség megállapítására egyébként nem csak az alapító okiratok böngészése ad lehetőséget, de maga az ingatlan-nyilvántartás is. A társasházi külön tulajdonba tartozó lakásokat és nem lakás célú helyiségeket (valamint az azokhoz tartozó egyéb helyiségeket és a közös tulajdoni eszmei hányadot), azaz a hétköznapi szóhasználat szerint az albetéteket a földhivatalok társasházi külön lapokon és rendszerint négy részre tagozódó helyrajzi szám alatt tartják nyilván, míg a közös tulajdon tárgyai a telek helyrajzi számát viselő társasházi törzslapon kerülnek feltüntetésre.

Mi a különbség a külön és a közös tulajdonnal való rendelkezés tekintetében?

Amíg a külön tulajdon vonatkozásában a tulajdonostársat megilleti az a jog, hogy önállóan döntsön az albetét birtoklásáról, használatáról, hasznosításáról és a tulajdonjogból fakadó legalapvetőbb jogosultságok gyakorlásáról, úgymint az elidegenítésről (akár adásvétel, akár ajándékozás formájában) vagy a megterhelésről (zálogjogi bejegyzés, haszonélvezet alapítása), addig a közös tulajdoni részeket a tulajdonostársak csak használhatják vagy birtokolhatják, a többi döntés meghozatala már a társasházközösség, azaz az összes tulajdonos együttes jogosultsága, elsődlegesen a közgyűlési határozatok formájában.

A társasház relatív jogképessége

A társasházakat hibrid lényeknek nevesítettük a tulajdoni formák keveredése okán, azonban még egy viszonylatban alkalmazható ez a jelző, nevezeten a társasházak jogképessége vonatkozásában. A társasházi törvény az alábbiakat tartalmazza:

„3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.”

A szabály első olvasatra egyértelműnek tűnhet és alappal gondolhatnánk, hogy a társasházak – hasonlóan a cégekhez, egyesületekhez vagy a lakásszövetkezetekhez – teljeskörű entitásnak minősülnek, abszolút önálló életet élnek és mögöttük a tulajdonosok többsége közvetetten hozza meg a döntéseket, csakhogy ez ebben a formában nem igaz, illetve nem teljesen.

Vitán felül áll, hogy a Tht. fent idézett rendelkezésének köszönhetően a társasházak az alapító okiratban meghatározott (fantázia) név alatt önálló jogalanyiságot nyernek, de ez nem jelent egyet azzal, hogy jogi személyek is lennének. Ennek a megkülönböztetésnek pedig igen nagy jelentősége van, ugyanis míg egy jogi személy – a rá irányadó szabályok mentén – szinte ugyanolyan jogosítványokkal rendelkezhet, mint egy természetes személy (azaz ember), addig a társasházak esetében a hivatkozott szabály megszabja, hogy milyen esetkörökben és milyen mértékben léphet fel a társasház a tulajdonosoktól elkülönült jogalanyként, általában a közös képviselő által képviseltetve magát.

a) A társasházak által önállóan kezelhető kérdések első körébe az épület fenntartásával kapcsolatos feladatok ellátása tartozik. A fenntartás mint fogalom igen sok mindent takarhatna, de a választ keresők örömére a Tht. az értelmező rendelkezései (56. §) között tételesen meghatározza a fenntartás eseteit, melyek a következők:

• üzemeltetés, azaz a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása (közműszerződések megkötése, liftkarbantartás, takarítás stb.);
• karbantartás, azaz állagmegóvó és a rendeltetésszerű használat biztosítását célzó, megelőző jellegű javítások elvégzése (akár hibaelhárítás, akár rendszeres időszaki munkák által);
• felújítás, azaz az eredeti műszaki állapot visszaállítása vagy a használhatóság javítása renovációs munkákkal, illetve korszerűsítéssel.

b) A relatív jogképesség által lefedett második esetkör a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése, azonban ez lényegében csak a társasház operatív, napi szintű működésével kapcsolatos teendőket fedi le, így köztük például a közös területek használatának vagy hasznosításának kérdéseit.

c) Végül, a legtöbb félreértésre okot adó terület, a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása, ahol is alappal feltételezhetnénk, hogy a társasházban található valamennyi közös tulajdoni területtel kapcsolatos valamennyi tulajdonosi jogosítvány, így köztük az elidegenítés gyakorlása is a társasház, illetve mögötte a közgyűlés (többségének) hatáskörébe tartozik, azonban a bírósági gyakorlat egyértelművé tette, hogy ez nem így van. A Tht. által átruházott jogosítvány ugyanis csak azokra a joghelyzetekre és jogvitákra vonatkozik, amikor a társasházközösség jogvédelemre szorul – a b) pontban írtakkal egyébként összhangban – a közös tulajdon használatával vagy birtoklásával kapcsolatban. Mindez tehát azt jelenti, hogy míg a közös területeket érintő birtokvédelmi kérdésekben a társasház mint önálló jogalany jogosult eljárni és fellépni, addig a szigorú értelemben vett dologi jogi jogok (tulajdonjog, szolgalmi jog, haszonélvezet stb.) felett csak a társasházközösség, azaz a tulajdonostársak összessége jogosult rendelkezni. Ez a korlátozás pedig igen fontos előírás egy tetőtér vagy egyéb közös területi helyiség megvásárlása szempontjából.

A társasház relatív jogképességéhez hozzátartozik, hogy az itt felsorolt területeket illetően nem csak jognyilatkozat-tételre, azaz szerződések megkötésére, felszólítások megtételére vagy egyoldalú kötelezettségek vállalására van lehetősége a társasháznak, illetve a képviseletében eljáró közös képviselőnek, hanem perbeli jogképesség is társul ezekhez az ügyekhez, azaz a társasház is indíthat pert, és vele szemben is lehet eljárást kezdeményezni. Ennek a szerepkörnek pedig adott esetben még az sem szab határt, hogy ha a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése csak folyamatban van, ugyanis a bíróságok a társasházakat már jogképesnek tekintik az alapító okirat elfogadásától kezdődően.

Jövő héten folytatjuk…

[1] 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[2] 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.