A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája IX.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.10.31 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 9. részt.

A tetőterekre (padlásterekre) vonatkozó különös szabályok

Az előző fejezetekben részletesen bemutattuk azokat a szabályokat, melyek a társasházak közös tulajdonába tartozó ingatlanrészeinek külön tulajdonná alakítására és elidegenítésére vonatkoznak. Ezek az előírások általános jelleggel érvényesülnek minden olyan esetben, amikor a közös tulajdont kívánja a társasház (illetve a tulajdonosok közössége) ekként „hasznosítani” és ezen szabályok alól nem képeznek kivételt a társasházi tetőterek (padlásterek) sem.

Az épületek szóban forgó részeivel azonban mégis kénytelenek vagyunk külön is foglalkozni, ugyanis részben a hétköznapi fogalomhasználatban felmerülő párhuzam és összemosódottság, részben a jogszabályok egymással szembenálló (és ezen okból kifolyólag ütköző) rendelkezései okán a jogkereső állampolgár könnyedén olyan helyzetben találhatja magát, amire nem számít és amit méltánytalannak is tart.

1. Az építésügyi szabályok rendszere

Mielőtt nekiállnánk a tetőterekkel kapcsolatos sajátos problémakört boncolgatni, nem árt egy kissé áttekinteni, miként is épül fel az építésügyi szabályozás ma Magyarországon, a magántulajdon szentségével szemben ugyanis igen komoly korlátokat állíthatnak fel az építési előírások, és a tetőterek vonatkozásában is itt lesz a kutya elásva.

Akinek volt már dolga építéshatósági eljárással, az tisztában van vele, akinek pedig még nem volt hozzá szerencséje, az jó, ha tudja: az építésügyi szabályokról és eljárásokról eposzokat lehetne írni. A mostani gyorstalpaló alcímnek éppen ezért nem az a célja, hogy mélyre ássunk a témában, hanem, hogy egy lényegre törő és átfogó képet adjunk arról, mivel kell számolnia az ember fiának, ha utána akar járni, hogy mit hozhat ki téglából és malterból.

Mint minden jogterületen, az építési jogban is van egy alapszabály, amire épül és amihez kapcsolódóik az összes többi, ez pedig nem más, mint  az 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv.), amely egy többfunkciós szabályegyüttes.

Egyrészt meghatározza, hogy településfejlesztés és településrendezés címén a jogalkotói oldalon (azaz az állam és az önkormányzatok vonatkozásában) kinek milyen feladata és eszköztára van arra, hogy az építési szabályok meghatározásával befolyásolja a települések koncepcionális kialakítását és a településkép alakulását. Másrészt, lefekteti az építéssel mint folyamattal kapcsolatos legfontosabb alapszabályokat az építésben részt vevő szereplők meghatározásától kezdve, a tervezésre és kivitelezésre vonatkozó fő pillérek elhelyezéséig.

Továbbá, tekintettel arra, hogy az építési munkálatok mint folyamatok és annak eredményei, azaz az építmények is alapvető kihatással lehetnek az emberi életre, egészségre és testi épségre, az építési tevékenységeket javarészt az építésügyi hatóság kontrollja alá utalja a fent említett védendő értékek megóvása érdekében.

Ha az építési jogra piramisként tekintünk és az Étv.-t tartjuk az alapozó szintnek, akkor a következő lépcsőfoknál a korábban is már többször említett OTÉK, azaz az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet áll. Ez a jogszabály – bár hierarchiáját tekintve alacsonyabb szinten, de az Étv.-hez hasonlóan – generális rendelkezéseket tartalmaz országos szintű érvénnyel, azaz az ebben foglalt előírásokat szintén alkalmazni kell minden egyes település és építkezés vonatkozásában.

Az OTÉK többek között az alábbi típusú szabályokat foglalja magába:

• a területfelhasználás kategóriáinak (lakó-, gazdasági, mezőgazdasági stb. terület) és főbb jellemzőinek meghatározása;
• az építmények elhelyezésére vonatkozó alapvető kritériumok és szabályok, pl. telekbeépítési szempontok, közműellátási követelmények;
• az építmények létesítésével kapcsolatos szabályok, beleértve az épületszerkezetekkel, a beépítendő berendezésekkel és a kialakítandó helyiségekkel kapcsolatos elvárásokat is.

