Az új építésű lakások „meghibásodása” – jótállás vs. szavatosság

Szerző(k): Dr. Kálmán Kinga | 2018.10.25 | Fogyasztóvédelem és e-kereskedelem

Dübörög az ingatlanpiac és vele együtt gombamód nőnek ki a földből az új építésű társasházak is. Örömteli, ha a vevő már az építkezés során rálátással és befolyással lehet leendő otthona kialakítására, no pláne, ha kellő szakértelemmel vagy ilyen segítséggel tud az illető hozzászólni a munkálatokhoz.

Sajnos azonban a legnagyobb odafigyelés, illetve a megbízható kivitelezői referenciák ellenére is előfordulhat, hogy hiba csúszik a gépezetbe, és az újonnan birtokba vett lakás javításra szorul. Amint arról már egy korábbi cikkünkben részletesen beszámoltunk, új építésű lakások esetében a kivitelezőt az erre vonatkozó kormányrendelet alapján kötelező jótállás terheli.

A jótállás vagy más néven garancia a vevőkre nézve kedvező konstrukció, hiszen a jótállási időn belül észrevett és a kivitelező felé jelzett hiba esetén a kivitelezőt terheli annak kötelezettsége, hogy bebizonyítsa, a hiba nem az ő rossz teljesítésének a következménye, hanem a vevő károkozásának vagy egyéb magatartásának eredménye.

Sokan azonban nincsenek tisztában azzal a ténnyel, hogy nem csak a kivitelezőt (azaz az építési vállalkozót), hanem, ha az ingatlanokat értékesítő építtető (beruházó) egy külön társaság, akkor az eladót is felelősségre lehet vonni, kellékszavatossági igény érvényesítése révén.

A kellékszavatossági igény érvényesítésének az alapja – egyezően a jótállással – az, hogy a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felelt meg az erre vonatkozó (adásvételi) szerződésben vagy a jogszabályban foglalt kritériumoknak, azaz hogy az építkezés során mulasztottak vagy egyéb módon hibáztak. Ugyanakkor eltérés a jótálláshoz képest, hogy a jogellenes teljesítés (kivitelezés) bizonyítása ilyenkor a vevőt terheli, leszámítva fogyasztók esetében az első hat hónapot, amikor vélelem szól amellett, hogy eleve hibáztak az építkezés során.

Szintén eltérés a kormányrendeleten alapuló kötelező jótállástól, ahol is a vevő a kivitelezővel szemben köteles fellépni, hogy szavatosság esetében az eladót lehet (és kell) az igénnyel megkeresni, a kivitelező nem vonható felelősségre ezen az alapon.

A személybeli elkülönülésnek egyébként két esetben lehet jelentősége. Ezek közül az egyik az, ha a kivitelező cég csődbe megy és nem tud eleget tenni jótállási kötelezettségeinek. Ilyenkor kvázi biztonsági tartalékként ott van még az eladó.

A másik eset, ha a jótállási idő – mely egyes elemek esetében csak 3 év – már letelt, a szavatossági igény viszont még él, az ugyanis ingatlanok esetében egységesen 5 év, méghozzá az ingatlan birtokának átruházásától.

Fontos tudni, hogy egyszerre jótállást és szavatosságot nem lehet érvényesíteni, ezek alternatív igények egymáshoz viszonyítva, így a vevőnek – ha megteheti – választania kell, hogy melyik megoldást érzi biztosabbnak.

Jogi szempontból amúgy a korábban már ismertetett bizonyításiteher-megosztáson túl nincs jelentős különbség a kétféle igényérvényesítés között, hiszen mindkettőnek az eredményeképpen a hibát elsődlegesen ki kell javítani vagy a meghibásodott elemet ki kell cserélni, ha pedig erre nincs mód, úgy árleszállítást lehet kérni vagy súlyos hiba esetén el lehet állni az adásvételtől.

Érdemes tehát az eladóknak is tisztába kerülniük az esetleges kötelezettségeikkel, nehogy egy téves tájékoztatás fogyasztóvédelmi bírsághoz vezessen.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.