Földhaszonbérlet megszűnése és megszüntetése

Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Tóth Blanka | 2021.08.23 | Ingatlan

Elsősorban tisztázzuk mi is az a haszonbérleti szerződés: a haszonbérleti szerződés megkötése esetén a haszonbérlő jogosulttá válik arra, hogy időlegesen használhassa, hasznosíthassa a hasznot hajtó dolgot (a gyakorlatban a legtöbbször termőföld használatát, hasznosítását jelenti), és ezért cserébe haszonbért fizet.  

A termőföld – mint véges hasznot hozó érték – hasznosítása főszabály szerint kötelező, és csak kivételes esetben van arra lehetőség, hogy azt ne műveljék.

Kiemelt gyakorlati jelentősége miatt cikkünkben a mezőgazdasági haszonbérlet megszűnésére és megszüntetésére vonatkozó rendelkezéseket fogjuk ismertetni, azon belül is a határozott időre szóló szerződés körében.

Elöljáróban meg kell említenünk, hogy termőföld haszonbérbe adása – szigorúan csak két kivétellel – kizárólag határozott időre, minimum 1 évre és maximum 20 évre lehetséges. Ez az időbeli korlátozás (határozott idő és az ehhez kapcsolódó felmondási korlátok) főként a haszonbérlő javát szolgálja, biztosítva a haszonbérlő hosszútávon megtérülő befektetéseit. A két kivételt a közös tulajdonban lévő és a szívességi használatba adott földek jelentik, amelyek esetében a törvény határozatlan időre is engedi a szerződéskötést. 

A hatályos jogszabályok alapján a mezőgazdasági haszonbérleti szerződés az alábbi esetekben szűnik meg: 

• a szerződésben meghatározott időtartam lejártával, a lejárat napján;
• közös megegyezéssel, a szerződő felek által meghatározott napon;
• a haszonbérlő gazdálkodó szervezet jogutód nélküli megszűnésével, a megszűnése napján;
• a haszonbérlő természetes személy halálával, feltéve, hogy az örökösök a Ptk.-ban meghatározott felmondási jogukat az ott meghatározott határidőben gyakorolják;
• azonnali hatályú felmondással;
• felmondással (korlátozott körben);
• ha a föld természeti erő közvetlen behatása következtében egészben vagy jelentős részben a haszonbérleti szerződés szerinti hasznosításra tartósan alkalmatlanná válik.

A fenti esetek közül a felmondás és az azonnali hatályú felmondás igényel bővebb kifejtetést, tekintettel arra, hogy a szabályozás a felmondás lehetőségét csak meghatározott esetekben engedi.

A haszonbérbeadó a szerződést azonnali hatállyal mondhatja fel, ha a haszonbérlő 

• felhívás ellenére nem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének vagy olyan gazdálkodást folytat, amely veszélyezteti a föld termőképességét;
• a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül a föld használatát másnak átengedte, más célra hasznosította, a földművelési ágát megváltoztatta;
• a természetvédelmi jogszabályokkal ellentétes tevékenységet folytat, továbbá, ha a természeti értékek fennmaradását bármely módon veszélyezteti; vagy
• a haszonbért vagy a földdel kapcsolatos terheket felszólítás ellenére, a felszólítás közlésétől számított 15 napon belül sem fizeti meg.

A fentieket kiegészíti még az a szabály, hogy a természetes személy haszonbérlő azonnali hatállyal jogosult felmondani a szerződést, ha az egészségi állapota oly mértékben romlik meg vagy családi és életkörülményeiben olyan tartós változás következik be, amely szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítését akadályozza vagy azt jelentősen megnehezíti.

A jogszabály további speciális felmondási (tehát nem azonnali hatályú) eseteket is lehetővé tesz, ha a haszonbérleti szerződés létrejöttekor a haszonbérlet tárgyát képező föld közös tulajdonban állt, ha mezőgazdasági termelőszervezet a haszonbérlő, vagy ha a haszonbérleti szerződést 1994-et megelőzően kötötték meg, és annak időtartama meghaladja a 20 évet (erdő esetében pedig a termelési időszak lejártát követő 10 évet). 

Lényeges, hogy a jogszabály úgy rendelkezik, hogy a megszüntetéssel kapcsolatban a felek az azonnali hatályú felmondás, illetve a speciális felmondási esetek szabályaitól érvényesen nem térhetnek el, azonban azt nem zárja ki, hogy a szerződés megszűnésének eseteit „bővítsék”, a szerződésben a rendes felmondás esetét is szabályozzák. 

A Polgári Törvénykönyv, mint háttérjogszabály csak a határozatlan időre kötött szerződések esetében szabályozza a rendes felmondás esetét (hat hónapos felmondással a gazdasági év végére), azonban olyan általános szabályt nem állapít meg, amely a határozott idejű szerződésekre is alkalmazható. 

Ha azonban a Polgári Törvénykönyv egyik alapelvéből, a szerződéses szabadság elvéből indulunk ki, amely előírja, hogy a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát, ha a törvény az eltérést nem tiltja, akkor következtetésként levonhatjuk, hogy a felek határozott idejű szerződések esetében is kiköthetnek rendes felmondási jogot. 

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.