Aláírják vagy megkötik? Létrejön vagy hatályba lép? – Néhány hasznos terminus technicus

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2017.07.03 | Ingatlan

Az adásvételi szerződésekkel kapcsolatosan számos olyan kifejezést használunk, amely a köznyelvben egymás szinonimáiként is szolgálnak, azonban a jogi környezetben mindegyikük mást és mást jelent. Lakásvásárlás előtt különösen jól jön, ha tisztában vagyunk az alapvető jelentésekkel, ugyanis mindegyik terminus technicus külön-külön jelentőséggel bír; ezek összekeverése komoly gondot is okozhat. Az alábbi általánosított szerződéskötési folyamaton keresztül könnyen be lehet azonosítani az egyes jogi kifejezéseket.

Közismert, hogy az ingatlanok tulajdonjogát csak írásbeli szerződéssel lehet megszerezni; egy szerződés pedig két résztvevőt, azaz egy eladót és egy vevőt feltételez. Miután az eladó és a vevő elvi síkon megegyezett az ügyletben, a valamelyikük által állított ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét, amely ekkor még nem más, mint – profán megfogalmazással élve – egy darab fecni. A fecni azzal válik okirattá, hogy azt a felek aláírják. Az aláírással tehát a felek megkötik a szerződést, amely ekképpen létrejön. Erre általában egymás jelenlétében kerül sor, de az sem kizárt, hogy egymástól távol lévők írják alá a szerződést. Ebben az esetben azt érdemes tudni, hogy mindaddig, amíg csak az egyik fél aláírása szerepel a papíron, ajánlatnak minősül, és a szerződés nem jött létre. A másik fél az ajánlatot a szerződés aláírásával elfogadja, és ezen a napon jön létre a szerződés. Nem szükséges azonban az sem, hogy ugyanazt a papírt írják alá a felek; a szerződés akkor is megkötésre kerül, ha ugyanazzal a tartalommal, de két különböző dokumentumon szerepel a felek aláírása. Tehát a szerződés a kölcsönös aláírással jön létre, vagy szinonim fordulattal élve, kerül megkötésre.

Azzal, hogy a szerződés immár létrejött, még nem biztos, hogy hatályos is. Itt a hatály alatt az időbeli alkalmazhatóságot értjük, ami azt határozza meg, hogy a szerződésben foglalt egyes jogok és kötelezettségek milyen időponttól kezdve gyakorolhatóak, azaz a szerződés mikortól fejt ki joghatást. Legtipikusabb példa, hogy a szerződés hatályát valamilyen külső körülménytől teszik függővé a felek, pl. a szerződés akkor lép hatályba, ha az ingatlan övezeti besorolása megváltozik.

Az ügyvéd ezt követően ellenjegyzi a szerződést, amellyel azt tanúsítja, hogy az megfelel a Felek kinyilvánított akaratának, és azt a felek előtte írták alá, vagy elismerték előtte, hogy azon az ő aláírásuk szerepel. Az ügyvédi ellenjegyzés a szerződés létrejöttének vagy érvényességének nem feltétele, enélkül is érvényes a megállapodás, azonban ettől függetlenül nélküle a szerződés joghatás kiváltására nem alkalmas, a földhivatal ezen formai kellékhiányában nem fogja bejegyezni a tulajdonjogot az okirat alapján. Az érvényesség egy újabb magyarázatra szoruló fogalom: a szerződés megfelel a szerződő felek ügyleti akaratának, és az ügylet megfelel a jogszabályi előírásoknak.
Az ügyvéd az aláírt (megkötött, érvényes) és ellenjegyzett adásvételi szerződést megküldi az illetékes földhivatalnak. A Földhivatal rögvest bélyegzőt tesz rá a beérkezés dátumának rögzítése céljából, és az ingatlan-nyilvántartásban a kérelem – annak tatalmának megjelölésével – „széljegyre kerül”. Ekkor tehát a földhivatal még nem fogja elintézni magát a kérelmet, hanem jelöli a közhiteles nyilvántartásban, hogy függő ügy van folyamatban. Így, aki az ingatlant érintően jogot kíván szerezni, láthatja a még el nem bírált ügyeket is. A kérelem beérkezését követő 30 napon belül pedig a földhivatal – ha minden jól alakul – bejegyzi a vevőt, mint új tulajdonost.

Nagyon fontos, hogy az ingatlan-vásárlás esetében ne maradjon el a vevő tulajdonjogának bejegyzése, mert különben nem válik tulajdonossá. Tipikusan akkor szokott az ilyen előfordulni, amikor az adásvételi szerződés megkötésekor nem kerül a vételár teljes egészében kifizetésre, és a földhivatali kérelem benyújtásakor a felek azt kérik a hatóságtól, hogy az a kérelmet mindaddig ne intézze el, amíg az eladó a bejegyzési engedélyt be nem nyújtja. Ezt a bejegyzési engedélyt a felek általában az eljáró ügyvédnél letétbe helyezik, aki akkor köteles azt a földhivatal részére benyújtani, ha részére hitelt érdemlő módon igazolják a teljes vételár megfizetését. Közkeletű mondás, miszerint „a tulajdoni igények úgy sem évülnek el”. Ez valóban így van, csakhogy a tulajdonjog bejegyzéséig a vevőnek kötelemi jogi igénye áll fenn az eladóval szemben, amely a Ptk. szerint 5 év alatt elévül. Tehát, lakásvásárlás esetén mindaddig ne nyugodjunk meg, és nyugodtan zaklassuk az ügyvédet, amíg a tulajdonjogunk bejegyzéséről szóló határozatot kézhez nem vesszük.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.