Épület fő rendeltetési jellegének megváltoztatása

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2023.10.26 | Ingatlan

Jelen sorok szerzői feltételezik, hogy nem előszőr olvasnak jogi témájú cikket. (Ha esetleg tévedtünk, akkor kérjük, hogy az oldalon található elérhetőségeinken jelezzék ezt és az első 20 jelentkezőt meghívjuk egy kávéra irodánkba.) Ebből a feltételezésből kiindulva merjük azt állítani, hogy így vagy úgy, de találkozott már az olvasó tulajdoni lappal vagy legalábbis a fogalommal. Ha ezen feltevésünk is megállja a helyét, akkor nem jelent újdonságot, hogy egy ingatlan tulajdoni lapja, ha van rajta épület, tartalmazza annak fő rendeltetését is. Ilyen rendeltetés lehet például: lakás, gazdasági épület, kivett hétvégi ház, garázs stb.

Jelen cikkünkben azt a kérdést járjuk körül, hogy miként kell eljárni akkor, ha szeretnénk az épületnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett rendeltetését a valóságnak megfelelően feltüntetni anélkül, hogy ott ténylegesen funkcióváltásra is sor kerülne. Mit értünk ez alatt? Hazánkban jelentős számú ingatlan minősül ún. zártkerti ingatlannak. Korábban zártkerti ingatlanokon állandó lakás céljára szolgáló épületek elhelyezésére nem volt (jogi) lehetőség. A zártkerti ingatlanok tipikusan ún. hétvégi házak voltak. Számos zártkerti ingatlanon fennálló épület jogi minősítése az ún. gazdasági épület, annak ellenére, hogy az a valóságban évek, évtizedek óta rövidebb (hétvégi ház) vagy hosszabb (ház) emberi tartózkodásra szolgáló épület. Cikkünk tehát azzal foglalkozik, hogy a tényleges funkcióváltás nélkül hogyan lehet a valóságnak megfelelően feltüntetni az épület rendeltetését.

Az épület rendeltetése

Talán a legfontosabb, hogy az épület rendeltetésének jogi fogalmát tisztázzuk.

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatát [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 14. § d) pont]. Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. [Inytv. 19. § (1) bekezdés]

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. VHR) alapján a tulajdoni lap I. része, az ingatlan adatai között tartalmazza az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb. [Inytv. VHR 2. § c) pont]

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) fogalmi meghatározása szerint:

„101. Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül, illetve amire használják.

102. Rendeltetés-módosítás: az építmény, az önálló rendeltetési egység, vagy a helyiség használati céljának megváltoztatása.”

Rendeltetésmódosítás

Le kell szögeznünk ugyanakkor azt is, hogy az Inytv. 5. §-a szerinti közhitelesség elvéből következik, hogy a valóságnak megfelelő rendeltetést kell feltüntetni, azaz az adott ingatlan tulajdonosának kötelessége is a valódi rendeltetésének megfelelően feltüntetni az épületeket, amennyiben arra jogi lehetőség van.

A megfelelő rendeltetetés feltüntetését ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításával kezdeményezhetjük [Inytv. 25. § (1) bekezdés]. Az ingatlan adatainak megváltozását az ingatlanügyi hatóság az érdekelt bejelentése vagy megkeresés alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartásban. [Inytv. 27. § (1) bekezdés]

Az OTÉK a következő szabályokat rögzíti. Építmény rendeltetését megváltoztatni az OTÉK, valamint a helyi építési szabályzat rendelkezései szerint szabad. [OTÉK 1. § (1) bekezdés]

Épület fő rendeltetési jellegének építésügyi hatóság, örökségvédelmi hatóság vagy a rendeltetésmódosítási hatóság eljárásához nem kötött megváltoztatását a települési önkormányzat rendeltetést és rendeltetésiegység-számot igazoló hatósági bizonyítványa alapján lehet az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni. [Inytv. VHR 65. § (3g) bekezdés, amely az Inytv. 28. § (1) bekezdésén alapul]

A fentebb írtakból következik, hogy az alábbi menetrend szerint kérhetjük, hogy az épület valódi rendeltetése szerint kerüljön feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban:

1. Előfeltétel: a helyi építési szabályzat által megengedett a kívánt (valódi) rendeltetés az adott övezetben.
2. Kérelem az önkormányzat felé hatósági bizonyítvány kiállítására. Amennyiben a kérelem tárgya indokolttá teszi, úgy az önkormányzat szemlét tart és ellenőrzi a hatósági bizonyítvány kiállításához szükséges jogi feltételek meglétét.
3. Ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása iránti kérelem előterjesztése, melyhez csatolni kell az önkormányzat által kiadott hatósági bizonyítványt. (Amennyiben egyéb térképi változással is jár a rendeltetésmódosítás, változási vázrajzra is szükség van.)

Amennyiben ingatlannal kapcsolatos kérdése van, és hatékony megoldására van szüksége, keresse bizalommal az Ecovis Hungary Legal jogi szakértőit!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.