A társasházi tetőtér-beépítések jogi problematikája X. – befejező rész

Szerző(k): Dr. Kesseő-Balogh Péter , Dr. Kálmán Kinga | 2019.11.14 | Ingatlan

Pár hete egy több részből álló összefoglalót kezdtünk el publikálni a társasházi tetőterek beépítésének jogi hátteréről. Íme, a befejező rész.

Az előző részben ismertettük a „tetőterekre (padlásterekre) vonatkozó különös szabályok” részeként (1) az építésügyi szabályok rendszerét és (2) a tetőterekkel kapcsolatos szabályozási kollízió lényegét.

Ezen a héten – a sorozatot záró cikkünkben – a fentebb megkezdett fejezetet folytatva körbejárjuk (3) a tetőtér-beépítés lehetőségeit és (4) a szabálytalan tetőtér-beépítés következményeit.

A tetőtér-beépítés lehetőségei

Az eddig bemutatott szabályok összességét nézve észlelhetjük, hogy amennyiben az elidegeníteni kívánt padlástér valóban nem alkalmas arra, hogy önálló ingatlanként funkcionáljon az építésügyi hatóság szemében (márpedig általában pont azért kívánnak tetőtereket megvásárolni, hogy azokat beépítéssel „önállóvá és lakhatóvá” tegyék), akkor kérdésként merülhet fel, hogy mégis ki, mikor és hogyan fogja tudni azt beépítéssel önállósítani.

Az alapvető probléma lényege most is viszonylag egyszerű: addig, amíg a tetőtér – annak beépítését követően – nem vehető önálló ingatlanként nyilvántartásba, addig annak tulajdonjogát sem tudja megszerezni leendő gazdája (a vevő, hogy azt elképzeléseinek megfelelően beépítse), viszont a beépítés egy olyan tevékenység, mely alapvetően a mindenkori tulajdonos(ok), azaz a meglévő társasházközösségbe tartozó személyek (az eladók) jogosultsága. A két oldal között nyilvánvalóan felmerülhet egy érdekellentét a legnagyobb jóindulat és együttműködés mellett is, hiszen egy beépítés igen magas költségvonzattal jár, és annak ideje alatt a földhivatalhoz semmilyen kérelmet nem lehet eredménnyel benyújtani.

Mit lehet tenni egy ilyen helyzetben?

Kétféle megoldási lehetőség közül javasolt választani, de sajnos hozzá kell tennünk, hogy egyik változat sem garantál teljes körű biztonságot az eddig taglalt folyamatok teljes időtartamára.

A) A társasház szerződik a beépítés elvégeztetésére<

Miután egy padlástér beépítése – a későbbi elidegenítési szándékhoz kapcsolódó tulajdonjogi kérdéseket leszámítva – lényegében nem más, mint egy építési-vállalkozási tevékenység kivitelezése, annak megrendelésére a társasház mint önálló jogalany is jogosult. Ez a fajta jognyilatkozat-tétel nem lépi túl a relatív jogképesség által biztosított mozgásteret, hiszen nem a tulajdonjog fundamentális elemeihez nyúl hozzá és nem befolyásolja az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadok mértékét, csupán egy olyan értéknövelő beruházás, mely párhuzamba állítható az általánosnak tekinthető felújításokkal vagy korszerűsítésekkel is.

Éppen ezért, akárcsak a karbantartási és felújítási feladatok meghatározása és jóváhagyása tekintetében, egy tetőtér beépítése kapcsán is a közgyűlés határozata lesz szükséges az erre irányuló szerződés megkötéséhez és a munkálatok megkezdéséhez. Amíg azonban a felújításokkal és karbantartási munkálatokkal kapcsolatban a társasházi törvény[1] csak a jelenlévők egyszerű többségét várja el, addig egy tetőtér beépítésre vonatkozó költségvállalást már az összes tulajdonostársnak jóvá kell hagynia az alábbi rendelkezések okán.

Társasházi törvény:

„56. § 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.”

„38. § (3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.”

OTÉK[2] – 1. számú melléklet:

„8. Átalakítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének vagy külső megjelenésének, megváltoztatása érdekében végzett, az építmény belső térfogatát nem növelő építési tevékenység.”

„17. Bővítés: olyan építési tevékenység, amely az építmény térfogatát növeli.”

Az itt beidézett szabályok összeolvasásából a bírósági gyakorlat egyértelműen a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak tekinti, ha új lakást vagy egyéb rendeltetésű új egységet kívánnak kialakítani közös tulajdonú területből, vagyis ennek a költségterheit csak egyöntetű jóváhagyás esetén lehet felvállalni.