Az OTÉK egyes szabályai már részletes és pontos paramétereket tartalmaznak és éppen ezért eltérést nem engednek, míg más rendelkezései csak a mozgástér határait szabják meg egy-egy kérdésben a további szabályozó eszközök (alacsonyabb szintű országos és önkormányzati rendeletek és egyéb normák) részére.

Ahogy pedig arra utaltunk is, a képzeletbeli háromszögünk teteje felé haladva még egy markánsabb szabályozási szinttel kell számolnunk, mely bár elvileg jogtechnikailag még szűkebb területen érvényesül, de a gyakorlatban számos alkalommal ez van a legkomolyabb kihatással építkezési terveinkre. Ez pedig nem más, mint a helyi építési szabályzat és csatolmányainak színtere, melynek megalkotására a települési önkormányzat jogosult és köteles az általa irányított település közigazgatási területére vonatkozóan, figyelemmel a korábban is említett magasabb szintű jogszabályokra.

A helyi építési szabályzatok azok, melyek abszolút részletesen, térképi felrajzolásokkal és számszerű adatokkal határozzák meg az építkezések lehetőségeit és korlátait, így például, hogy a települések egyes részein (övezetein) belül milyen típusú épületeket lehet elhelyezni (lakó, gazdasági, kereskedelmi stb.), a lakóépületek hány lakást foglalhatnak magukban vagy hogy mekkora épület helyezhető el egyáltalán az adott telken. Úgyszintén a helyi építési szabályzat ad választ arra is, hogy a közterületek hasznosítására akár önálló egységként, akár a magánterülethez kapcsolódó okból (behajtás, parkolás, teraszlétesítés stb.) milyen keretek között lehet sort keríteni.

Hogy a dolog még pikánsabb legyen, a főváros vonatkozásában, Budapesten a helyi szintű szabályozás feladat- és hatásköre megoszlik a fővárosi önkormányzat és a kerületi önkormányzatok között, így az ország „központjában” még egy plusz szabályegyüttest, a fővárosi szabályozási normákat is figyelembe kell venni.

Jól látható tehát, hogy a magyar építési jog – még ha szépen felépített rendszer módjára is, de – elég szerteágazóan határozza meg az építkezésekkel kapcsolatos kötelezettségeket és jogosultságokat, így akár új építmény létrehozása, akár meglévő átalakítása vagy bővítése a cél, értve ez alatt a társasházi tetőterek beépítését is, kellő alapossággal és már a tervezési szakaszban foglalkozni kell az építésügyi regulákkal.

Végül, ahogy említettük korábban, az építési tevékenységek nagy része az építésügyi hatósági eljáráshoz van kötve, a kivételeket az Étv., illetve a 312/2012. (XI.8.) Korm. rendelet határozza meg. Az itt hivatkozott kormányrendelet egyebekben eljárási szabályokat is tartalmaz, melyeket az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) szabályai mellett kell figyelembe venni és alkalmazni, ugyanis az építésügyi eljárások közigazgatási hatósági eljárásnak minősülnek.

2. A tetőterekkel kapcsolatos szabályozási kollízió

Ha azt mondjuk tetőtér, sok minden eszünkbe juthat a legújabb trendeknek megfelelően beépített, napfényes, designos, télen a hólepeltől bekuckózós lakásoktól a nagyszülőktől megörökölt, régmúlt időket idéző holmiknak otthont adó, poros, pókhálós padlásokig. Nincs egység a mindennapi szóhasználatban és sajnos nincs egység a tetőterekre vagy padlásterekre vonatkozó jogi szabályozásban sem. Ez pedig olyan félreértésekre adhat okot, amiket utólag nehéz orvosolni.

Az alapító okiratok módosítási lehetőségeinél kifejtettük, hogy mind a kétharmados, mind a négyötödös többséggel történő módosítás esetében előfeltétel, hogy az elidegeníteni kívánt ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható vagy arra alkalmas legyen, hogy már meglévő albetétet bővítsünk vele [2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról – Tht. 10. § (2)-(3) bek.]. A társasházi törvény azonban arra már nem ad magyarázatot, hogy mikor tekinthető önálló ingatlanként kialakíthatónak vagy bővítésre alkalmasnak a közös tulajdoni ingatlanrész, így máshol kell keresnünk a választ.

