A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája IV.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.09.12 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 4. részt.

A társasházi közgyűlésre vonatkozó szabályok

Joggal merülhet fel a kérdés az eddig olvasottak alapján, hogy ha a társasház létrehozása során az alapító okirat elfogadására az alapító tulajdonosok jogosultak, ami értelemszerűen az alapító okirat tulajdonosok általi aláírásával történik meg, akkor miért utaltunk több ízben is arra, hogy a közgyűlés köteles határozatot hozni az alapító okirat módosításáról.

A kérdésre a válasz egész egyszerűen az, hogy a társasházi törvény[1] – 28. § (1) bek. a) pont – a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe utalja az alapító okirat módosításának jogát, ettől a szabálytól pedig nem lehet eltérni, vagyis sem maga az alapító okirat, sem akármilyen egyhangúsággal meghozott közgyűlési határozat nem jelölhet ki más szervet ezen döntés meghozatalára. A kialakult bírósági gyakorlat alapján annak persze nincs akadálya, hogy a főszabály szerinti valamennyi tulajdonosi hozzájáruláson alapuló alapító okirat módosítását közgyűlési határozat nélkül, egyszerűen egy új alapító okirat mindenki általi aláírásával teljesítsék, de ez csak azért elfogadott, mert az alapító okirat a tulajdonostársak egyfajta szerződése, mely a Ptk. alapján közös megállapodás alapján és valamennyi fél aláírásával módosítható.

Ha a közös tulajdoni területek elidegenítésére viszont a könnyített szabályokat kívánjuk alkalmazni, vagy feltétlenül szeretnének a tulajdonosok közgyűlést tartani, akkor a következő szabályokat kell figyelembe venni.

1. A közgyűlés összehívása

Társasházi törvény:

„33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni.

(2) Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.

(3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.

34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell:
35. a) a közgyűlés időpontját és helyét;
36. b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet;
37. c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
38. d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.

(2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47-48. §-a alapján elkészített – előterjesztéseket.

(3) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.

(4) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.”

A közgyűlés összehívására vonatkozó szabályok viszonylag egyértelműnek tűnnek, ugyanakkor mégis fontos kiegészíteni azokat pár gondolattal, főleg arra tekintettel, hogy amennyiben a közgyűlés összehívása keretében bármely fent ismertetett szabályt megszegik, úgy az adott közgyűlésen meghozott összes határozat érvénytelen.

Az első dolog, amit rögzíteni szükséges a meghívók kiküldésével kapcsolatban, hogy szó szerint valamennyi tulajdonos részére kötelező meghívót küldeni, még akkor is, ha egy albetétnek több tulajdonosa van, akik ráadásul azonos címen érhetők el. Tehát, aki a társasházi külön tulajdoni albetétek tulajdoni lapjain bejegyzett tulajdonosként szerepel, az a meghívotti listára fel kell, hogy kerüljön, mindamellett, hogy a társasházban ki is kell függeszteni a meghívó egy példányát.

A meghívó írásbeliségével kapcsolatban a Ptk.[2] általános szabályai (6:7. §) az irányadók, vagyis akkor tekinthető írásbelinek a meghívó, ha azt az összehívó aláírta, vagy ha annak közlésére a meghívóban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a meghívó fél személyének és a meghívó kiküldése időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor. A sima e-mail ezt a követelményt nem teljesíti, csak ha minősített elektronikus aláírással látják el, így a gyakorlatban a személyes kézbesítés vagy a postai megküldés szokott a legcélravezetőbb lenni.

A meghívó kiküldését legalább 8 nappal a közgyűlés előtt meg kell ejteni, de ez nem jelenti azt, hogy meg is kell érkeznie 8 nappal a közgyűlés előtt a címzetthez. Ha ez a feltétel érvényesülne, valószínűsíthetően képtelenség lenne szabályosan összehívni a közgyűléseket, így a határidő csak a kézbesítés megkezdését várja el.

A meghívó tartalmára, illetve ehhez kapcsolódóan a meghívóhoz mellékelendő előterjesztésekre vonatkozó szabályokat illetően két dolgot szükséges pluszban kiemelni. Egyrészt a napirendi pontok meghatározása során elvárás, hogy azok kellőképpen pontosak és a napirend lényegét röviden összefoglalóak, de ugyanakkor mégis közérthetőek legyenek, ezzel biztosítva a tulajdonos részére, hogy eldönthesse, részt kíván-e venni az adott napirend megtárgyalásán. Másrészt az előterjesztések részeként csatolni kell minden olyan iratot, mely a napirend keretében eldöntendő kérdés megítéléséhez szükséges valamennyi releváns információt tartalmazza, illetve amelynek szó szerinti elfogadása a napirendre tűzött határozat része.

