Ha nyerek a lottón, megveszem! – A vételi jog alapítása és gyakorlása

Szerző(k): Dr. Szigeti-Szabó Andrea LL.M. | 2017.11.09 | Ingatlan

Nem szükséges különösebb jártasság az ingatlanügyletek körében annak érzékeléséhez, hogy a gyakorlatban a címben felvázolthoz képest komolyabb vételi szándék esetén kerül sor vételi jog alapítására, mégis ezzel a példával érzékeltethető legjobban ezen jogintézmény lényege: egyelőre állapodjunk meg a vétel feltételeiről, és ha elérkezettnek látom az időt, egy egyszerű nyilatkozattal megszerzem az ingatlanodat.

Figyelemmel arra, hogy a vételi megállapodás ingatlan tulajdonjogi viszonyait érinti, természetesen az „egyszerű” jelző sem tetszőleges tartalmat feltételez, ezért vegyük is sorra, milyen kritériumokra kell tekintettel lennünk a vételi jog alapítása és gyakorlása során!

A hétköznapi nyelvben opcióként is emlegetett vételi jogot az ingatlan tulajdonosának és a vételi jog jogosultjának szerződése hozza létre, amelyre az adásvételhez hasonlatosan kötelező írásbeli formát ír elő a törvény. Az ingatlan-nyilvántartásban érvényesülő okirati elv miatt az írásbeli megállapodást közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba szükséges foglalni, ennek hiányában ugyanis nem lesz lehetősége tulajdonjogának telekkönyvi bejegyeztetésére a vételi jogát érvényesíteni szándékozó félnek.

A vételi jogot létesítő szerződés legfontosabb eleme a vételár, melynek meghatározáshoz lehetőség nyílik korrekciós tételek alkalmazására is, ezáltal orvosolva a szerződés létrejötte és a tulajdonjog tényleges átszállása közötti időszakban bekövetkező értéknövekedés vagy éppen csökkenés hatását. Ezen a ponton szükséges hangsúlyozni, hogy az új Ptk. eltörölte azt a korábban érvényesülő szabályt, miszerint a határozatlan időre kikötött opció 6 hónap elteltével megszűnik.

A bírói gyakorlat érvényesnek tekinti az olyan szerződéses rendelkezést is, ami alapján a felektől független harmadik személy vagy szervezet (pl.: ingatlanszakértő, adóhatóság) jogosult megállapítani a vételi jog gyakorlásakor fizetendő vételárat.

Annak érdekében, hogy a vételi jog majdani érvényesítése során a jogosult ténylegesen tulajdonossá válhasson, szüksége lesz az ingatlan-nyilvántartás Magna Chartájának számító tulajdonjog-bejegyzési engedély benyújtására is, ezért ezt a fontos nyilatkozatot javasolt a szerződés létesítésekor beszerezni az ingatlan tulajdonoságtól, és ügyvédi letétbe helyezni a későbbi felhasználás végett.

Az opció jogosultja a szerződés révén megszerzett vételi jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését is kérelmezheti, ami kiemelt pozíciót garantál számára: a vételi jog telekkönyvi bejegyzését követően – jogosultsága fennállása idejéig – az ingatlan mindenkori tulajdonosával szemben élhet az opcióval és megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát.

Ha kihúzták a lottószámainkat és elérkezett az idő az opció gyakorlására, akkor a kötelezettet írásbeli nyilatkozat útján szükséges tájékoztatnunk a tényleges vételi szándékukról. Tekintettel arra, hogy a vételi jog nyomán egyoldalú nyilatkozattal megszerezhető az ingatlan tulajdonjoga, nem szükséges a kötelezett elismerő nyilatkozata az ügylet érvényességéhez, ugyanakkor a tulajdonjog bejegyzéséhez igazolni kell a nyilatkozat közlését (átvételi elismervénnyel, postai tértivevénnyel) a földhivatal előtt.

Amennyiben vételi joggal terhelt ingatlant szeretne vásárolni, vagy ilyen ingatlannal kapcsolatos egyéb ügyletben részt venni, a lehetséges jogkövetkezmények számbavétele érdekében mindenképp javasolt jogi szakértőhöz fordulni.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.