Helyiadó-fizetési kötelezettség ingatlan vásárlása esetén

Szerző(k): Dr. Fehér Attila LL. M. | 2023.03.23 | Minden egyéb, ami érdekelheti

A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (a továbbiakban: helyi adó törvény) felhatalmazása alapján a települési (községi, városi, fővárosi és kerületi) önkormányzat rendelettel az önkormányzat illetékességi területén helyi adókat, valamint települési adókat vezethet be. Ingatlanokkal kapcsolatosan két adótípus merülhet fel: az építményadó és a telekadó. 

A helyi adó törvény mindkét adónem esetében azonosan szabályoz: „az adó alanya az, aki a naptári év első napján az építmény/telek tulajdonosa”.

A szabály önmagában egyszerűnek tűnik: ha január 1. napján már én vagyok a bejegyzett tulajdonos, akkor nekem kell fizetnem. Fontos azonban, hogy a szabály nem ennyire egyszerű. 

A helyi adó törvény ugyanis meghatározza, hogy az adófizetés szempontjából kit kell az ingatlan tulajdonosának tekinteni: 

„[Az] ingatlan tulajdonosa az a személy vagy szervezet, aki/amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel. Ha az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották – melynek tényét az ingatlanügyi hatóság széljegyezte –, a szerző felet kell tulajdonosnak tekinteni, kivéve, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet az ingatlanügyi hatóság jogerősen vagy véglegesen elutasította vagy azt visszavonták vagy a bíróság megállapította a szerződés érvénytelenségét.”

A fentiek alapján tehát felmerülhet olyan eset, amikor a vevőt már tulajdonosnak kell tekinteni, és így őt terheli a helyiadó-fizetési kötelezettség annak ellenére, hogy a tulajdonjoga az év első napján még nincs bejegyezve az ingatlanra (tehát polgárjogi szempontból még nem tulajdonos). Ha például a felek halasztott fizetésben állapodnak meg, a szerződést benyújtják a földhivatalba december hónapban, azonban a teljes vételár megfizetésére csak a következő évben kerül sor, a helyiadó-fizetési kötelezettség a vevőt fogja terhelni, hiába nincs még bejegyezve a tulajdonjoga az év első napján, hiszen az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották (melynek tényét az ingatlanügyi hatóság széljegyezte). 

A volt Legfelsőbb Bíróság (ma már Kúria) egy 2007-es döntésében a tulajdonjog fenntartással eladás esetét elemezte: 

„A fenti hivatkozásból megállapíthatóan a Htv. nemcsak az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett tulajdonost tekinti az építményadó alanyának, hanem azt is, aki tulajdonjog átruházására irányuló szerződést kötött, és ezt a földhivatalhoz benyújtotta (melynek tényét a földhivatal széljegyezte). A Htv. tehát a potenciális tulajdonost is az építményadó alanyának tekinti.

A perbeli esetben is a felperes tulajdonjog fenntartásával vásárolta meg az ingatlant, melyet 2004. november 4-én nyújtottak be a földhivatalhoz. A Htv. 12. § (1) bekezdése, 52. § 7. pontjának értelmezése alapján a felperes ettől kezdve a Htv. szempontjából tulajdonosnak minősült, így 2005. január 1-jével az építményadó alanyává vált. Ez az adófizetési kötelezettség független attól, hogy a teljes vételár kifizetésére, illetve az eladó részéről a bejegyzési nyilatkozatra csak később, 2005. január 24-én került sor.”

Fontos kivételszabályt tartalmaz azonban a helyi adó törvény az új építésű ingatlanok vonatkozásában: 

„Újonnan létrehozott építmény tulajdonjogának – a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedését vagy véglegessé válását, használatba vétel tudomásulvételét, egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadását megelőző – átruházása esetén a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követően a szerző felet a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének vagy véglegessé válásának, használatba vétel tudomásulvételének, egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadásának időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni.”

Tehát ha a kivitelező el is csúszna az átadással vagy a használatbavételre késedelmesen kerülne sor, a vevő akkor sem válik a helyi adó alanyává, ha az átruházásra irányuló szerződés már benyújtásra került az év első napját megelőzően. Ebben az esetben a vevő akkor válik a helyi adó alanyává, ha az ingatlan már „költözhető”: őt a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének vagy véglegessé válásának, a használatbavétel tudomásulvételének, az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiadásának időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni. 

Lényeges, hogy az önkormányzat nem „követi” azt, ki az adó alanya; az adóalanyokat bejelentési kötelezettség terheli: 

Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (a továbbiakban: Art.) 18. §-a szerint „az adózó az önkormányzati adóhatóság hatáskörébe tartozó adó esetén az adókötelezettség keletkezését, annak bekövetkezésétől számított tizenöt napon belül – az erre a célra rendszeresített nyomtatványon – jelenti be az önkormányzati adóhatóságnak.”

Az Art. 2. mellékletének II/A/4. pontja szerint „az adózónak az építményadóról, a telekadóról és a magánszemély kommunális adójáról az adókötelezettség keletkezését, illetve változását követő tizenöt napon belül kell adatbejelentését teljesítenie. Nem kell újabb adatbejelentést benyújtani mindaddig, ameddig az adóalany körülményeiben, az adó tárgyában nem következik be adókötelezettséget érintő változás”.

Tehát az adókötelezettség keletkezését 15 napon belül be kell jelenteni az önkormányzatnak, azonban azt nem kell évről évre újra benyújtani csak akkor, ha a körülményekben változás következik be (fontos, hogy az adómentességet vagy kedvezményt sem fogja az önkormányzat magától „észre venni”, szintén szükséges a jogosultságot bejelenteni). 

Továbbá lényeges az is, hogy az adófizetési kötelezettség megszűnését (pl. az ingatlan eladását) is be kell jelenteni az önkormányzat számára. Az Art. 44. §-a szerint „az adózónak az adókötelezettségét érintő olyan változást – a megváltozott természetes személyazonosító adatok, lakcím kivételével –, amelyről a cégbíróság, az egyéni vállalkozói tevékenységgel kapcsolatos ügyekben eljáró hatóság, a kincstár, bíróság által nyilvántartandó jogi személy esetében a bíróság jogszabály alapján az adóhatóságot nem köteles értesíteni, annak bekövetkezésétől számított tizenöt napon belül az előírt nyomtatványon közvetlenül az állami adó- és vámhatóságnak, illetve az önkormányzati adóhatóságnak kell bejelentenie”.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.