Egy közös tulajdoni ingatlanrész külön tulajdonná alakítása és elidegenítése érdekében összehívott közgyűlés esetén ez azt jelenti, hogy a napirendben nevesíteni kell az érintett ingatlanrészt, illetve az átalakítási és elidegenítési szándékot. Továbbá, a meghívóhoz csatolandók mindazok az iratok (illetve tulajdonosi aláírást igénylő dokumentumok esetén azok tervezetei, pl. adásvételi szerződés tervezete), melyek a földhivatalhoz is benyújtandók lesznek a közgyűlési határozatokon túlmenően.

A napirendi pontok teljes körű és kellőképpen részletes meghatározása azért is fontos, mert olyan kérdésben nem hozható érvényesen határozat, ami nem vagy nem megfelelően szerepelt a meghívóban, csak ha valamennyi tulajdonostárs jelen van és hozzájárul a kérdés megvitatásához. Viszont a kétharmados, illetve a négyötödös döntések meghozatalára általában pont azért kerül sor, mert nem tud vagy nem akar minden tulajdonos megjelenni.

Közgyűlést egyebekben szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani – Tht. 35. § (1) bek. –, ilyenkor célszerű a közös képviselővel egyeztetni az elidegenítés kérdésének napirendre tűzését és annak megfelelő összeállítását. Ha a közös képviselő önként nem hajlandó a napirendi pontok közé felvenni a közös tulajdoni ingatlanrész átalakítással egyidejű elidegenítésének kérdéskörét, akkor a korábbiakban is írtak szerint, csak valamennyi tulajdonos megjelenése és hozzájárulása esetén lehet a témával foglalkozni, de a gyakorlatban ez nagyon ritkán valósul meg, és figyelembe véve a feldolgozandó iratok mennyiségét, nem is feltétlenül elvárható, hogy a közgyűlés azonnal tudjon dönteni az átruházásról.

Ha pedig a közös képviselő a kötelező évenkénti közgyűlésen túlmenően nem kíván újabb közgyűlést összehívni, akkor a Tht. alábbi szabálya nyújthat segítséget:

„35. § (2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.”

Miután az ilyen esetekben is szigorú elvárás az összehívásra vonatkozó szabályok betartása a közgyűlési határozatok érvényességének biztosítása érdekében, a fent leírt határidők elmulasztása vagy a sorrend figyelmen kívül hagyása a közgyűlési határozatok megtámadhatóságát fogja eredményezni.

2. A közgyűlés megtartása

Társasházi törvény:

„36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.

(2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.

37. § (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.

(2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.

(3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.

(2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

(3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

39. § (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:
40. a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;
41. b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
42. c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
43. d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
44. e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

(2) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.”

„28. § (2) A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.”

Ahogy a közgyűlés meghívására, úgy annak a megtartására vonatkozó szabályok is olyan feltételeket tartalmaznak, melyek megsértése az adott közgyűlésen meghozott határozatok érvénytelenségét eredményezi. Ez alól talán egy körben lehet kivételt említeni a bíróságok gyakorlata alapján, az pedig a jegyzőkönyvezés formai és tartalmi elemeire vonatkozó kitételek köre, ugyanis az alakiságok megsértését inkább bizonyítási kérdésnek tekintik, míg a tartalmi hiányosságokkal szemben pedig sikeres ellenbizonyítás mellett csak szabálytalanságot, de nem érvénytelenséget állapítanak meg.

Elkerülendő ezért a kétségeket és jogbizonytalanságokat, indokolt minden, a közgyűlések lebonyolítására irányadó szabályt maradéktalanul betartani, még ha az kissé terhesebbé is teszi az ülés megtartását.

A közgyűlések megtartásával kapcsolatban két tényező szokott neuralgikus pont lenni, ezek a határozatképesség (azaz a megjelent tulajdoni hányadok aránya) és az adott napirend során leadott szavazatok megoszlása az „igen”, a „nem” és a „tartózkodik” kategórián belül.

Főszabály szerint akkor határozatképes a közgyűlés, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint fele képviseltetve van személyesen vagy meghatalmazott útján, és a határozatokat – a törvényben meghatározott kivételektől eltekintve – a jelen lévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével hozzák meg.

