A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája VII.

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.10.10 | Ingatlan

Pár hete egy 8-10 részből álló közérthető összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek elidegenítésének, beépítésének jogi környezetéről és buktatóiról. Örömmel osztjuk meg olvasóinkkal a 7. részt.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányadó szabályok

Az eddigi bejegyzéseink során már több ízben is rögzítettük, hogy mit sem ér a sok papírgyártás, ha a végtermékek nem alkalmasak arra, hogy azok az ingatlan-nyilvántartási eljárásban felhasználásra kerüljenek, méghozzá eredménnyel.

Márpedig se új albetétet nem lehet létrehozni, se afölött nem lehet tulajdonjogot szerezni, ha azok az ingatlan-nyilvántartásban nem tudnak megjelenni.

Ahhoz tehát, hogy teljes képet kapjunk, meg kell ismerkednünk az ingatlan-nyilvántartási eljárás – jelen témakört érintő legfontosabb – szabályaival, illetve ehelyütt fogjuk bemutatni a korábban már említett és az új albetét bejegyzéséhez szükséges változási vázrajzra és a hatósági bizonyítványra vonatkozó szabályokat is, amennyiben nem engedélyköteles építési tevékenység eredménye az új ingatlanrész kialakulása.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás

Az okiratszerkesztésekben kötelezően részt vevő jogászok számára nem újdonság, de nem árt mégis rögzíteni, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás közigazgatási hatósági eljárásnak minősül, melyre az Inytv.[1] és az Inytv. vhr.[2] szabályain túl az Ákr.[3] szabályait is alkalmazni kell.

A tulajdonjogi bejegyzésre irányuló eljárás megindítását annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik, de kérheti az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti [Inytv. 26. § (7) bekezdés]. Praktikusan a jelen esetben az új albetétet megvásárló személyt célszerű kérelmezőként feltüntetni, de ezen személynek kötelező jogi képviselőt is igénybe vennie az eljárás lefolytatásához, mivel mind az alapító okirat módosítása, mind a tulajdonjog-átruházó szerződés tekintetében kötelező a közokirati vagy ügyvéd, jogtanácsos által ellenjegyzett forma. Jogi képviselőként természetesen ugyanazon személyi kör jogosult eljárni, mint aki az alapul szolgáló okiratok elkészítésére is jogosult [Inytv. 26. § (2) bek.].

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés, vagyis az alapító okirat módosítása és az átruházó szerződés keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, ennek elmulasztása az adózás rendjéről szóló törvény szerinti mulasztási bírság kiszabását vonja maga után [(Inytv. 26. § (4) és (5) bek.].

A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat, közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát, amelyeknek tartalmazniuk kell a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat [Inytv. 26. § (6) bek.].

Amennyiben a benyújtott iratok nem felelnek meg az előírásoknak, azok hibásak vagy hiányosak, úgy a földhivatal hiánypótlási felhívást bocsát ki a kérelmező részére, kivéve az alábbi eseteket, ilyenkor azonnali elutasítással kell számolni.

Ingatlan-nyilvántartási törvény:

„39. § (3) Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen,

a) a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni,
b) a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével,
c) a település megjelölése, az ingatlan fekvése és helyrajzi száma módosulna, vagy ezeket együtt kellene utólag megjelölni,
d) a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének a nyilvánvalóan azonosítható aláírását kellene utólag pótolni,
e) az okirat ellenjegyezéséről, az aláírás közjegyzői hitelesítéséről, tanúk általi aláírásáról kellene gondoskodni,
f) a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtását követő 6 hónapon belül megadja,
g) okirat keltezésének helyét vagy az időpontját kellene feltüntetni,
h) az ingatlanügyi hatóság által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajzot, vagy a vázrajzon a törvényben meghatározott személyek aláírását kellene pótolni.

(4) A hiány pótlására való felhívás nélkül vissza kell utasítani a bejegyzés iránti kérelmet akkor ha

a) a kérelem vagy a benyújtott okirat, illetve azok együttes tartalma érthetetlen, ellentmondó, vagy a kérelem nem tartalmazza a kérelmező nevét, lakcímét (székhelyét), az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, törlését illetőleg átvezetését kérik,
b) olyan jogra vagy tényre vonatkozik, amely nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak,
c) az az ingatlan, jog, tény, amelyre a bejegyzést kérték az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel,
d) a bejegyzési kérelmet arra nem jogosult nyújtotta be,
e) a kérelemhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, vagy föld tulajdonjogának felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő megszerzése esetén az árverési jegyzőkönyvet nem csatolták,
f) a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításához szükséges formanyomtatvány kérelmet nem csatolták.”

Az itt felsorolt elutasítási okok alapján látható, hogy a földhivatal ezen jogszabályi helyre hivatkozással akkor utasítja el a benyújtott kérelmet, ha az okirat részletes tartalmára vagy az alakisági követelményekre vonatkozó szabályokat sértették meg. Ha tehát például nincsen kellő számú aláírás az alapító okiraton vagy az adásvételi szerződésen, ahogy azt a korábbi fejezetekben részleteztük, vagy a társasházat tüntetik fel eladóként a tulajdonostársak helyett, esetleg nem csatolják a záradékolt vázrajzokat, úgy az elutasító határozat a fenti listából fogja megjelölni az elutasítás jogalapjait.

Említettük ugyanakkor korábban, hogy akár az alapító okirat módosításával, akár az adásvétellel, vagy talán ami a leggyakoribb, a társasházi közgyűlések megtartásával és dokumentálásával kapcsolatban is felmerülhetnek olyan problémák, melyek érvénytelenséget eredményezhetnek, és ezen érvénytelenségi okok akár azok bírósági megállapítása nélkül is akadályát képezhetik a földhivatali bejegyzéseknek. Ezt a lehetőséget az Inytv. az alábbiak szerint teremti meg:

„51. § (1) El kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.”

Vagyis, ha első ránézésre is látszik, hogy nem volt meg a minősített többség a szükséges határozatok meghozatalakor, vagy olyan napirendi pontról hoztak határozatot, melyről nem lehetett volna, hiszen nem volt feltüntetve a meghívóban, úgy már az ingatlanügyi hatóság is deklarálhatja az iratok érvénytelenségét.

Amennyiben viszont az érvénytelenségi ok nem nyilvánvaló, és így a bejegyzésre, valamint az adatok átvezetésére sor kerül, úgy az érvénytelenség megállapítására csak bíróság jogosult a megfelelő peres eljárás keretében. Ha pedig az érvénytelenség megállapítása az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is kihatással kell, hogy legyen, úgy annak törlési vagy kiigazítási per keretében lehet érvényt szerezni.

Jövő héten folytatjuk…

[1] Inytv. – az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

[2] Inytv. vhr. – a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény   végrehajtásáról

[3] Inytv. – a 2016. évi CL. törvény az általános közigazgatási rendtartásról

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.