Előszerződés vagy vételi jog, avagy hogyan biztosítsák be magukat a felek a későbbi adásvételre?

Szerző(k): Dr. Molnár Gergő Zsolt , Dr. Farkas Tímea | 2018.12.06 | Ingatlan

Amikor nagy a kereslet az ingatlanok iránt, akkor bizony előállhat olyan szituáció, hogy a vevő kiszemelte álmai ingatlanát, azonban valamilyen okból mégsem tud még adásvételi szerződést kötni, de ennek ellenére valahogy biztosítani akarja magának a későbbi vásárlás lehetőségét. Ilyen eset hátterében állhat valamilyen pénzügyi jellegű ok is, de sokkal gyakoribb az adózási szempont.

Ezekben a helyzetekben jól jöhet az előszerződés intézménye. Valószínűleg mindenki számára ismert, hogy egy előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, s egyúttal megállapítják e későbbi szerződés lényeges feltételeit. Ez azonban kockázatokkal jár, különösen az ingatlanok esetén, hiszen az előszerződés alapján nincs lehetőség az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására. Tehát a tulajdoni lapon sem lesz arra utaló széljegy, hogy az ingatlan eladására az eladó már előszerződésben kötelezettséget vállalt.

Magától értetődő kérdés, hogy mi garantálhatja a vevőnek, hogy az eladó időközben nem gondolja meg magát, és nem adja el harmadik személynek a kiszemelt ingatlant. És milyen biztosítékot kaphat az eladó a vevőtől szándéka komolyságának jeléül?

A válasz az utóbbi kérdésre az egyszerűbb.

Az előszerződés megkötésekor ugyanis lehetőség van arra, hogy a későbbiekben megkötendő adásvételi szerződést a vevő foglalóval biztosítsa. A foglaló intézményének lényege, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszafizetni. Tehát amennyiben az előszerződést követően az eladó mégsem a vele szerződött félnek, hanem harmadik személynek adja el az ingatlanát, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevő részére.  A foglaló mint egyetlen biztosíték azonban csak hosszadalmas peres eljárás útján érvényesíthető, ha a megfizetésére kötelezett fél önként nem teljesít. Tehát a foglaló elsődlegesen az eladónak jelent hatékony biztosítékot ilyen esetekben. A vevő sokkal hátrányosabb helyzetben lesz akkor, ha az eladó nem köt vele adásvételi szerződést az előszerződés alapján.

Akkor tehát változatlanul fennáll a vevő részéről a biztosíték kérdése, hiszen az előszerződés egy komoly szándékot jelent, a biztosíték ennek további megerősítése, de ettől még az eladó eladhatja az ingatlant másnak, hiszen az ingatlan.nyilvántartás alapján senki nem tud az előszerződésről.

Megoldás lehet ilyen esetben egy vételi jogot alapító szerződés megkötése az adott ingatlan vonatkozásában. Ennek lényege, hogy az eladó a tulajdonában álló ingatlanra vételi jogot enged a vevőnek, aki a szerződésben meghatározott vételáron és megállapított határidőn belül egyoldalú nyilatkozatával az ingatlant megveheti.

A vételi jog előnye jelen esetben, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, így ez a tény mindenkivel szemben hatályos. Ebből következően, ha az eladó ennek ellenére harmadik személynek eladja az ingatlant, a vételi jog jogosultja az új tulajdonossal szemben is érvényesítheti vételi jogát. A vételi jog csak közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, így amennyiben vételi jog alapításán gondolkodik, forduljon bizalommal az Ecovis Hungary Legal jogi szakértőihez.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.