Figyelem! A cserepótló vétel illetékkedvezménye nem jár minden ingatlan után

Szerző(k): Dr. Farkas Márton | 2021.09.30 | Ingatlan

Népszerűsége okán számos cikkünkben foglalkoztunk már az ún. cserepótló adásvétel esetén igénybe vehető illetékkedvezmény lehetőségével, amely továbbra is az egyik leggyakrabban igényelt illetékkedvezmény ingatlan vásárlása esetén.

A kedvezmény legfontosabb szabályait röviden összefoglalva: amennyiben a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlását megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete lesz az illeték alapja. Egyszerűbben megfogalmazva: ha úgy szerzek lakástulajdont, hogy az valójában a három évre visszamenőleg vagy a következő egy éven belül értékesített lakástulajdonomat „helyettesíti”, akkor csak azután a forgalmi érték után kell a 4%-os illetéket fizetnem, amennyivel az „új” lakástulajdonom nagyobb a réginél. Ha pedig kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárolok, akkor illetékmentes lesz az ügylet.

Ezen a ponton viszont érdemes megismerkednünk az illetéktörvény lakástulajdonra vonatkozó definíciójával, amelyet a 102. § (1) bekezdés f) pontja az alábbiak szerint rögzít:

„lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. 

• Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. 
• Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni.” 

Jelen cikkünk szempontjából ugyanakkor a definíció alábbi rendelkezése bír jelentőséggel:

„Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.”

Következésképpen a cserepótló vétel esetén irányadó illetékkedvezmény nem vehető igénybe a lakóépülettel azonos helyrajzi számon ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett nem lakáscélú helyiségek vonatkozásában. Ennek megfelelően a lakástulajdon megszerzésére vonatkozó NAV bejelentésben a vagyonszerzőnek nyilatkoznia kell a nem lakáscélú helyiség forgalmi értékéről is, amely után kivetésre kerül a 4%-os vagyonszerzési illeték.

Ezen szabály alapján alapvetően két különböző következménnyel kell számolnunk attól függően, hogy a megszerzett ingatlanunk forgalmi értéke nagyobb-e az eladásra kerülőnél:

• ha nagyobb, akkor a fenti kötelezettség egy puszta adminisztrációs extra, amit a NAV bejelentés során teljesítenünk kell, hiszen összegszerűség tekintetében nincs jelentőség abban, hogy a lakóingatlan vagy az egyéb helyiség után fizetjük a 4%-os illetéket;
• ha viszont kisebb forgalmi értékű ingatlant szerzünk és emiatt alapvetően illetékmentességgel számoltunk, akkor kellemetlen meglepetést okozhat az egyéb helyiség után kirótt 4%-os illeték, amelyre tehát nem terjed ki ez a fajta mentesség.

Mindkét esetében ajánlott körültekintően eljárni az egyéb helyiség forgalmi értékének meghatározásakor: amennyiben a NAV számára nem tűnik reálisnak a bejelentett érték, úgy helyszíni szemlét fog elrendelni a valós illetékalap megállapítása céljából.

Ezen a ponton pedig visszautalunk a fenti definíció azon elemére, amely szerint a legalább öt éve más célra hasznosított ingatlan után sem vehető igénybe az illetékkedvezmény, függetlenül az ingatlan-nyilvántartási állapottól: erősen ajánlott ebben a tekintetben is őszintének lenni a NAV irányában, hiszen ebben a körben is helye van helyszíni szemle elrendelésének.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.