A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája V.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.09.26 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal az 5. részt.

A társasházi alapító okirat módosítása

Az előző fejezetekben áttekintettük, hogy a társasházi alapító okirat módosítására milyen körülmények között lehet sort keríteni, azaz, hogy ki és milyen döntési mechanizmusok mentén határozhat a változásról. A következőkben annak járunk utána, hogy az alapító okirattal mint dokumentummal szemben milyen követelményeket támasztanak a jogszabályok mind tartalmi, mind alaki szempontból.

Először is fontos rögzíteni, hogy az alapító okirat módosítását a Tht.[1] előírása folytán – 10. § (1) bekezdés – mindig be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, azaz a földhivatalhoz. Ez logikusan következik amúgy az eddig leírtakból is, hiszen egy új albetét létrehozására vagy egy meglévő bővítésére irányuló folyamatnak csak az ingatlan-nyilvántartási átvezetés tehet pontot a végére. A földhivatali érintettség okán az alapító okirat módosítása kapcsán nem csak a Tht., de az Inytv.[2] és az Inytv. vhr.[3] alábbi szabályait is figyelembe kell venni.

Társasházi törvény:

„9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:

1. a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
2. b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
3. c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
4. d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
5. e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címét, a társasház megjelöléssel együtt.”

Ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendelet:

„73. § (2) Az alapító okiratnak tartalmaznia kell:

1. a) a társasház-tulajdon alapítására vonatkozó megegyezést,
2. b) a személyi azonosító kivételével a tulajdonostársaknak a tv. 15. § (1) bekezdésében meghatározott adatait és a földrészlet helyrajzi számát,
3. c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római számmal egytől kezdődő sorszámozással,
4. d) az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével,
5. e) a közös tulajdonban lévő részekből az egyes tulajdonos társakat megillető tulajdoni hányadot,
6. f) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (2) bekezdés alapján, a tulajdonostársak erre irányuló megállapodása esetén a közös tulajdon átruházására az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselő tulajdonostársakat feljogosító rendelkezést, vagy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (3) bekezdés szerinti, az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselő tulajdonostársaknak a közös tulajdon átruházásáról szóló közgyűlési határozata szerinti módosítást.”

Az alapító okirat módosítása esetén többek között azokból az itt rögzített szabályokból kell kiindulnunk, amelyeket a Tht. és az Inytv. vhr. az alapító okirat először történő megalkotására (azaz a társasház megalapítása során történő elkészítésére) ír elő, hiszen ezek a sarkalatos szabályok érvényesülnek egy módosítás esetén is. Okiratszerkesztési szempontból indifferens, hogy csak a változó rendelkezéseket vetjük papírra vagy egy módosításokkal egységes szerkezetű dokumentumot készítünk, a lényegen ugyanis ez nem fog változtatni, tartalmi szempontból a fenti lista a mérvadó.

Jó látható, hogy a társasházi törvény és az ingatlan-nyilvántartási rendelet szabályai egymást kiegészítve az olyan alapvető szabályok és nyilatkozatok rögzítését kívánják meg az alapító okiratban és ezáltal a módosításban, mint az alapító tulajdonosok szándéknyilatkozata, a tulajdonjogi kérdések rendezése – különös tekintettel a külön és a közös tulajdon elválasztása és ugyanakkor egyidejű összekötése érdekében –, valamint a társasház mint önálló jogalany azonosítása.

Ezek a szabályok egyértelműen minimumkövetelmények, ugyanis bármelyik elem hiánya már az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is elutasításhoz vezethet. Ugyanakkor a tekintetben megoszlanak a vélemények és a jelenleg kialakult bírósági gyakorlat is, hogy a Tht. 9. §-a egyben felső határ is vagy sem. Egyes álláspontok szerint az alapító okirat célja, hogy az a szűk értelemben vett „dologi jogi” kérdésekre korlátozódjon és ne tartalmazzon akár szervezeti, akár a tulajdonosok egyéb (relatív) jogviszonyait szabályozó kérdéseket, főleg a módosításhoz szükséges minősített többség nehézségei okán. A másik oldal képviselői viszont úgy vélik, hogy a társasházi alapító okirat is a mindenkori tulajdonostársak magánjogi joggyakorlásának szabadságát kell, hogy élvezze, és emiatt annak tartalma nyugodtan bővíthető.