Miután ingatlanjogi kérdésről van szó, értelemszerűnek tűnik, hogy az ingatlan-nyilvántartási szabályok közt folytatjuk a kutatást, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) pedig az alábbiakat tartalmazza:

„13. § (2) Örök-, illetőleg szövetkezeti lakásként kell nyilvántartani a lakás helyiségeit és a lakáshoz tartozó helyiségeket függetlenül attól, hogy azok egymással műszakilag összefüggenek-e. Az örök- vagy a szövetkezeti lakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér) az alapító okirat, illetve a lakásszövetkezeti alapszabály rendelkezésétől függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani.”

Az itt hivatkozott szabályok könnyen mosolyt csalhatnak az arcunkra, hiszen lényegében a társasházi tulajdonostársak döntésére bízza, hogy a ház legfelső légterét – nevezzük azt akár tetőtérnek vagy padlástérnek – önálló ingatlanként kívánják-e nyilvántartani vagy valamely meglévő külön tulajdoni egység részeként a továbbiakban.

A helyzet azonban mégsem ennyire egyszerű, két akadály is az utunkba fog állni.

Az első probléma, hogy a társasházi törvény rögzíti: az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. [Tht. 1. § (2) bek.] Ha pedig belegondolunk, a tetőtér pont attól tetőtér, hogy akár közvetlenül a fejünk fölött emelkedik a magasba az épület tetőszerkezete, viszont egy társasház esetében a tető nyilvánvalóan olyan épületszerkezeti elem, mely az épület alapvető funkciónak biztosításához szükséges minden lakó érdekében. Itt tehát már rögtön ütközésbe kerül két törvényi szintű előírás.

A fentieken túl a Kúria (korábbi nevén Legfelsőbb Bíróság) is több ízben rögzítette és ezáltal már általános bírósági és földhivatali gyakorlattá tette, hogy a tetőtereket (padlástereket) csak abban az esetben lehet önálló ingatlanként kezelni a társasházi alapító okiratban, és csak akkor nyithatók meg ezen ingatlanrészek számára új tulajdoni különlapok, amennyiben azok az építésügyi szabályok értelmében is kezelhetők önálló egységként, a kívánt funkció betöltésére való alkalmasság okán.

Ezen a ponton kell hát visszacsatolnunk az előző alcímben taglaltakhoz, azon belül is elsődlegesen az OTÉK alábbi szabályaihoz.

1. számú melléklet – Fogalom-meghatározások

„95. Önálló rendeltetési egység: meghatározott rendeltetés céljára önmagában alkalmas helyiség vagy helyiségcsoport, amelynek a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van.”

„48. Helyiség: a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével.”

„58. Járófelület: emberi tartózkodás vagy közlekedés céljára alkalmas felület.”

„126. Tetőtér: az épület legfelső építményszintje feletti födémszerkezet felső síkja és a magastető szerkezetének alsó síkja közötti – minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér. A beépítés nélküli tetőtér (padlás) nem minősül építményszintnek (!)

127. Tetőtér-beépítés: tetőtérben helyiség (helyiségek), helyiségcsoport (helyiségcsoportok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozása.”

„34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.”

Ezek a szabályok egyértelműen rögzítik, hogy építésügyileg csak abban az esetben tekinthető egy tetőtér önálló rendeltetési egységnek, vagyis csak abban az esetben fogja az ingatlan-nyilvántartási hatóság is azt önálló ingatlanként kezelni, ha:

• emberi tartózkodás vagy közlekedés céljára alkalmas felülettel, azaz padlóval rendelkezik, méghozzá a legfelső födémszerkezeten, és
• minden irányból épületszerkezet, méghozzá azon belül is fal veszi körül, és
• a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből nyíló önálló bejárata van, és
• önmagában is alkalmas a rendeltetés céljának betöltésére.

Hogy mitől lesz alkalmas egy helyiség vagy helyiségcsoport a rendeltetése betöltésére, arra mindjárt kitérünk, viszont amit a fentiek alapján egyértelműen el lehet mondani, hogy ha és amennyiben egy padlástér fizikai határait a járófelületén túl akár részben, akár egészben az épület tetőszerkezeti elemei alkotják, legyenek azok bármennyire masszívak, újak vagy megfelelően karbantartottak, nem fogja kimeríteni a tetőtér OTÉK által meghatározott fogalmát, hanem csak beépítetlen padlásnak fog minősülni, mely kizárólag a társasházi közös tulajdonnak lehet része.

Továbbá, a falazáson túlmenően egyéb olyan követelményeknek is meg kell felelni, melyeket az OTÉK az önálló rendeltetési egységekkel szemben támaszt általános jelleggel.