Nem véletlenül írtuk ugyanakkor, hogy költségterheit és nem pedig általános jelleggel, hogy kötelezettségeit. A Kúria 2016-ban felállított, a társasházi jogviták kérdéseinek megvitatására létrehozott joggyakorlat-elemző csoportja arra a megállapításra jutott, hogy a Tht. 38. § (3) bekezdése csak abban az esetben irányadó, ha a beépítés költségeit a társasházközösségnek, azaz az összes tulajdonostársnak arányosan kellene viselnie. Ilyen esetekben ugyanis valóban elvárható a Ptk.[3] közös tulajdonra vonatkozó analóg szabályai – 5:78. § (2) bekezdés – figyelembevételével is, hogy a kisebbségi tulajdonosokra ne legyen rákényszerítve olyan költség viselése, mely nem tartozik a szükséges kiadások közzé. Amennyiben viszont valamely tulajdonostárs vagy tulajdonostársak vállalják, hogy a beépítés költségeit kizárólag maguk viselik anélkül, hogy azzal kapcsolatban a későbbiekben bármilyen igényt is érvényesítenének a többi tulajdonostárssal szemben, úgy el lehet tekinteti a teljes egyhangúság követelményétől és a társasház által megkötendő vállalkozási szerződés jóváhagyásához elegendő a főszabály szerinti szavazati többség.

Meg kell jegyeznünk ugyanakkor, hogy bár a társasházi törvény értelmében a fentiek szerint elkerülhető az összes tulajdonostárs jóváhagyásának beszerzése, az építésügyi jogszabályok alapján az esetek többségében a hatóság részére mégis szükséges lesz valamennyi tulajdonos hozzájárulása.

Az itt bemutatott megoldás előnyeként értékelhető még, hogy ha a társasház tulajdonosi szerkezetében változás következik be akár öröklés, akár adásvétel vagy egyéb jogcím alapján, úgy az nem lesz kihatással a korábbi jóváhagyás alapján a társasház által megkötött vállalkozási szerződésre, azaz a beépítésre, mint építési folyamatra. Viszont ahogy korábban is utaltunk rá, a későbbiekben még okozhat nehézségeket az új tulajdonosi kör megléte, ugyanis a beépítésre irányuló vállalkozási szerződés jóváhagyása nem jelenti a beépítést követő alapító okirat módosítás és tulajdonjog-átruházási szerződés elfogadását is, azt az éppen aktuális tulajdonostársak legalább minősített többségével kell jóváhagyatni.

B) A tulajdonostársak és az építkező(k) egymás közötti megállapodása

Jelen esetben a kiindulási alapunk, hogy a tulajdonjogból eredő rendelkezési jog és a szerződési szabadság elve alapján a meglévő tulajdonosok és a tetőteret beépíteni szándékozó fél (legyen az akár szintén tulajdonostárs, akár külsős harmadik személy) megállapodást köthetnek egymással arról, hogy az építkező fél azzal a céllal építi be a tetőteret, hogy azt a későbbiekben külön tulajdonná minősítse a tulajdonosok közössége az alapító okirat módosítása által, és elidegenítsék a beépítő személy részére.

Miután itt a tulajdonostársakkal, mint önálló egyénekkel kell létrehozni a megállapodást, így értelemszerűen valamennyi tulajdonostárs részvétele szükséges egy ilyen szerződés megkötéséhez, ugyanakkor pont a teljes részvételnek köszönhetően a szerződésben már lehet rögzíteni az építésügyi hatóság számára szükséges hozzájárulásokat is, illetve akár a költségek viselését is meg lehet osztani, szemben az előző pontban írtakkal, ahol csak akkor lehet elkerülni a teljes egyhangúság követelményét, ha az építtető minden költséget magára vállal.

A fentieken túl természetesen számos egyéb kérdés is rendezhető egy ilyen szerződés keretében, de ingatlan adásvételi előszerződésként ez az irat sem lesz kezelhető, hiszen a tetőtér, mint önálló ingatlan még nem létezik, továbbá az ilyen típusú megállapodások megkötése esetén sem lesz garantálható, hogy a tulajdonosok közösségében bekövetkezett változás esetén az új tulajdonos ugyanazt az álláspontot fogja képviselni, mint elődje, ugyanis a megállapodás nem a meglévő albetétekhez, hanem a szerződést kötő személyekhez kötődik, az automatikusan nem lesz kötelező érvényű egy új tulajdonosra.