A fenti jogvita valószínűleg még jó ideig megosztó lesz a jogászok világában, a közös tulajdoni ingatlanrészek átalakítása és elidegenítése szempontjából viszont egyetlen okból kifolyólag van ennek jelentősége, méghozzá, hogy az esetlegesen szabálytalannak minősíthető többlettartalom az alapító okirat részleges vagy teljes érvénytelenségéhez vezet-e, így ennek fényében érdemes mérlegelni, hogy mennyire engedünk teret a többlettartalomnak.

Bármelyik megoldási lehetőséget is választjuk, a fent említett fő kritériumokon felül mind az alapító okirat tartalmára vonatkozó részletszabályokat, mind a formai és alaki szabályokat figyelembe kell venni. Ezek a szabályok az alábbiak:                                                                                                            

Társasházi törvény:

„10. § (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.”

„11. § Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.”

Ingatlan-nyilvántartási törvény:

„15. § (1) Az ingatlanok nyilvántartása során a magánszemély azonosítására természetes személyazonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, továbbá, a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó magánszemélyek esetében, az érintett személyi azonosítóját kell használni. A szervezetek azonosítására a szervezet megnevezését, székhelyét, valamint a cégjegyzékbe bejegyzett jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek esetében a cégjegyzékszámot, a statisztikáról szóló törvény hatálya alá tartozó szervezet esetében a statisztikai azonosítóját kell alkalmazni (az azonosításra szolgáló adatok együtt: a jogosult adatai).”

„29. § Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.”

„32. § (1) Az okiratnak – ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson – tartalmaznia kell:

1. a) az ügyfél természetes személyazonosító adatait, lakcímét és személyi azonosítóját,
2. b) a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát, egyházi jogi személy esetében nyilvántartási számát,
3. c) az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
4. d) a jog vagy tény pontos megjelölését,
5. e) a jogváltozás jogcímét,
6. f) az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát,
7. g) a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.

(2) A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha

1. a) a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
2. b) két, az okiraton névvel és lakcímmel – vagy a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény 6. § (1) bekezdés 108a. pontja szerinti esetben névvel és a munkáltató címével (székhelyével, telephelyével, fióktelepével), valamint a személyazonosításra alkalmas hatósági igazolvány típusával és számával – megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
3. c) az okiratot a közjegyző készítette, vagy
4. d) az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
5. e) az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták,

f)[4]

1. g) a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza.

„33. § (2) Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt a magánokiratban foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette.”

Ingatlan-nyilvántartási végrehajtási rendelet:

„69. § A tv. 32. §-a (2) bekezdésének e) és g) pontja, valamint a 32. § (5) bekezdésének alkalmazásában az aláírás akkor tekinthető nyilvánvalóan azonosíthatónak, ha az aláírók aláírásuk alatt olvashatóan megjelölték nevüket és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket (pl. eladó, vevő, haszonélvező stb.).”

Jól látható, hogy ezek az előírások valójában okiratszerkesztési, mintsem a tulajdonosok érdemi döntését igénylő kérdések, viszont miután kötelező közjegyző vagy ügyvéd, jogtanácsos igénybevétele, így a felsorolt szabályokkal elsődlegesen a „jogi szakértőnek” kell foglalkoznia, nem pedig a tulajdonosoknak.

A formalitások betartása kapcsán olyan gyakorlati kérdések és problémák szoktak inkább fejtörést okozni, mint például az alábbiak:

• Be kell-e szerkeszteni a közgyűlési határozatba a módosítás szövegét?
• Kinek is kell pontosan aláírnia a módosítást tartalmazó dokumentumot?
• Hogyan lehet a közös képviselőt meghatalmazni a tömeges aláírások elvégzésére?

Az első felvetésre a válasz, hogy lehet, de nem muszáj. A bírósági gyakorlat szerint elfogadható a határozat szövegébe való beszerkesztés, de a külön okiratba foglalás is, mindkettővel szemben azonban elvárás, hogy a többi alaki követelménynek is megfeleljenek.

