Elidegenítési (ÉS?) terhelési tilalom

Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor | 2024.12.12 | Ingatlan

Talán közismertnek tekinthető fogalom ingatlanok esetében az elidegenítési és terhelési tilalom, mégpedig főként a banki hitelezési gyakorlat miatt.

A köznyelv szerint ezen tilalom feljegyzésére azért kerül sor, hogy egyáltalán ne lehessen egy ingatlant se elidegeníteni, se megterhelni, tipikusan például eladni, elajándékozni, megterhelni egy (másik) jelzálogjoggal vagy egyéb joggal stb.

Ha egy picit pontosítjuk ezt a „definíciót” az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendeletének fogalmai szerint, akkor egészen pontosan: „Ha elidegenítési és terhelési tilalmat, elidegenítési tilalmat, rendelkezés jogát egyéb módon korlátozó tilalmat jegyeztek fel, szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Nem szükséges a tilalom jogosultjának hozzájárulása a végrehajtási jog bejegyzéséhez”.

Tehát a „tilalom” szó köznyelvi jelentése ellenére lehet itt is jogokat szerezni, a tilalom jogosultjának hozzájárulásával.

Tudva lévő továbbá, miszerint korábban a két „tilalom”, tehát az elidegenítési tilalom és a terhelési tilalom egy egységes együttest képzett, nem is voltak e fogalmak sokáig külön jogi kifejezésként használva.

A Polgári Törvénykönyv jelenleg hatályos rendelkezései szerint „Tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében a tulajdonos harmadik személlyel szemben hatályosan a tulajdonjog tárgyára elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat alapíthat. Ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál”.

Azaz, létezik a „régi” (egységes) elidegenítési és terhelési tilalom, de emellett az új (új? Tíz éve hatályos…) Ptk. bevezette az elkülönült elidegenítési tilalmat is, terhelési nélkül. Egy ilyen esetben lehet például jelzálogjogot alapítani az ingatlanra, de eladni továbbra sem megengedett.

Adódik a kérdés, hogy ha a jogalkotó ehhez a már korábban egységes és két „elemből” (elidegenítés – terhelés) álló jogintézményhez hozzányúlt, miért csak az elidegenítési tilalom lett nevesítve, mint önálló lehetőség.

Biztos van okszerű magyarázat minderre, ugyanakkor a kérdés 2025. január 15-től (nota bene: új ingatlan-nyilvántartási törvény) mindenféleképpen okafogyott lesz, mivel a jelenleg hatályos fenti rendelkezés az alábbiak szerit fog módosulni: „Tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében a tulajdonos harmadik személlyel szemben hatályosan a tulajdonjog tárgyára elidegenítési és terhelési tilalmat együttesen, de külön-külön is alapíthat. Ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál”.

Együttesen, de külön-külön is alapíthat. Azaz, bármelyiket, önállóan, akár terhelési tilalmat is. Ebben az esetben pont fordítva, nem lehet az ingatlant (tovább) megterhelni, de nincs akadálya annak, hogy a tulajdonos azt eladja, elajándékozza stb.

Megfontolandó változtatás ez, hiszen nem egy olyan élethelyzet elképzelhető, amikor egy védett jog jogosultjának nem okvetlenül elsődleges, hogy konkrétan ki az ingatlan tulajdonosa. Neki az a lényeg, hogy az ingatlan ne legyen tovább terhelhető, mint ilyen, az ingatlan terhelt módon való átruházása nem feltétlenül releváns körülmény. Az is lehet, hogy más esetben ennek jelentősége van; ezt mindig egyedileg kell eldönteni.

Mindenesetre kinyitja az „okos megoldások” tárházát ez a kis módosítás, és egy régi indokolatlan különbségtételt szüntet meg.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.