Az előző fejezetekben taglalt feltételeket tehát ilyen megállapodás esetén is a mindenkori tulajdonosi kör vonatkozásában kell biztosítani, azaz az aktuális tulajdonközösség kell, hogy elfogadja az alapító okirat módosítását és az elidegenítési szerződést a beépítést követően.

A szabálytalan tetőtér-beépítés

Az olvasottak alapján könnyedén felmerülhet a kérdés: mi történik, ha valaki a fentieket – szándékosan vagy gondatlanságból – figyelmen kívül hagyva egyszerűen csak beépíti a tetőteret és utána kezd el foglalkozni azzal a kérdéssel, hogy ez az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenjen.

A dolognak mindenképpen lesz egy építéshatósági oldala, amennyiben a beépítés során olyan munkálatokat hajtott végre az építtető, mely engedélyköteles lett volna. Ilyen esetekben – anélkül, hogy részletesen is elmerülnénk a jogkövetkezmények lehetőségeiben – tipikusan fennmaradási engedély iránti kérelmet kell előterjeszteni számolva egy esetleges pénzbírság lehetőségével is.

Ami viszont az összetettebb kérdéskört fogja jelenteni, az mindenképpen a tulajdonjogi igények rendezése mind a tulajdonostársak egymás közötti viszonyait, mind az ingatlan-nyilvántartást illetően. Miután a társasházi törvény nem tartalmaz rendelkezéseket a szóban forgó kérdéskört illetően, a mögöttes jogszabályként szolgáló Polgári Törvénykönyvben kell keresnünk a válaszokat. A Ptk. pedig a tetőtér beépítését hozzáépítésnek tekinti, melyre az alábbi szabályokat tekinti irányadónak:

„5:68. § [Hozzáépítés]

(1) Ha valaki saját anyagával jóhiszeműen a más tulajdonában levő épülethez hozzáépít, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli, az építő és az épület tulajdonosa eltérő megállapodásának hiányában közös tulajdon keletkezik (a továbbiakban: hozzáépítés). Az egyes tulajdoni hányadok mértékét az egész ingatlan és a hozzáépített rész értékének a hozzáépítés befejezésének időpontja szerint meghatározott arányában kell megállapítani.

(2) A hozzáépítésnek nem minősülő építési munka ellenértéke a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhető.

(3) A rosszhiszemű hozzáépítésre a rosszhiszemű ráépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.”

„5:71. § [Rosszhiszemű ráépítés]

(1) Rosszhiszemű ráépítés esetén és abban az esetben, ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.

(2) Rosszhiszemű a ráépítő, ha az építkezés megkezdése előtt tudta vagy a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy az építés a tulajdonos tulajdonjogát sérti.”

„5:72. § [A közös tulajdonra vonatkozó szabályok]

E fejezet szabályait kell megfelelően alkalmazni abban az esetben is, ha a tulajdonostárs a közös tulajdonban lévő dolgot dolgozza fel vagy alakítja át, a közös tulajdonban lévő épületet bővíti, építi át vagy ahhoz hozzáépít, illetve ha a közös tulajdonban lévő ingatlanra a tulajdonostárs épít rá.”

„5:29. § [A rosszhiszemű túlépítés]

(1) Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő

1. a) az épületet bontsa le; vagy
2. b) a saját földjét és az épületet – a föld és az épület értékének megtérítése ellenében – bocsássa tulajdonába.

(2) Az (1) bekezdésben foglaltak mellett a szomszédot – választása szerint – megilletik a jóhiszemű túlépítésre vonatkozó szabályokban foglaltak szerinti jogok.

(3) A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik. A túlépítőt megilleti a beépített anyag elvitelének joga.”

„5:28. § [A jóhiszemű túlépítés]

(1) Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő

1. a) a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást;
2. b) a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható; vagy
3. c) az egész földet vásárolja meg.

(2) A szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha

1. a) a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik; vagy
2. b) a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.

(3) A bíróság a szomszéd által választott jogkövetkezmény helyett az (1) bekezdésben meghatározott más jogkövetkezményt alkalmazhat. Nem alkalmazhat a bíróság olyan jogkövetkezményt, amelynek alkalmazása ellen mindkét fél tiltakozik.”

Az idézett szabályok egy elsőre bonyolultnak tűnő rendszer felállításával kívánják rendezni a kialakult helyzetet, viszont mielőtt elvesznénk az egymásra utaló normák tengerében, az elsődleges kérdés, melyre választ kell adnunk: a tetőteret beépítő személy jóhiszeműen vagy rosszhiszeműen járt el az építkezés kivitelezésekor?