Az aláírások kérdése már kissé összetettebb, főleg arra tekintettel, hogy két törvényi szintű szabályozás „ütközésével” találkozhatunk. Az Inytv. ökölszabálya alapján ugyanis a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, azaz esetünkben az alapító okirat módosítását minden félnek, vagyis tulajdonostársnak alá kell írnia, ami a Tht. szerinti főszabállyal – 10. § (1) bekezdés – összhangban is van. Csakhogy maga a társasházi törvény tesz ehhez képest engedményt a kétharmados és a négyötödös módosítás lehetőségével, amit nyilván azért vesznek igénybe a tulajdonostársak az esetek túlnyomó többségében, mert a kisebbségi tulajdonosok vagy nem támogatják az elidegenítést vagy egyszerűen fizikailag képtelenség biztosítani a részvételüket a közgyűlésen és a módosításkor.

Mit lehet hát tenni, ha a közgyűlés minősített többséggel (azaz teljes egyhangúság hiányában) elfogadta a módosítást, de nem írja alá mindenki?

A Kúria vonatkozó bírósági döntései értelmében a társasházi törvény szabályait kell irányadónak tekinteni, azaz ha csak minősített többség döntött az alapító okirat módosításáról, akkor elegendő, ha ugyanez a minősített többség látja el aláírásával a módosítást tartalmazó okiratot.

Ki kell azonban hangsúlyoznunk, hogy a földhivatalok gyakorlata még nem tükrözi teljesen ezt a bírósági álláspontot, így az ideális állapot továbbra is az, ha minden tulajdonostárs aláírja az alapító okirat módosítását, még akkor is, ha nem támogatta a határozat meghozatalát.

Előfordul továbbá olyan eset is, hogy az a tulajdonostárs, aki a határozat meghozatalakor egyetértett a közös tulajdon átalakításával és értékesítésével, utóbb mégis meggondolja magát és megtagadja a módosítás aláírását, mely a kétharmad vagy a négyötöd teljesítését is megakadályozza. Ilyenkor az érintett tulajdonostárssal szemben bírósági peres eljárást lehet indítani jognyilatkozata pótlása iránt (a bírósági szerződésmódosítás ugyanis nem jöhet szóba), az már más kérdés, hogy egy ilyen procedúra az időmúlás és az esetleges tulajdonoscserék okán milyen további bonyodalmakat okozhat.

Úgyszintén aláírási kérdés, hogy ha a közgyűlési határozat szövegébe lett beszerkesztve a módosítás, akkor kinek kell aláírnia, hiszen a Tht. szerint a határozatokat tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyveket az előző fejezetben foglaltak szerint korlátozott személyi körnek kell csak aláírásával ellátnia. Ehelyütt meglátásunk szerint az előző bekezdések lesznek az irányadók, azaz részben eleget téve az Inytv. rendelkezéseinek, legalább a minősített többség, ha nem valamennyi tulajdonos aláírása lesz szükséges.

Végül, gyakorta merül fel az igény a tulajdonostársak részéről, hogy meghatalmazhassák a közös képviselőt a számos okirat helyettük történő aláírására és elsődleges megoldásként szokták alkalmazni ennek a meghatalmazásnak a közgyűlési határozatba foglalását, csakhogy az Inytv. vonatkozó szabályai alapján – 33. § (2) bek. – az ingatlan-nyilvántartási hatóság ezt a megoldást nem tartja elfogadhatónak. Ha tehát meghatalmazást kívánnak adni a tulajdonosok a közös képviselőnek, úgy azt minimum olyan tartalommal és alakszerűséggel kell elkészíteni, mint magát az alapító okirat módosítást, azaz sem a tulajdonos aláírását, sem az ügyvédi ellenjegyzést, sem a bővített adattartalmat nem lehet megspórolni. Ráadásul, minden meghatalmazást eredeti példányban kell benyújtani a földhivatalhoz.

Jövő héten folytatjuk…….

[1]Tht.– a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[2]Inytv. – az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

[3]Inytv. vhr.– a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény   végrehajtásáról

[4] Hatályon kívül helyezve 2018. január 1-től.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.