A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája III.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.08.29 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 3. részt.

A közös tulajdonba tartozó ingatlanrészek elidegenítése

A társasházakra vonatkozó alapvető szabályok bemutatása során már rögzítettük, hogy az egyes helyiségek külön vagy közös tulajdoni minőségének meghatározása az alapítók, illetve már bejegyzett társasházak esetén a mindenkori tulajdonosok joga, méghozzá az alapító okirat tartalmának megfelelő alakítása által.

Ennek megfelelően, ha egy olyan helyiséget, mely eddig a társasház közös tulajdonába tartozott, a társasházközösség valamelyik tulajdonostárs vagy egyéb harmadik személy külön tulajdonába kívánja utalni (tipikusan adásvétel útján), úgy az szintén az alapító okirat tartalmának alakítása, azaz annak módosítása által lesz lehetséges (sok egyéb feltétel teljesítése mellett).

Összhangban a Tht.[1] azon szabályával, miszerint társasház létrehozásához valamennyi tulajdonostárs egybehangzó alapítási szándéka és az ezt tükröző alapító okirat mindenki általi elfogadása szükséges, az alapító okiratok módosítására is főszabály szerint csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával lehet sort keríteni.

Ez alapján az előírás alapján tehát ahhoz, hogy például a közös tulajdonba tartozó tetőteret valaki megvásárolja és abból önálló ingatlant alakítson ki, minden egyes bejegyzett tulajdonostárs írásos hozzájárulása lenne szükséges, mely igen komoly kihívás elé állíthatja az érdekelt feleket, főleg egy nagyszámú albetéttel rendelkező társasház esetén. Felismerve az előírásban rejlő nehézségek aránytalanságát a magántulajdon alakításához fűződő érdekekkel szemben, a társasházi törvény kétféle könnyítést enged az alapító okirat módosítása kapcsán az alábbi szabályok által:

„10. § (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.

(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos – a (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.

(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.

(5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.”

a) A kétharmados döntéshozatal

Áttörve az alapító okiratok módosítására vonatkozó fenti főszabályt, illetve a társasházak esetében mögöttes jogszabályként alkalmazandó Ptk.[2] azon rendelkezését – 5:78. § (2) bek. b) pont –, miszerint a közös tulajdonra vonatkozó elidegenítéshez valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges, a Tht. 10. § (2) bekezdése alapján tehát lehetőség van arra, hogy a közgyűlés az összes tulajdoni hányad (csak) legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával maga határozzon a közös tulajdont képező ingatlanrész elidegenítéséről, és ilyen esetben nem szükséges, hogy a kisebbségi egyharmad is megadja a hozzájárulást.

Fontos előfeltétel, hogy ezen kétharmados határozathozatalra csak és kizárólag abban az esetben van lehetőség, ha a társasház alapító okirata a határozat meghozatalakor már tartalmaz olyan rendelkezéseket, melyek kifejezetten felhatalmazzák a közgyűlést az ilyen kétharmados többséggel történő elidegenítésre. Ha ilyen szabályokat nem tartalmaz az alapító okirat, akkor az nem pótolható még valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával meghozott közgyűlési határozattal sem. Ilyen esetekben vagy a főszabály fog érvényesülni, azaz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása kell az elidegenítéshez vagy a következő pontban részletezendő négyötödös határozat lesz alkalmazható.

Amennyiben a közgyűlés szabályszerűen és alapító okirati felhatalmazás alapján kétharmaddal határozott az elidegenítésről, akkor – szemben a négyötödös határozatokkal – nem szükséges felhívni a kisebbségben maradt tulajdonosokat arra, hogy nyilatkozzanak, meg kívánják-e támadni a közgyűlési határozatot a Tht. vonatkozó szakaszai alapján, ennek benyújtását a földhivatal sem várja el. A nyilatkozat beszerzésére vonatkozó kötelezettség hiánya viszont nem jelenti azt, hogy maga a határozat nem támadható meg.

b) A négyötödös döntéshozatal

Ahogy az előbb is említettük, a kétharmados határozathozatali lehetőség hiányában, de még mindig nem a sarkalatos főszabály alkalmazását elvárva, egy köztes megoldást is kínál a Tht.

A közgyűlésnek lehetősége van ugyanis arra, hogy az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többségének egyetértése mellett határozzon az elidegenítésről és ezzel együtt az alapító okirat módosításról. Ilyenkor viszont fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonosokat arra, hogy 60 napon belül nyilatkozzanak, kívánnak-e élni a törvényben biztosított határozat megtámadási jogukkal vagy sem.

Amennyiben a kisebbségi tulajdonosok nemleges nyilatkozatot tesznek, vagy a határidőn belül nem nyilatkoznak, úgy a határozatot a részükről is „jóváhagyottnak” lehet tekinteni. Ha azonban egyetlen kisebbségi tulajdonos is bejelenti 60 napon belül keresetindítási szándékát, úgy a meghozott közgyűlési határozat még akkor sem lesz alkalmas az elidegenítés és az alapító okirat módosításának átvezetésére, ha az érintett kisebbségi tulajdonos meg sem indítja a pert, vagy megindítja ugyan, de érdemben elveszíti.

