A zálogjog családban marad, avagy nincs értelme a gyereknek ajándékozni a biztosítéki ingatlant

Szerző(k): Dr. Molnár Gergő Zsolt , Dr. Petrik Tamás | 2019.08.08 | Követeléskezelés

A zálogjoggal terhelt vagyontárgy elidegenítése megnehezíti a hitelezők számára a követelésük érvényesítését, ezt felismerve azonban a jogalkotás és a jogalkalmazás is újabb megoldásokat kínál a hitelezőket kijátszó adósok kijátszására.

A zálogjog mint biztosíték

A bankok a hitelezés során előszeretettel kérnek valamilyen biztosítékot a leendő adósoktól annak érdekében, hogy ezzel bebiztosítsák a kihelyezett hitelük megtérülését arra az esetre, ha az adós az esedékes tartozását nem fizeti meg. A biztosítékok között az egyik legtipikusabb az adós ingó vagy ingatlan vagyonán alapított zálogjog, amelynek a lényege abban áll, hogy a zálogjogosult a zálogjoggal terhelt vagyontárgyból más jogosultakat megelőzően kereshet kielégítést. A korábbi Polgári Törvénykönyv szabályai alapján nem volt lehetőség arra, hogy a zálogjogbejegyzéssel egyidejűleg elidegenítési és terhelési tilalom is feljegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásban, ugyanis arra csak a tulajdonjog átruházása alkalmával kerülhetett sor.

A szemfülesebb adósok elidegenítési és terhelési tilalom hiányában igyekeznek megkerülni a zálogjog jogintézményét és eladják vagy elajándékozzák a zálogjoggal terhelt vagyontárgyat (jellemzően valamelyik családtagnak), mielőtt a hitelező megpróbálná érvényesíteni az adóssal szemben fennálló igényét.

Zálogjog a végrehajtásban

Amennyiben egy követelés behajtása érdekében végrehajtási eljárás indul, a végrehajtó megkeresi az adósra, illetve a vagyonára vonatkozó információkat kezelő hatóságokat, szervezeteket. A megkeresések eredménye alapján a végrehajtó lefoglalja az adós tulajdonában lévő vagyontárgyakat. Ingatlan esetében a foglalás a végrehajtási jognak az ingatlan tulajdoni lapjára történő bejegyzésével valósul meg.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény alapján az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek. Ez alapján az adóssal szemben folyamatban lévő végrehajtás során csak olyan ingatlan foglalható le, amely vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel. Első hallomásra teljesen természetesnek tűnik ez a szabály, hiszen miért is foglalnák le a szomszéd házát az ellenem folyó végrehajtásban.

Abban az esetben viszont, ha a kérdéses ingatlan zálogjoggal terhelt, már korántsem ilyen egyszerű a helyzet.

Nem az adósé, mégis lefoglalható

Ha valaki zálogjoggal terhelt ingatlant vásárol vagy ad el, az a zálogjog létét nem befolyásolja, a vevőnek tisztában kell lennie azzal, hogy ilyen ingatlan vásárlása esetén Damoklész kardjaként lebeg felette a végrehajtást kérő kielégítési joga. A jelzálogjog ugyanis az ingatlanhoz, nem pedig annak tulajdonosához kapcsolódik.

Az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzése az úgynevezett rangsor elve alapján történik. Ez tulajdonképpen az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét jelenti. A törvény szerint függőben kell tartani a beadvány elintézését a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig.

Ez a gyakorlatban azt jelentené, hogy ha egy bank jelzálogjog-bejegyzés iránti kérelmet terjeszt elő a földhivatalnál (1. rangsor), ezt követően az új tulajdonos tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmet nyújt be (2. rangsor), végül a végrehajtó végrehajtási jog bejegyzését kezdeményezi (3. rangsor), akkor a földhivatal sorba veszi a kérelmeket és mire eljut a végrehajtási jog bejegyzéséig, már bejegyezte az új tulajdonos tulajdonjogát és erre tekintettel elutasítja a kérelmet.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló rendelet jelent megoldást a kérdéses helyzetre, amely szerint a jelzálogjoggal biztosított követelés érvényesítésére vonatkozó végrehajtási jogot a jelzálogjog rangsorában kell bejegyezni.

A Kúria 40/2014. számú közigazgatási elvi határozatában is amellett foglalt állást, hogy a végrehajtási jog bejegyzése független attól, hogy a megkeresés időpontjában ki az ingatlan tulajdonosa. A fenti példánál maradva, attól, hogy a megkeresés a tulajdonjog bejegyzését követően érkezett a földhivatalhoz, a végrehajtási jogot a jelzálogjoggal megegyező rangsorban, vagyis 1. helyen kell bejegyezni.

Összegzésképpen megállapítható, hogy nem érdemes próbálkozni a hitelezők kijátszásával, ugyanis az ilyen jellegű rosszhiszeműség nem gátolja, csupán megnehezíti a követelés érvényesítését, de a végeredmény ugyanaz marad.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.