A közös tulajdonú ingatlanrészek külön tulajdonná alakítása és elidegenítése viszont a korábban ismertetett szabályok fényében pont az a kategória, ahol a határozatképességre és a határozatok meghozatalára vonatkozó alapszabályok szinte irrelevánssá válnak, ugyanis hiába jelenik meg az összes tulajdoni hányad 60%-át képviselő tulajdonostárs, amitől már határozatképes egy (még nem megismételt) közgyűlés, a törvény a legalább kétharmados és legalább négyötödös hozzájárulást az összes tulajdoni hányadra vetítve követeli meg. Vagyis, ha a tulajdoni hányadok legalább ilyen arányát képviselő tulajdonostárs nem jelenik meg az adott közgyűlésen, akkor eredményes határozat meghozatala az alapvető határozatképesség ellenére is már kizárt. Természetesen ugyanez igaz a megismételt közgyűléseken is, ahol csak a minősített többség megjelenése esetén van elvi szinten is esély a szükséges határozatok meghozatalára.

Ha sikerül a közgyűlésre a minősített többséget biztosító tulajdonostársakat összehívni, akkor már kiemelten fontos, hogy a közgyűlés megnyitását követően és minden egyes napirendi pontról történő szavazást megelőzően a közgyűlés levezető elnöke ellenőrizze a képviselt tulajdoni hányadok számát és azt megfelelően dokumentálja is a jegyzőkönyvben a szavazati arányok visszakövethetősége érdekében. Ha van rá igény, vagy esetleg célszerűbbnek látszik, név szerint is fel lehet sorolni a jelenlevő tulajdonostársakat és a hozzájuk tartozó tulajdoni hányadokat, valamint az általuk leadott szavazatokat, de ez nem kötelező.

Amennyiben pedig a közgyűlés megtartása közben a közgyűlés az alapszabály szerinti elvárás fényében határozatképtelenné válik (azaz 50%+1 alá süllyed a képviselt tulajdoni hányadok aránya) az eltávozó tulajdonostársak okán, úgy a közgyűlést be kell rekeszteni és annak megismételt megtartását kell elrendelni.

A közgyűlésen megjelent személyek listáját és az általuk képviselt tulajdoni hányadot egyebekben jelenléti íven kell rögzíteni, mely a közgyűlési határozat kötelező mellékletét is kell, hogy képezze.

A szavazás során az egyes tulajdonostársakat az albetétjük tulajdoni lapján is feltüntetett mértékű közös tulajdoni hányadnak megfelelő arányú szavazat illeti meg, ezt egy közös tulajdonban lévő albetét esetén (pl. 1/2-1/2 házastársi tulajdon) az adott albetét összes tulajdonosára együttesen kell érteni, így az egyes résztulajdonosok az albetétben fennálló tulajdoni hányaduk arányát jogosultak csak képviselni. Amint viszont már említettük, annak nincs akadálya, hogy a tulajdonostársak meghatalmazást adjanak egymás vagy akár külső, harmadik személy javára a képviseletük ellátására.

Bár korábban arra utaltunk, hogy a jegyzőkönyvek tartalmi hibája nem vezet érvénytelenséghez, de meglátásunk szerint egy hibásan vagy hiányosan felvett jegyzőkönyv már az ingatlan-nyilvántartási eljárásban akadályokat képezhet, ezért kiemelten fontosnak tartjuk, hogy a jegyzőkönyvezésre vonatkozó szabályokat is a legnagyobb körültekintéssel kezeljék, így különösen ügyeljenek arra, hogy:

• a közgyűlés által meghozott határozatok szó szerint tartalmazzák a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit, valamint a szavazati arányok megoszlását az „igen”, a „nem” és a „tartózkodik” kategória között;
• a szabadon megválasztható levezető elnök és jegyzőkönyvvezető mellett két jelenlévő tulajdonostárs is írja alá a jegyzőkönyvet hitelesítőként; valamint
• az egyes napirendi pontokhoz kapcsolódóan rögzítsenek minden releváns tényt és adatot, mely a későbbiekben egy jogvitás esetben bizonyítási kérdést vethet fel.

Amennyiben pedig a körülményekből arra lehet következtetni, hogy közgyűlés megtartásával nem vagy csak nehezen lehetne biztosítani a minősített többségű szavazatszámot, a Tht. lehetővé teszi (40. §) az írásbeli szavazás alkalmazását is azzal, hogy ilyen esetekben a napirend és mellékletei közlésével együtt a közös képviselő köteles konkrét határozati javaslatot is előterjeszteni a tulajdonosoknak, melyről lényegében ismét csak az „igen”, „nem” vagy „tartózkodom” válasz megadásával kell dönteniük, valamint a szavazás eredményét a szavazásra nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül írásban kell közölni a tulajdonosokkal.

Az írásbeli szavazás részletszabályait egyebekben a társasházi szervezeti és működési szabályzatában (SZMSZ) kell meghatározni – a Tht. fent ismertetett rendelkezései alapján –, így amennyiben az SZMSZ még nem tartalmaz ilyen rendelkezéseket, úgy értelemszerűen írásbeli szavazás megtartására sincs mód.

Jövő héten folytatjuk…

 

[1] 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[2] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.