A kisebbségi tulajdonosok megtámadási szándékának hiányát igazolandó, szükséges benyújtani a földhivatalhoz a nyilatkozatot tevő tulajdonosok nemleges nyilatkozatait, illetve a hallgatásban maradó tulajdonosok vonatkozásában a közös képviselő igazolását ezen tulajdonosok nyilatkozat nélküliségéről.

c) Közös szabályok

Akár kétharmados, akár négyötödös határozathozatalra van lehetőség, mindkét eset vonatkozásában megfogalmaz további kritériumokat is a Tht., illetve a kialakult bírósági gyakorlat. Ezek az alábbiak:

• Nyilvánvalónak tűnhet, de mégis rögzítendő, hogy csak a szabályszerűen összehívott közgyűlésen, szabályszerűen meghozott határozat lehet alkalmas a kívánt cél elérésére. A közgyűlési határozat szabálytalansága nem mindig egyértelmű, de azokban az esetekben, ahol már az iratok elsődleges vizsgálata alapján is megállapítható a törvénnyel vagy az alapító okirattal való ütközés ténye, a földhivatal is jogosult és képes lesz ezen hiba észlelésére.
• Ahogy már korábban is említettük, az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek, épületberendezések és vagyontárgyak a fizikai elhelyezkedésüktől függetlenül nem lehetnek külön tulajdon tárgyai, így azok elidegenítés tárgyát sem képezhetik. Ez tetőterek esetében a tetőszerkezet vonatkozásában állít akadályt az ügylet elé.
• A kétharmados és a négyötödös határozatok jogszerű meghozatalára csak akkor van lehetőség, ha arra kifejezetten a szóban forgó helyiség elidegenítése céljából és az elidegenítésről való határozathozatallal egyidejűleg kerül sor. Amennyiben a közös tulajdon külön tulajdonná alakítása csak egy későbbi értékesítés reményében történne meg, úgy ahhoz a főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges. Ahhoz pedig, hogy igazolható legyen az elidegenítéssel való egyidejűség, legalább olyan tartalmú érvényes vételi ajánlat elfogadásáról szükséges a közgyűlésnek határoznia az alapító okirat módosításával együtt, mely ajánlat a XXV. PED[3]-ben meghatározott kritériumoknak is megfelel (felek megjelölése, vételár meghatározása, kifejezett akaratnyilvánítás), illetve tartalmaz minden egyéb olyan feltételt, melyet a közgyűlés lényegesnek tart. A gyakorlatban ezért célszerű már egy teljeskörű tulajdonjog-átruházási (adásvételi) szerződés tervezettel jóváhagyatni az elidegenítést.
• Szintén előírás, hogy az elidegenítendő ingatlanrész alkalmas legyen arra, hogy az önálló ingatlanként kialakítható, azaz albetétesíthető legyen, vagy egy már meglévő albetét kerüljön kibővítésre általa. Ennek vizsgálata során nem elegendő csak az ingatlan-nyilvántartási szabályokat (elsődlegesen az Inytv.[4] 12-13. §-ait) figyelembe venni, az érvényben lévő építéshatósági rendelkezéseknek is meg kell felelnie az ingatlanrésznek a cél szerinti funkció vonatkozásában.
• A közgyűlési határozatnak az alapvetően elvárt elemeken túl tartalmaznia kell az elidegenítés utáni közös tulajdoni eszmei hányadok meghatározását is. Egyebekben a Tht. önmagában már a közgyűlési határozatot is alkalmasnak nyilvánítja az elidegenítés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, de az Inytv. szabályainak fényében ez közel sem igaz.
• A közgyűlési határozatot a szóban forgó esetekben – az általános szabályoktól eltérően – közokiratba vagy ügyvéd vagy jogtanácsos által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, azaz az elidegenítésről határozó közgyűlésen a fentiek szerinti okirat elkészítésére alkalmas személy jelenléte szükséges.

d) A ingatlan-nyilvántartás további elvárásai

Bár a következő részekben részletesen is foglalkozunk azzal, hogy a jelen fejezetben már említett feltételeknek miként lehet megfelelni, illetve milyen további elvárásokat támasztanak a földhivatalok a közös tulajdon elidegenítése kapcsán, elöljáróban az alábbiak szerint lehet összefoglalni a szükséges iratok listáját:

• közokiratba vagy ellenjegyzett magánokiratba foglalt közgyűlési határozatok a közös tulajdoni ingatlanrész külön tulajdonná alakításáról és annak elidegenítésről a vételi ajánlat elfogadásával, valamint az új közös tulajdoni eszmei hányadok feltüntetésével;
• az alapító okirat módosítását tartalmazó irat;
• ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas tulajdonjog-átruházó (adásvételi) szerződés;
• földmérő által készített és a földhivatal által záradékolt változási vázrajz;
• a külön tulajdonná alakított ingatlanrészről készített építésügyi hatósági bizonyítvány (vagy használatbavételi engedély);
• négyötödös határozat esetén a kisebbségi tulajdonosok és a közös képviselő nyilatkozatai.

Jövő héten folytatjuk…

 

[1] 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[2] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény

[3] XXV. számú Polgári Elvi Döntés az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről

[4] 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.