Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága

Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Garadnai Tibor | 2022.05.12 | Minden egyéb, ami érdekelheti

A régi Ptk. még nem szabályozta az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeit. Hogy ilyen szabályozásra szükség van, jól mutatja az, hogy a bíróságok kénytelenek voltak állást foglalni ebben a kérdésben, és ez az állásfoglalás nem is volt vita nélküli. Két lehetséges álláspont ütközött ebben a kérdéskörben.

Az egyik szerint az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés mint jogszabályba ütköző szerződés semmis, és ekkor az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. Ennek a megközelítésnek az volt a hibája, hogy olyankor is drasztikus jogkövetkezményekre vezetett, amikor a jogsértés ugyan kétségtelen volt, de az elővásárlási jog jogosultja felhívás esetén sem kívánta volna elővásárlási jogát gyakorolni. Erre tekintettel a bírói gyakorlat inkább azt az álláspontot tette magáévá, hogy az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés hatálytalannak csupán az elővásárlási jog jogosultjával szemben tekintendő. A jelenlegi Ptk. ezt a több évtizedes bírói gyakorlatot emelte törvényi szintre.

Szintén a bírói gyakorlatban alakult ki az az elv, miszerint az elővásárlási jog megsértéséből eredő igénynek csak akkor lehet helyt adni, ha a jogosult bizonyságát adja annak, hogy őt valódi jogsérelem érte, vagyis ha lehetősége lett volna az elővásárlási jogának gyakorlására, akkor élt is volna ezzel a lehetőséggel. Ezt a jogosult akként tudja egyértelművé tenni, hogy a hatálytalanságból eredő igényei előterjesztésével egyidejűleg elfogadó nyilatkozatot is tesz, ezzel pedig már a közte és a tulajdonos közötti szerződés létrejöttét is megalapozza. 

A visszaélésszerű igényérvényesítést korlátozza az a bírósági gyakorlatban szintén élő követelményt jogszabályba iktató rendelkezés, hogy az elővásárlási joga sérelme miatt fellépő jogosult a teljesítőképességét is köteles igazolni, ennek hiányában ugyanis a szerződéses feltételek valódi elfogadása kétséges. 

Figyelemmel arra, hogy az elővásárlási jog megsértésére való hivatkozás a kialakult és teljesedésbe is ment szerződéses, illetve tulajdonjogi viszonyokat teszi visszamenőlegesen kétségessé, a Ptk. – teljesen érthető módon – nem kívánja ezt a lehetőséget túl hosszú ideig fenntartani. Az igényérvényesítésre ezért előír egy szubjektív határidőt, ami azt jelenti, hogy a jogosult az elővásárlási jogát megsértő szerződésről való tudomásszerzéstől számított harmincnapos határidő alatt érvényesítheti az igényét. 

Tekintve, hogy a tudomásszerzés bizonytalanul hosszú ideig elhúzódhat, illetve az elévülés nyugvása vagy félbeszakadása miatt az igényérvényesítés a beláthatatlan jövőbe is tolódhatna, a Ptk. bevezet egy speciális, objektív, kezdő időponthoz kötött, hároméves igényérvényesítési határidőt is. Ennek a hároméves határidőnek azonban csak akkor van értelme, ha ez jogvesztő jellegű. Erre tekintettel a szerződés megkötésétől számított három év elteltével a jogosult akkor sem érvényesítheti a hatálytalansággal kapcsolatos igényeit, ha a jogait sértő szerződésről nem szerzett tudomást, illetve ha menthető okból nem érvényesítette korábban az igényeit.

A gyakorlatban az is sokszor előfordul, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolog tulajdonosa a dolgot megvásárolni kívánó harmadik személytől nemcsak ajánlatot kap, hanem azt elfogadva már a szerződést is létrehozzák a felek, kikötve azonban azt, hogy a szerződés csak akkor lép hatályba, ha az elővásárlási jog jogosultja nem gyakorolja az őt megillető elővásárlási jogot. Ilyenkor a már megkötött szerződést küldi meg az eladó az elővásárlási jog jogosultjának, s erre a szerződésre utalással hívja föl őt az elővásárlási jogáról szóló nyilatkozatának a megtételére. A bírósági gyakorlat szerint önmagában az ilyen szerződéskötés még nem jelenti az elővásárlási jog sérelmét, ha a szerződés hatályosulása előtt lehetőség van annak gyakorlására. 

Ilyen körülmények között a megkötött szerződés jogosulttal való közlése az eladó eladási ajánlatának tekintendő (annak ellenére, hogy már szerződés jött létre a felek között), amely ajánlati kötöttséget eredményez. Az elővásárlási jog megsértése ez esetben abban az időpontban következik be, amikor az eladó és a harmadik fél a közöttük létrejött szerződést teljesíti annak ellenére, hogy az elővásárlási jogosult elfogadó nyilatkozatot tett. Ebben az esetben azonban az elővásárlási jog jogosultja az általános szabályok szerint nem a mások által megkötött szerződéses viszonyba lép be, hanem közte és az eladó között jön létre egy önálló szerződés a közölt feltételek szerint. 

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.