Az ágy közös, a párna nem – na és az ingatlan, meg a felépítmény?

Szerző(k): Dr. Molnár Gergő Zsolt | 2018.01.04 | Ingatlan

Ahány ház, annyiféle tulajdonosi helyzet, ezt nyugodtan kijelenthetjük, de vizsgáljuk meg azt a kérdéskört, hogy mit kell szem előtt tartani abban az esetben, ha a föld tulajdonjoga elválik az azon elhelyezkedő épület tulajdonjogától – hogy tud ilyenkor a két tulajdonos rendelkezni a tulajdonával, eladhatom az ingatlanomat? Mi van akkor, ha az épület tulajdonosa egy cég, aki felszámolás alá került – ilyenkor a tulajdonostárs vagyona is veszélybe kerül?

Főszabály szerint a földterület és az épület tulajdonjogi egységet képez, akié a föld, az az épület tulajdonosa is, azonban ettől eltérően is megállapodhatnak a felek. Vegyünk egy esetet: van egy földem, van egy cégem, építkeztem a földemen, de a cégem pénzéből, ezért nem én vagyok a tulajdonos, hanem a gazdasági társaság. Ilyen esetben az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg a törvény erejénél fogva, erre vonatkozóan tehát nem feltétlenül szükséges külön megállapodást kötniük a feleknek.

Fontos leszögezni, hogy amennyiben a fenti vagy ahhoz hasonló helyzet alakul ki, a megváltozott tulajdoni helyzetet át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásban, erre két lehetőség van. Az egyik, hogy a földtulajdonos és az épület tulajdonosa közös tulajdont szereznek, és mint tulajdonostársak kerülnek bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, a tényleges tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékben, a másik lehetőség szerint a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyeztetik be, ebben az esetben én kizárólagos tulajdonosa leszek a földnek, a cégem kizárólagos tulajdonosa lesz az épületnek.

A Kúria egy felülvizsgálati döntésében kimondja, hogy amennyiben az épület külön nincs nyilvántartva, ez önmagában akadálya a tulajdonjog átruházással való megszerzésének, ha ugyanis az épület tulajdonjoga nem válik el a föld tulajdonjogától, az épületet a föld tulajdonától elválasztva nem lehet megszerezni. Az a megállapodás, amely külön rendelkezik a felülépítmények tulajdon jogának átruházásáról, jogi okból lehetetlen célra irányul, semmis, mivel az épületet a föld tulajdonosától elválasztva nem lehet átruházni, önállóan nem forgalomképes.

A fenti példánál maradva ez azt jelenti, hogy ha megállapodást kötök a cégemmel arról, hogy az épület tulajdonosa a társaság, és a föld továbbra is az enyém, a felek akkor tudnak az így kialakult tulajdonosi helyzetnek megfelelően az épülettel vagy a földdel rendelkezni, így eladni vagy megterhelni azt, ha bejegyeztették a földhivatalban önálló ingatlanonként a két egységet. Ha ez nem történik meg, akkor az egy esetleges felszámolási eljárásban komoly akadályokat gördíthet a hitelezők megtérülése elé.

Ha ugyanis a cég se tulajdonostársként, sem az épület önálló tulajdonosaként nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban – függetlenül attól, hogy tulajdonjogát a föld tulajdonosa nem vitatja – akkor az épület nem minősülhet a felszámolási vagyon részének, mivel a polgári jog általános szabályainak is megfelelve, az ingatlanon fennálló tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre, és ennek megfelelően az ingatlannal csak annak bejegyzett tulajdonosa rendelkezhet. Mindez alapján tehát a felszámoló nem értékesítheti azt az ingatlant amely egy írásbeli megállapodás szerint ugyan a cég tulajdona, annak könyveiben szerepel is a beruházás, és a fenntartás, stb., ha ennek ténye nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.

Az ilyen, és ehhez hasonló tulajdoni helyzetek megfelelő dokumentálása és bejegyzése érdekében érdemes jogászhoz fordulni annak érdekében, hogy harmadik személyekkel szemben is hatályosak legyenek az ingatlanokat érintő megállapodások.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.