A jó-, illetve rosszhiszeműség megítélése gyakran nem egyszerű és a bíróságok is mindig az adott eset összes körülményét figyelembe véve mérlegelnek a kérdés eldöntésekor, általánosságban viszont elmondható, hogy aki tudta vagy kellő alappal tudnia kellett, hogy jogszerűtlenül jár el, azt jó eséllyel rosszhiszemű félként fogják kezelni, míg akinél csak egy kis hiba csúszik a rendszerbe, az valószínűsíthetően fogja tudni bizonyítani jóhiszeműségét.

Ami a következményeket illeti, röviden akként foglalható össze, hogy jóhiszemű hozzáépítés esetében – a felek eltérő megállapodása hiányában – az építkezés kivitelezésével ex lege, azaz a törvény erejénél fogva közös tulajdon keletkezik a beépített ingatlanrészen, ami egy társasház esetében azt eredményezi, hogy a korábbi tulajdoni hányadok eltorzulnak, illetve ha a beépítő egy eddig külsős harmadik személy volt, akkor ő is részesévé válik a tulajdonközösségnek, csakhogy önmagában anélkül, hogy a tetőtér albetétté válna. Ilyen esetben tehát a tulajdonjog megszerzése úgynevezett eredeti szerzésmódként bekövetkezik a beépítés elvégeztével és arra a továbbiakban nincs mód, hogy egy elidegenítési, például adásvételi szerződéssel kerüljön új tulajdonba majd az alapító okirat módosításával létrehozott albetét. Jóhiszemű hozzáépítés esetén ezért – ha sikerül peren kívül megállapodni – valamennyi tulajdonos megállapodása, illetve a Tht. 10. § (1) bekezdése szerinti teljes egyhangúság lesz szükséges az alapító okirat módosításához és az albetét létrehozásához. Ha a helyzet nem rendezhető peren kívül, úgy a bíróság kivételesen jogosult lesz módosítani ítéletével az alapító okiratot és elrendelni az ingatlan-nyilvántartásban a módosítások átvezetését, de ezt kizárólag a beépítő alapos dologi jogi igényére és a törvény erejénél fogva bekövetkezett tulajdonjogi változásra tekintettel teheti meg abból a célból, hogy az ingatlan-nyilvántartás a valóságnak megfelelő állapotot tükrözze.

Rosszhiszemű hozzáépítés esetén már többféle kimenetele is lehet a jogvita rendezésének, de szinte mindegyik megoldásnak az a célja, hogy az érintettek elszámoljanak egymással a bekövetkezett értékeltolódás okán. Ilyenkor nem jön létre automatikusan tulajdonjog a beépítő oldalán, így ha sikerül megállapodni, úgy az mindenképpen igényelni fogja egy önálló jogcímes (tipikusan adásvételi) tulajdonjog-átruházó ügylet létrehozását attól függően, hogy a meglévő tulajdonosok milyen igényt érvényesítenek.

Tekintettel arra, hogy itt nem következik be ex lege tulajdonszerzés, a bíróság sem lesz jogosult az alapító okirat módosításával maga kialakítani a jogszerű állapotot, azaz a tulajdonostársaknak maguknak kell rendezni a közös és a külön tulajdoni kérdéseket.

Ami mindkét esetre elmondható, hogy a fenti szabályok egységesen alkalmazandók akkor is, ha a hozzáépítő már meglévő tulajdonos a társasházban, és akkor is, ha még ezidáig nem volt a társasházközösség része.

 I. számú függelék – Jogi ütemterv

1.	Padlástér beépítése építésügyileg önálló rendeltetési egységgé
2.	Változási vázrajz készíttetése földmérő és annak záradékoltatása a földhivatal által
3.	Hatósági bizonyítvány készíttetése a padlástérről (amennyiben nincs használatbavételi engedély)
4.	Közgyűlés összehívása – csatolandó iratok: –       alapító okirat módosítás tervezete –       tulajdonjog-átruházó szerződés tervezete –       záradékolt változási vázrajz –       hatósági bizonyítvány (használatbavételi engedély)
5.	Közgyűlés megtartása és okiratok aláírása – aláírandó iratok: –       közgyűlési jegyzőkönyv –       jelenléti ív –       szükség esetén meghatalmazások –       alapító okirat módosítása –       tulajdonjog-átruházó (adásvételi) szerződés Ügyvédi jelenlét biztosítása kötelező!
6.	Ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása

 

[1] Tht. vagy Társasházi törvény – a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

[2] OTÉK – a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről

[3] Ptk. vagy Polgári Törvénykönyv – a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.