Az ismeretlen helyen élő, illetve a külföldön elhunyt haszonélvező esete

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2021.10.14 | Ingatlan

Ügyvédi irodánk tagja, Dr. Zalavári György ügyvéd a jelen blogcikkben egy olyan jogi ügyről mesél, amelynek megoldásához nem a jogi tudás, hanem kitartás, türelmes kommunikáció és egy jó adag szerencse is kellett, amelyek sokszor nélkülözhetetlenek az ügyvédi működés során:

„Ügyfelem közel két évvel ezelőtt azzal keresett meg, hogy megszerezte egy magyarországi ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján, mivel már több mint 15 éve háborítatlanul, jóhiszeműen birtokba lépve használta azt. Az ezen a jogcímen történő tulajdon szerzését a bíróság jogerősen meg is állapította. Azonban az ingatlant haszonélvezeti jog terhelte, amelyre jogosult még valamikor a múlt század hetvenes éveiben szerezte meg ezt a jogosítványt. 

A haszonélvezeti jog jogosultja a rendelkezésre álló információk alapján már egy nagyon idős ember volt, akinek utolsó ismert lakcíme már közel 50 évvel ezelőtt is egy másik kontinensen helyezkedett el. Míg az elbirtoklás során a korábbi tulajdonossal szemben peres úton a tulajdonjogot meg lehet szerezni, a haszonélvezeti jog törlését a jogosulttal szemben ezen a jogcímen nincs lehetőség a bíróság ítéletével elérni. Emiatt alakult ki az a jogi helyzet, hogy ügyfelünk kizárólagos tulajdonosává vált egy ingatlannak, amelyet egy olyan haszonélvezeti jog terhelt, amelyre jogosult soha nem használta ténylegesen az ingatlant, és már akkor is egy másik országban, sok ezer kilométerre élt, amikor ezen joga egy fél évszázaddal ezelőtt létrejött. Így az ingatlan az ügyfelem számára ezzel a teherrel forgalomképtelen volt, nem tudta értékesíteni, hiszen ki is vásárolna meg egy olyan házat, amelyen egy ismeretlen személynek haszonélvezeti joga van. Az ingatlan-nyilvántartásban ezt a haszonélvezeti jogot csakis a jogosult lemondó nyilatkozatával vagy az elhunytát igazoló eredeti halotti anyakönyvi kivonattal lehet töröltetni. Sajnos nincs olyan jogi eljárás, amivel bármilyen vélelem útján egy, a tulajdonos számára elérhetetlen, távol lakó, a rendelkezésre álló adatok alapján a nyolcvanas éveiben járó, az ingatlan használatához ténylegesen már régóta nem kapcsolódó személy jogosultságát töröltetni lehetne.

Az ügy megoldását keresve első körben az ingatlan-nyilvántartásból és a múlt századbeli hagyatéki eljárás irataiból megismert külföldi címén próbáltam elérni a haszonélvezeti jog jogosultját. Itt azonban nem jártam sikerrel, mert az adott címen már rég nem volt elérhető az érintett személy. Mivel szerencsére az adott országban nem mindennapos családneve volt a haszonélvezőnek, megpróbáltam az interneten elérhető adatbázisok, telefonkönyvek, közösségi oldalak útján felkutatni az elérhetőségeit. Ennek során számos hasonló nevű személyt hívtam fel telefonon és kerestem meg az interneten keresztül. 

Ez a folyamat már önmagában hosszúra sikeredett, és közben ügyfelem reményeit kicsit elveszítve párhuzamosan a minisztériumok bevonásával, diplomáciai úton is igyekezett a távoli országban a keresett személyt felkutatni. Sajnos ezen hivatalos eljárásoknak sem volt eredménye. Az ügyben az áttörést az hozta meg, hogy rám mosolygott a szerencse, és az adott országban sikerült az érintett egyik gyermekének üzenetrögzítőjén üzenetet hagyni, aki azt meghallgatva visszahívott. 

Elmondta, hogy a keresett személy az édesanyja, aki már sajnos évekkel ezelőtt elhunyt. Azt is jelezte, hogy neki nem áll rendelkezésére a szükséges eredeti okirat, de megadta az összes hiányzó személyes információt annak érdekében, hogy a kinti hatóságok előtt eljárhassak a halotti anyakönyvi kivonat beszerzése érdekében. Ezt meg is kíséreltem távolról. Kiemelendő, hogy ez a covid-járvány és az ezzel járó, a világ minden pontján kijárási korlátozásokkal terhelt időszakban történt. Többszöri próbálkozás ellenére sem jártam sikerrel a külföldi hatóságokkal, és végül több eljárási tájékoztatás után arról is információt kaptam, hogy a halotti anyakönyvi kivonatot kizárólag az elhunyt rokonainak hajlandó a hatóság kiadni. Emiatt a jogosult már jócskán felnőtt gyermekével hosszú hónapokig egyeztettem annak érdekében, hogy a korlátozások és az ottani hatóságok akadozó működése mellett hajlandó legyen segítséget nyújtani az édesanyja hivatalos eredeti halotti anyakönyvi kivonatának beszerzése érdekében.

Elmondható, hogy a probléma megoldásában nemcsak a szerencsére, de az így megtalált rokon jóindulatára is szükség volt ahhoz, hogy végül is sikerüljön beszereznem a haszonélvezeti jog törléséhez nélkülözhetetlen eredeti halotti anyakönyvi kivonatot.

Természetesen ügyfelem a kinti hatósági eljárások valamennyi költségét folyamatosan kénytelen volt finanszírozni annak érdekében, hogy az elhunyt gyermeke segítséget tudjon nekünk nyújtani. 

De a kitartás végül eredményt hozott, és közel 3 éves munka után egy napon megérkezett ügyvédi irodánkban gyorsposta útján az eredeti, már régóta várt dokumentum. Ezt követően már a hazai ingatlan-nyilvántartásban a szükséges okirattal felfegyverkezve gyorsan megtörténhetett a haszonélvezeti jog törlése. 

Ennek bekövetkeztét ügyvédi praxisom egyik érdekes, egyedi szakmai sikerének könyveltem el. 

Azonban a fenti történet arra is rámutat, hogy könnyen előállhat sokunk életében egy ingatlannal kapcsolatos olyan jogi helyzet, amelynek során rendkívül nehéz vagy néha szinte lehetetlen könnyű, magától értetődő, gyors jogi megoldást találni. Könnyen megtörténhetett volna a fenti ügyben, hogy semmilyen információt nem találok az elhunytról, és ebben az esetben nem tudtam volna a kívánt célt elérni.”

Ha Önnek is hasonló problémája akad egy elérhetetlen haszonélvező, özvegyi jog jogosultja vagy más, ingatlant érintő teherrel kapcsolatban az ingatlan-nyilvántartásból történő törlés tekintetében, keresse Dr. Zalavári György ügyvéd kollégánkat, aki igyekszik az Ön ügyében is megoldást találni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.