A teljesség igénye nélkül ilyen elvárások:

• a tűzbiztonsági szabályoknak való megfelelés (52. § – pl. a tűz és a füst keletkezése és terjedése korlátozott legyen, a tűz a szomszédos önálló rendeltetési egységre, építményre lehetőleg ne terjedhessen);
• a higiéniai, egészség- és környezetvédelmi szabályoknak való megfelelés (53. § – pl. megfelelő szellőzés, fűtés, természetes megvilágítás, ivóvíz-ellátás, szennyvíz-elvezetés, villámvédelem, a többi önálló rendeltetési egységtől független, zavartalan használat lehetősége);
• a rendeltetéstől függően az OTÉK és/vagy a helyi építési szabályzat előírásainak megfelelő számú és fajtájú gépkocsi-parkoló (42. §).

Ahhoz tehát, hogy önálló rendeltetési egységgé tegyük a padlásteret, nem csak annak falakkal való körbe határolása szükséges, hanem azt oly módon kell megtenni, hogy az valóban alkalmas is legyen arra, hogy önálló ingatlanként használható legyen.

Azt pedig, hogy mi is lesz az immáron hivatalosan is beépített tetőtérnek minősülő ingatlanrésznek a rendeltetési célja, a tulajdonos elképzelésein túlmenően újfent az OTÉK, illetve a helyi építési szabályzat adta lehetőségek fogják meghatározni. Mivel az esetek többségében a tetőtér beépítések kivitelezésére azért kerül sor, hogy azok lakás minősítéssel kerüljenek megnyitásra az ingatlan-nyilvántartásban, így most a lakásokra vonatkozó szabályokat idézzük be ehelyütt:

OTÉK

„105. § (1) A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé

1. a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
2. b) a főzést, mosogatást és az étkezést,
3. c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
4. d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).

(2) A lakószoba a lakás minden olyan közvetlen természetes megvilágítású és szellőzésű, fűthető, huzamos tartózkodás céljára szolgáló, legalább 8 m2 hasznos alapterületű helyisége, amely lehetővé teszi az (1) bekezdés a) pontja szerinti tevékenységek folytatását – kivéve a jövedelemszerzést szolgáló munkavégzést – és az azokhoz kapcsolódó berendezések elhelyezését.

(3) A 30 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakás legalább egy lakószobája hasznos alapterületének legalább 16 m2-nek kell lennie. Ebbe és a lakószoba (2) bekezdés szerinti alapterületébe nem számítható be a főző és az étkező funkció céljára is szolgáló helyiség, helyiségrész hasznos alapterülete, amennyiben az a lakószoba légterével közös.

(4) A lakásnak fűthetőnek kell lennie, lehetőleg minden helyiségben a rendeltetésének megfelelő szellőzést, természetes megvilágítást biztosítani kell.”

A fenti szabályokon túlmenően – ahogy azt fentebb is írtuk – feltétlenül vizsgálni kell az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat helyi építési szabályzatának előírásait is.

Ha ugyanis például az adott területen irányadó beépítési lehetőségek szerint egy társasházban legfeljebb 6 darab lakás alakítható ki, és a beépítés után immáron a hetedik lakást kellene bejegyeztetni, úgy nyilvánvalóan erre nem lesz mód, ugyanis az építésügyi hatóság a használatbavételi engedélyt vagy a hatósági bizonyítványt nem fogja ilyen rendeltetési egység megjelöléssel kiadni.

Úgyszintén, főszabály szerint biztosítani kell lakásonként egy személygépkocsi számára parkolási lehetőséget a telken vagy a telektől számított 500 méteren belül az utcán, szomszéd telken vagy parkolóházban. Ennek a meghiúsulása újfent csak azt fogja eredményezni, hogy a beépített tetőtér csak „tetőtér” megjelöléssel kerülhet feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban.

Összefoglalva a fentieket, mielőtt nekiállunk a közgyűlés összehívásával az alapító okirat módosítást és az értékesítést jóváhagyatni, először is biztosítani kell a tetőtér fizikai és jogi önállóságát. Természetesen amennyiben a szóban forgó tetőtér már megfelel az itt taglalt elvárásoknak, de legalábbis már önálló egységnek tekinthető, úgy legfeljebb a rendeltetés-módosításra kell sort keríteni [OTÉK 108. § (7) bek.].

Jövő héten folytatjuk és befejezzük a sorozatot.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.